ВСУ продолжает рассматривать дела по спорам банка с покупателями квартир в заложенном харьковском доме

Верховный Суд Украины на заседании Судебной палаты по гражданским делам 5 октября 2016 года рассмотрел дело № 6-1582цс16 по иску банка к покупательнице ипотечной квартиры об обращении взыскания на предмет ипотеки и встречному иску о признании правоотношений прекращенными. Квартира была отчужджена в период между заочным решением суда о недействительности ипотеки, на основании чего запись была исключена из реестра, и решением об отмене заочного решения, на основании которого запись об ипотеке была восстановлена.

При рассмотрении была сформирована следующая правовая позиция.

Установив по делу, просматриваемой факт перехода к ответчице права собственности на спорную квартиру при исключении из Государственного реестра ипотек записи об обременении права собственности на эту квартиру, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о применении к спорным правоотношениям статьи 23 Закона «Об ипотеке» и распространение ее действия на ответчицу.

Однако, придя к такому выводу, суд не учел положений частей третьей и четвертой статьи 5 Закона «Об ипотеке» и не обратил внимания на другие факты, которые имеют существенное значение для правильного применения нормы статьи 23 настоящего Закона, в частности по определению предмета ипотеки и его стоимости. Так, по делу, которое пересматривается, суд обратил взыскание на отдельную квартиру как на предмет ипотеки, тогда как предметом ипотеки по договору ипотеки определено не отдельные квартиры, а дом в целом (который состоит из 123 квартир) общей оценочной стоимостью 17 млн 70 тыс. грн. Кроме того, по согласованию сторон договора ипотеки из-под ипотеки исключено 26 квартир дома без изменения предварительной стоимости предмета ипотеки.

Таким образом, обратив взыскание на квартиру как на часть объекта недвижимого имущества (часть предмета ипотеки), суд не обосновал такого решения и не установил, каким образом соотносится предмет ипотеки (дом) с его частью (квартирой) и стоимость предмета ипотеки со стоимостью приобретенной ответчиком квартиры.

По требованиям части первой статьи 39 Закона «Об ипотеке» при рассмотрении дела и изложении содержания судебного решения суд должен дать ответы на вопросы:

- общий размер требований и все его составляющие, подлежащие уплате ипотекодержателю из стоимости предмета ипотеки;
- описание недвижимого имущества, за счет которого подлежат удовлетворению требования ипотекодержателя;
- меры по обеспечению сохранности предмета ипотеки или передачи его в управление на период до его реализации, если таковые необходимы;
- способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 настоящего Закона;
- приоритет и размер требований других кредиторов, подлежащих удовлетворению из стоимости предмета ипотеки;
- начальная цена предмета ипотеки для его дальнейшей реализации.

Суть ипотеки как средства обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств заключается в том, что кредитор (ипотекодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой, получить удовлетворение из стоимости ипотечного имущества преимущественно перед другими кредиторами ипотекодателя. Это право в соответствии с Законом «Об ипотеке» подлежит подтверждению со стороны суда.

Согласно положениям части первой статьи 39 настоящего Закона в случае обращения взыскания на предмет ипотеки начальная продажная цена ипотечного имущества, с которой начинаются торги, устанавливается решением суда.

Поскольку решение суда об обращении взыскания на предмет ипотеки дает право на принудительную продажу ипотечного имущества, то выкладывая резолютивную часть решения об обращении взыскания на предмет ипотеки, суд должен обязательно учесть требования указанной нормы, то есть установить в денежном выражении начальную цену предмета ипотеки для его дальнейшей реализации, определенную по процедуре, предусмотренной частью шестой статьи 38 Закона «Об ипотеке».

Аналогичный правовой вывод Верховный Суд Украины уже сформулировал в постановлениях от 13 мая 2015 года (дело № 6-63цс15), предоставленной заявительницей для сравнения, и в постановлениях от 13 мая 2015 года (№ 6-53цс15), 16 сентября 2015 (№ 6 -495цс15 и 6-1193цс15), 27 мая 2015 года (№ 6-332цс15), 10 июня 2015 года (№ 6-449цс15), 3 февраля 2016 (№ 6-2026цс15), 21 октября 2015 года (№ 6-1561цс15 ), 8 июня 2016 (№ 6-1239цс16), 7 октября 2015 года (№ 6-1935цс15), 4 ноября 2015 года (№ 6-340цс15).

В пересматриваемом деле, приняв решение об обращении взыскания на предмет ипотеки путем его продажи на публичных торгах в рамках процедуры исполнительного производства по начальной цене, определенной субъектом оценочной деятельности, в нарушение требований статьи 39 Закона «Об ипотеке» суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился кассационный суд, не указал в решении необходимых составляющих, предусмотренных этой нормой, в частности приоритета и размера требований других кредиторов, подлежащих удовлетворению из стоимости предмета ипотеки; начальной цены предмета ипотеки для его дальнейшей реализации, определенной в соответствии с частью шестой статьи 38 настоящего Закона.
Ссылка суда в резолютивной части решения на определение начальной цены предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности противоречит требованиям статей 39 и 43 Закона «Об ипотеке».

Исходя из содержания понятия цены как формы денежного выражения стоимости товара, услуг и т.п., анализа норм статей 38, 39 Закона «Об ипотеке», Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины пришла к правовому заключению, что в понимании нормы статьи 39 настоящего Закона установление в решении суда начальной цены предмета ипотеки, определенной по процедуре, предусмотренной частью шестой статьи 38 настоящего Закона, означает установление ее в денежном выражении.

Напомним, ВСУ уже рассмотрел ряд споров именно по этому харьковскому дому. Изначально ВСУ пришел к выводу, что нельзя отобрать предмет ипотеки, если он продан в период действия решения о недействительности ипотеки (дело № 6-201цс14). В дальнейшем его позиция кардинально поменялась и он продолжает ее придерживаться.