Главная   •   О компании   •   Библиотека   •   Контакты                                          

Информ-бюро

24.07.2018
Киевская прокуратура направила в суд обвинительный акт относительно нотариуса Киевского городского нотариального округа, который способствовал рейдерскому захвату торгового центра
05.07.2018
Отныне письма в суд направляйте по адресу: просп. Воздухофлотский, 28, г. Киев, 03063
04.07.2018
Минздрав обновил соответствующий порядок
03.07.2018
Принят Закон, направленный на снижение стоимости кредитных ресурсов для упрощения доступа субъектов хозяйствования и физических лиц к кредитам

Юридические практики

Наши партнеры

Тренінгова компанія ТАРС

Надання якісних професійних послуг з перевірки, тестування та навчання персоналу. Наші спеціалісти мають достатній досвід практичної та наукової роботи, щоб гарантувати клієнтам високу якість та ефективність наданих послуг.

Библиотека - полезная информация

окт
08
2010

На даний час на території України знаходиться дуже велика кількість об’єктів незавершеного будівництва (далі - ОНБ), і ще більша кількість цих об’єктів – будується. Для хоч якогось контролю та регулювання цього великого ринку необхідно чітко та прозоро нормативно врегулювати статус зазначеного об’єкта.

На даний час на території України знаходиться дуже велика кількість об’єктів незавершеного будівництва (далі - ОНБ), і ще більша кількість цих об’єктів – будується. Для хоч якогось контролю та регулювання цього великого ринку необхідно чітко та прозоро нормативно врегулювати статус зазначеного об’єкта.

Для досягнення цієї мети необхідно:
  • або прирівнювати такі об’єкти до об’єктів нерухомості і вносити одночасно зміни до нормативно-правових актів, які забезпечують діяльність ринку нерухомості;
  • або залишити ОНБ в окремому статусі, але для обліку та контролю цих об’єктів ввести в дію Реєстр об’єктів незавершеного будівництва.
  • або залишити ОНБ в статусі незавершеного будівництва, до того часу поки власник не здасть такий об’єкт в експлуатацію та не здійснить державної реєстрації цього об’єкта нерухомості.

Поняття «об'єкт незавершеного будівництва» трактується законодавством по-різному, що явно не сприяє перспективам та можливостям цивільного обороту такого об’єкта цивільних правовідносин.

До завершення будівництва можна розглядати існування таких об’єктів, як: 1) будівельні матеріали, 2) об’єкт незавершеного будівництва, 3) будівельні матеріали разом із об’єктом незавершеного будівництва (як головна річ та приналежність, оскільки вони необхідні для будівництва).

Аналізуючи правозастосовну практику, робимо висновок, що в одному випадку ОНБ визнається об’єктом будівництва, тобто об’єктом - зобов’язання підрядника збудувати і передати об’єкт; в іншому - вважається новостворюваним об’єктом (новоствореним майном), право власності на який не зареєстровано, тобто об’єктом, який не є завершеним з причин відсутності зареєстрованого на нього права власності.

Окремі автори вважають, що під ОНБ розуміється знов новостворюваний об’єкт нерухомості, який ще не прийнято на кадастровий облік і, відповідно, право на який ще не зареєстровано у встановленому порядку.

Має місце також розуміння ОНБ як будівлі або споруди, не прийнятої в експлуатацію. Юридично, ОНБ і створений шляхом його добудови завершений будівництвом об’єкт (який виникає з моменту підписання акта про прийом в експлуатацію) – це два різні індивідуально визначені об’єкти нерухомого майна. Тому наявність зареєстрованого права власності на ОНБ не може вважатись підставою виникнення і здійснення права власності на завершений будівництвом об’єкт. Для виникнення права власності на нього необхідна державна реєстрація цього права згідно з положеннями Цивільного кодексу України про правочини з нерухомістю.

ОНБ виникає з моменту набуття ознаки нерухомої речі у вигляді тісного зв’язку із землею і неможливості переміщення без непропорційної шкоди його призначенню. Відповідно, будівельний матеріал перестає існувати як такий з моменту, коли його відділення від об’єкта незавершеного будівництва неможливе без непропорційної шкоди його призначенню.

