Ипотека является действительной с момента внесения о ней первичной записи в Государственный реестр ипотек

Верховный Суд Украины на заседании Судебной палаты по гражданским делам 30 марта 2016 года рассмотрел дело № 6-232цс16 об обращении взыскания на предмет ипотеки и выселении.

При рассмотрении была сформирована следующая правовая позиция.

Согласно части первой статьи 71 ГК, части первой статьи 224 ГК сделка является ничтожной, если она совершено опекуном вопреки интересам ребенка без разрешения органа опеки и попечительства, а согласие этого органа необходимо только в случае, когда ребенок является собственником (совладельцем), или имеет право на пользование жилым помещением, которое отчуждается.

В соответствии со статьей 1 Закона «Об ипотеке» ипотекой признается вид обеспечения исполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном настоящим Законом.

Ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда.

Частью пятой статьи 3 Закона «Об ипотеке» предусмотрено, что ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до прекращения основного обязательства или до окончания срока действия ипотечного договора. Окончание срока действия кредитного договора не освобождает стороны от исполнения обязательств (часть четвертая статьи 631 ГК).

Согласно части первой статьи 4 Закона «Об ипотеке» обременение недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством.

В соответствии с частью третьей статьи 3 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» права на недвижимое имущество и их обременения, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

Аналогичные положения содержатся и в части второй статьи 3 Закона «Об ипотеке», согласно которой взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя возникают с момента государственной регистрации ипотеки в соответствии с законом.

Таким образом, ипотека является действительной с момента внесения о ней первичной записи в Государственный реестр ипотек.

Указанный вывод согласуется и с положениями статьи 204 ГК, которая закрепляет презумпцию правомерности сделки. Эта презумпция означает, что совершенная сделка считается правомерной, то есть такой, что порождает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности, пока этапрезумпция не будет опровергнута.

Таким образом, в случае неопровержения презумпции правомерности договора по пересматриваемому делу все права, приобретенные сторонами сделки по нему, должны беспрепятственно осуществляться, а созданные обязанности подлежат исполнению.