Сам по себе факт ненадлежащего уведомления должника о проведении публичных торгов не может быть основанием для признания их недействительными

Верховный Суд Украины на заседании Судебной палаты по гражданским делам 18 ноября 2015 года было рассмотрено дело № 6-1884цс15 о признании недействительными протокола проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества, акта о проведении публичных торгов по продаже квартиры, свидетельства о приобретении имущества с публичных торгов и возврате имущества собственнику.

При рассмотрении была сформулирована следующая правовая позиция. Согласно части первой статьи 215 ГК основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной требований, установленных частями первой - третьей и шестой статьи 203 настоящего Кодекса.

Учитывая то, что отчуждение имущества с публичных торгов относится к сделкам купли-продажи, такое соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке по основаниям, установленным частью первой статьи 215 ГК.

Недвижимое имущество передается на реализацию с публичных торгов по цене и в порядке, предусмотренном Законом «Об исполнительном производстве», при этом условия, процедура подготовки и порядок проведения торгов по реализации арестованного недвижимого имущества, а также расчетов за приобретенное имущество и оформления результатов торгов определено Временным положением.

Таким образом, соблюдение нормативно установленных правил назначения и проведения публичных торгов является обязательным условием правомерности сделки.

По смыслу пункта 3.11 Временного положения специализированная организация письменно уведомляет государственного исполнителя, взыскателя и должника о дате, времени, месте проведения публичных торгов, а также стартовой цене реализации имущества.

Следовательно, при рассмотрении вопроса о соблюдении при проведении торгов положений пункта 3.11 Временного положения суды должны установить, был ли письменно уведомлен, в частности, должник о дате, времени, месте проведения публичных торгов и о стартовой цене, по которой имущество предлагается к продаже.

Однако сам по себе факт ненадлежащего уведомления должника о проведении публичных торгов не может быть основанием для признания их недействительными. Главное условие, которое должно быть установлено судами, это наличие нарушений, которые могли повлиять на результат торгов, а потому кроме наличия нарушения норм закона при проведении публичных торгов должно присутствовать нарушение прав и законных интересов лица, которое их оспаривает, способом защиты которых является признание публичных торгов недействительными.

Последствием признания результата публичных торгов, которым фактически является оформленный в виде протокола о результатах торгов договор купли-продажи, недействительным является возвращение сторон договора купли-продажи - продавца и покупателя - к первоначальному состоянию, то есть реституция как способ защиты, что характерно для обязательственных отношений.

В соответствии с пунктом 4.14 Временного положения о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества торги заканчиваются подписанием протокола о результатах торгов, который имеет силу договора.

Решая вопрос о том, кто является продавцом по заключенному по результатам торгов договору необходимо исходить из условий договора, заключаемого между ГИС и специализированной организацией.

В случае если на основании заключенного специализированной организацией с отделом ГИС договора эта организация при заключении на торгах договора выступает представителем отдела ГИС, то стороной такого договора, а затем и продавцом, является ГИС. Если же специализированная организация выступает на торгах от своего имени на основании заключенного с отделом ГИС договора, по своему содержанию является договором комиссии, то стороной такого договора, а затем и продавцом, является специализированная организация.