Правовий статус ОНБ та нормативна база, в частині правового регулювання цього об’єкта цивільних правовідносин, суттєво еволюціонували.

До 01.01.2004 р. нотаріусами приймались як документи, що підтверджують право власності на незавершене будівництво – договори забудови, паспорти на забудову, договори про придбання такого майна, свідоцтва про право на спадщину тощо. Зі згоди відповідного державного органу нотаріуси посвідчували договори про відчуження «незавершеного житлового будівництва», а це означало, що цей реально існуючий матеріальний об’єкт (часто – лише фундамент) був об’єктом цивільних прав. Жодних неузгодженостей та непорозумінь з цього приводу не виникало. Органи БТІ не реєстрували такі об’єкти, оскільки до закінчення будівництва та здачі в експлуатацію – реєстрація не проводилась. Також органами БТІ не проводилась реєстрація права власності, хоча кожний набувач фактично був власником таких об’єктів нерухомого майна, оскільки міг вільно ними розпоряджатись (відчуження, застава тощо). Отже, ОНБ був повноцінним об’єктом цивільного обігу, хоч ні сам об’єкт нерухомості, ні право власності на нього до завершення будівництва не реєструвались.

З набранням чинності новим Цивільним кодексом України (далі - ЦКУ) ситуація змінилась. Право власності на незавершене будівництво виникає тільки з моменту завершення будівництва, здачі об’єкта в експлуатацію та проведення державної реєстрації права власності. У ч. 3 ст.331 ЦКУ було відтворене правило, вироблене судовою практикою, за яким, до завершення будівництва, особа вважалась лише власником будівельних матеріалів, що були використані в процесі будівництва. Однак, ЦКУ містив застереження в цій частині, за заявою зацікавленої особи суд міг визнати її власником недобудованого нерухомого майна, якщо було встановлено, що частина робіт, що не була виконана відповідно до проекту – незначна. Тобто, єдиним способом набуття права власності на ОНБ – було рішення суду. Такий законодавчий підхід практично ускладнював можливість укладення правочинів щодо розпорядження ОНБ.

Такий механізм правового регулювання виявився вкрай неефективним. Чому суд мав визнавати особу власником незавершеного будівництва, якщо до введення в дію ЦКУ існувала практика укладення правочинів про відчуження ОНБ в режимі нерухомості? Відповідно це положення критикувалося як недоречне, оскільки такий об’єкт доцільно розглядати «…не як сукупність будматеріалів, а як цілісний об’єкт, ціна на який складається як на нерухомий об’єкт, виходячи, зокрема, з відсотка готовності, стану споруди, географічного розташування тощо».

З прийняттям ЗУ «Про внесення змін у деякі законодавчі акти України» від 15 грудня 2005 р. №3201-IV, ч.3 ст.331 ЦКУ, яка регулює право власності на незавершене будівництво  як новостворене майно, зазнала значних змін, що в свою чергу призвело до непорозумінь у сфері застосування зазначеного пункту, оскільки лише одна частина статті Кодексу ніяким чином не може регулювати такого великого і водночас «проблемного» сектору ринку нерухомості як ринок ОНБ та встановлювати порядок державної реєстрації цих об’єктів.

Зміни ч.3 ст.331 ЦКУ, якими її доповнено, спрямовані на повернення до повноцінного обігу ОНБ та запобігання звернень власників до судової процедури з питань визнання права власності. На законодавчому рівні було визнано такий тип майна, як ОНБ, зокрема, ст.331 ЦКУ прямо передбачає такий об’єкт цивільно-правових відносин, як ОНБ. Більше того, з огляду на проаналізовані законодавчі норми, ЦКУ регламентує правовий режим такого майна як нерухомого.

Так, згідно ст.331 ЦКУ в новій редакції, в разі потреби власник матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі будівництва (створення майна) може укласти договір щодо ОНБ, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення ОНБ, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис ОНБ.

У відповідності до ст.ст.179, 181 ЦКУ річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов’язки. До нерухомих речей належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Тому, як вже вище зазначалось, в контексті цих законодавчих визначень, об’єкт, будівництво якого вже розпочате, в результаті чого маємо хоча б якийсь матеріальний результат цього будівництва (фундамент, тощо), є нерухомим майном.

