ВСУ рассмотрел дело по иску банка к собственнику предмета ипотеки и сформировал правовую позицию

Верховный Суд Украины на совместном заседании судебных палат по гражданским и хозяйственым делам 26 октября 2016 года рассмотрел дело № 6-1382цс16 по иску «УкрСиббанка» к собственнику предмета ипотеки (квартиры и машиноместа) об обращении взыскания на предмет ипотеки. Квартира и машиноместо были приобретены по договору купли-продажи у победителя аукциона по реализации имущества ФЛП, признанного банкротом, который и заключил договор ипотеки с банком в обеспечение исполнения своих кредитных обязательств перед ним. Суд, признавший ФЛП банкротом и открывший ликвидационную процедуру, утвердил реестр кредиторов (в их числе банк), отменил обременение недвижимого имущества банкрота и исключил запись из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Через полгода после аукциона апелляционный суд восстановил записи об обременении ипотекой недвижимого имущества.

При рассмотрении была сформирована следующая правовая позиция.

Выполнение обеспечительного обязательства, возникающего по ипотеке, заключается в реализации ипотекодержателем (кредитором) права получить удовлетворение за счет переданного должником в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами этого должника. Сущность этого права заключается в том, что оно позволяет удовлетворить требования кредитора даже в случае неисполнения должником своего обязательства в силу компенсационности этого права за счет ипотечного имущества и установленного законом механизма осуществления кредитором своего преимущественного права, независимо от перехода права собственности на это имущество от ипотекодателя к другому лицу (в том числе и в случае, если это лицо не знает об обременении имущества).

Частью пятой статьи 3 Закона «Об ипотеке» предусмотрено, что ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до прекращения основного обязательства или до окончания срока действия ипотечного договора. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от исполнения обязательств (часть четвертая статьи 631 Гражданского кодекса).

Статьей 23 Закона «Об ипотеке» определено, что в случае перехода права собственности (права хозяйственного ведения) на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу, в том числе в порядке наследования или правопреемства, ипотека является действительной для приобретателя соответствующего недвижимого имущества, даже в том случае, если до его сведения не доведена информация об обременении имущества ипотекой. Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя и имеет все его права и несет все его обязанности по ипотечному договору в том объеме и на тех условиях, которые существовали до вступления его в право собственности на предмет ипотеки.

Согласно части первой статьи 4 Закона «Об ипотеке» обременение недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством.

Правовые, экономические и организационные основы проведения государственной регистрации и других прав, которые подлежат регистрации по настоящему Закону, и их обременений определены Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений». В соответствии с частью третьей статьи 3 Закона права на недвижимое имущество и их обременения, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

Аналогичные положения содержатся и в части второй статьи 3 Закона «Об ипотеке», согласно которой взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя возникают с момента государственной регистрации ипотеки в соответствии с законом.

Кроме того, процедура государственной регистрации ипотек в спорный период регулировалась Временным порядком государственной регистрации ипотек (утратил силу 31 января 2013), и Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений.

В соответствии с частями первой, второй статьи 26 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» записи в Государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся на основании принятого решения о государственной регистрации прав и их обременений.

В случае отмены на основании решения суда решение о государственной регистрации прав в Государственный реестр прав вносится запись об отмене государственной регистрации прав.

Пунктами 74, 75 Порядка предусмотрено, что решение суда об обременении прав на недвижимое имущество, вступившее в законную силу, является документом, подтверждающим возникновение, переход и прекращение обременений прав на недвижимое имущество.

Если судебный акт отменен, он не порождает никаких правовых последствий с момента его принятия.

При таких условиях в случае отмены незаконного судебного решения об отмене обременения ипотекой недвижимого имущества, на основании которого из Единого реестра запретов исключено запись об обременении, действие ипотеки подлежит восстановлению с момента совершения первичной записи в Едином реестре запретов, который исключен на основании незаконного решения суда, поскольку отпало основание исключения этой записи.

Это означает, что ипотека является действительной с момента внесения о ней первичной записи в Единый реестр запретов.

Указанный вывод согласуется и с положениями статьи 204 ГК , которая закрепляет презумпцию правомерности сделки. Эта презумпция означает, что совершенная сделка считается правомерной, то есть такой, что порождает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности, пока эта презумпция не будет опровергнута, в частности на основании решения суда, вступившего в законную силу.

Итак, принятие судом решения об отмене обременений недвижимого имущества банкрота и исключении записи из Единого реестра запретов, которое впоследствии было отменено, не опровергает презумпции правомерности обременения спорного недвижимого имущества ипотекой на время его отчуждения в процессе ликвидации ипотекодателя, такое обременение действует с момента его первичной регистрации в этом реестре.

При этом необходимо учесть, что действия ликвидатора ипотекодателя по отчуждению спорного имущества (квартиры и машиноместа) при снятии судебным решением обременения и право собственности ответчика на это недвижимое имущество кредитор не оспаривает.

Принимая во внимание обстоятельства дела и исходя из сущности ипотеки и содержания правовых механизмов обеспечения прав всех сторон спорных правоотношений, можно сделать вывод о том, что эффективным восстановлением прав кредитора в связи с отменой незаконного судебного решения является применение предусмотренной соглашением сторон процедуры обращения взыскания на ипотечное имущество как одного из условий предоставления (получения) кредита.

Аналогичное правовое заключение содержится в постановлении Верховного Суда Украины от 23 марта 2016 года и в постановлении Высшего хозяйственного суда Украины от 9 февраля 2015 года, предоставленных заявителем для сравнения.

Установив по пересматриваемому делу факт перехода к физическому лицу права собственности на спорное недвижимое имущество (квартиру и машиноместо) в ходе ликвидационной процедуры при исключении из Единого реестра запретов записи об обременении этого имущества, суды пришли к ошибочному выводу о том, что: к спорным правоотношениям не применяется статья 23 Закона «Об ипотеке», не сохраняется обременение имущества ипотекой в результате отмены решения суда об исключении из Единого реестра запретов записи об обременении этого имущества ипотекой и не распространяется на ответчика в соответствии с этой нормой статус ипотекодателя по ипотечному договору с учетом на то, что к нему перешло право собственности на предметы ипотеки - квартиру и машиноместо.