Однак законодавець є неоднозначними у підході до визначення правового статусу такого об’єкта цивільних правовідносин як ОНБ. Так, ч.2 ст.331 ЦКУ регламентує момент виникнення права власності на нерухоме новостворене майно, а саме, ним є момент завершення будівництва (створення майна). Крім того, ч.3 тієї ж ст.331 ЦКУ закріплює положення, згідно якого, до завершення будівництва (створення майна), особа  вважається власником матеріалів, обладнання, які були використані у процесі цього будівництва (створення майна). Тобто, проаналізовані норми свідчать про те, що ОНБ розглядається в режимі рухомого майна. Однак, сама етимологічна сутність ОНБ вказує на те, що цей об’єкт виступає як такий («незавершене будівництво») до моменту завершення будівництва, тобто, об’єктивно право власності на такий об’єкт не може виникнути з моменту завершення будівництва. Виникає така ситуація, за якої до завершення будівництва не існує такого нерухомого майна як ОНБ (ОНБ перебуває у режимі рухомих речей, а саме, матеріалів, які були використані в процесі будівництва), хоч цей об’єкт відповідає законодавчо встановленим ознакам нерухомого майна, а з моменту завершення будівництва існує нерухоме майно, але воно вже перестає бути ОНБ. Проте, п.2 ч.3 тієї ж ст.331 ЦКУ законодавець «надає» ОНБ правового режиму нерухомості, оскільки особа – власник матеріалів, обладнання, що були використані в процесі будівництва, може укласти договір щодо ОНБ, як договір щодо нерухомого майна (за тими же комплексом правил і вимог).

Такий неоднозначний підхід законодавця породжує низку колізій і перешкод у практичному застосуванні «щойно спеченого» правового інституту.

ОНБ, право власності на який не зареєстроване, не виключений із цивільного обороту (ст.178 ЦКУ) і може бути відчуженим без реєстрації права власності на нього. Цей висновок підкріплюється і наявною судовою практикою. Крім того, із змісту ст.876 ЦКУ можна зробити однозначний висновок, що право власності на ОНБ згідно договору будівельного підряду виникає до моменту  реєстрації ОНБ. Зрозуміло, що «привабливість»  ОНБ без реєстрації прав власності на нього є суттєво нижчою, однак, не виключена сама можливість цивільного обороту такого об’єкта нерухомості.

Нова редакція ст.331 ЦКУ спростила процедуру придбання права власності на ОНБ, але, нажаль, чисто формально. Як показує практика, суди зрозуміли по-своєму норми вищезгаданої статті. Вони іноді не приймають до розгляду справи про визнання права власності на недобудовану нерухомість незалежно від ступеню її готовності.

В контексті забезпечення оборотоздатності об’єкта незавершеного будівництва можна розглядати й те нововведення, що сьогодні в межах будівельного підряду його власником може бути визнано як підрядника, так і замовника (ст.876 ЦКУ). До речі, сьогодні саме замовника поставлено у привілейоване становище – він вважається власником об’єкта будівництва чи результату інших будівельних робіт уже за умовчанням договору будівельного підряду. І лише якщо сторони внесуть спеціальне застереження до договору, то власником, як і раніше, вважатиметься підрядник. Усе це означає, що за бажанням замовника чи підрядника об’єкт будівництва або результат інших будівельних робіт може бути визнано окремим об’єктом власності, а саме «об’єктом незавершеного будівництва». Такий об’єкт, матиме спеціальний статус, нерівнозначний статусу нерухомого майна.

Зважаючи на вищевикладене, можливість практичного використання незавершеного будівництва як об’єкта цивільного обігу на сьогодні все ще дуже сумнівна, а також дуже «проблемна». І вона залишатиметься такою доти, поки не буде прийнято необхідні для практичного застосування зміни у діючі нормативно-правові акти щодо регулювання таких об’єктів цивільного обороту.

Анна Мацюк
Адвокат

Директор Юридичної компанії «ПРАВДА»

 

Полезная информация