Согласно статье 47 Конституции Украины, «каждый имеет право на жилье». Более того, государство взяло на себя обязанность создавать условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его или получить в наем.

Согласно статье 47 Конституции Украины, «каждый имеет право на жилье». Более того, государство взяло на себя обязанность создавать условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его или получить в наем.

Однако при этом важно понимать, что в соответствии со статьей 379 Гражданского кодекса Украины (ГК) жильем является жилой дом, квартира или другое помещение, обладающее характеристикой пригодности для постоянного проживания физических лиц. Данный критерий предполагает соответствие жилья всем строительным, архитектурным, санитарным, пожарным и иным нормам, а также проверяется на разных этапах эксплуатации:

— при первичном введении в эксплуатацию — Государственной приемной комиссией в соответствии с постановлением КМУ «О Порядке приема в эксплуатацию оконченных строительством объектов»;

— в процессе дальнейшей эксплуатации — жилищно-эксплуатационными организациями (ЖЭО) путем периодического проведения технического обслуживания жилых домов в соответствии с Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденными приказом Министерства ЖКХ №76 от 17 мая 2006 года (Правила).

Впрочем, ни для кого не секрет, что сегодняшнее техническое состояние многих жилых домов, возведенных в конце XIX или в начале XX века, оставляет желать лучшего. В периодических изданиях и телевизионных сюжетах все чаще появляются сообщения о непригодности принадлежащего гражданам жилья для проживания, а также бездействии властей в отношении данного вопроса. В данной статье предлагаю подробнее разобраться в проблеме непригодности давно эксплуатируемого жилья вследствие избыточной изношенности или аварийности.

Контроль состояния жилищного фонда осуществляется в соответствии с разделом 2 Правил путем внедрения системы технического осмотра жилых домов. Не вдаваясь в подробности, отмечу, что такой осмотр проводится по двум схемам:

— плановый, который должен осуществляться дважды в год (весной и осенью) и предназначен для определения технического и санитарного состояния, выявления неисправностей и принятия решений об их устранении, а также определения готовности дома к эксплуатации на следующий период;

— внеплановый, который проводится после воздействия на дом явлений стихийного характера, аварий внешних коммуникаций или выявления деформаций конструкций и неисправностей инженерного оборудования.

После проведения осмотров составляются соответствующие акты, на основании которых принимаются, в частности, решения о составлении перечня мероприятий по данному дому, уточнении объемов работ по текущему ремонту и выявлению неисправностей, устранение которых требует капитального ремонта.

Вместе с тем наряду с указанными Правилами существует принятое еще в 1984 году постановление Совета Министров УССР «О порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания» № 189. Согласно пункту 1 данного постановления, такие «специализированные» периодические осмотры государственного и общественного жилищного фонда с вышеуказанной целью осуществляются не реже, чем раз в пять лет.

Отдельно следует отметить, что процедура юридического оформления результатов такого «специализированного» обследования является чрезмерно формализованной, а период времени от проведения осмотра до вынесения решения о непригодности дома для проживания может серьезно затянуться. Процедура подобного обследования такова:

1)ЖЭО проводит осмотр состояния жилых домов и составляет соответствующий акт, который утверждается руководителем ЖЭО (при этом, очевидно, проведение такого осмотра и составление акта осуществляется по описанной выше процедуре в соответствии с Правилами);

2)на основании указанного акта ЖЭО вносит в исполком местного совета или районную госадминистрацию (РГА) предложение о признании жилого дома или помещения не соответствующим установленным требованиям и непригодным для проживания;

3)исполком местного совета или РГА создает специальную комиссию для обследования дома, которая по итогам своей работы составляет заключение;

4)исполком местного совета или РГА рассматривает заключение комиссии и принимает решение о непригодности дома для проживания;

5)исполком местного совета или РГА вносит в облгосадминистрацию предложение о сносе дома или использовании его в иных целях;

6)облгосадминистрация принимает решение о предоставлении разрешения на снос дома или использование его в иных целях.

После принятия соответствующего решения о признании дома непригодным для проживания проживающие в нем лица должны выселиться. При этом они потенциально имеют право на предоставление иного жилого помещения, впрочем, возможность его реализации прямо зависит от правового режима такого жилья.

Проблемы приватизированного жилищного фонда

После 1992 года в связи с принятием Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» (Закон о приватизации) население принялось активно приватизировать дома и квартиры, которыми оно пользовалось на условиях бессрочного найма. При этом, к сожалению, никто не задумывался о проблемах, которые могут возникнуть в связи с содержанием приобретенной собственности, в том числе проведением текущего и капитального ремонта.

В связи с этим следует отметить, что после вступления в силу указанного Закона Кабинет Министров Украины постановлением № 572 утвердил Порядок участия в организации и финансировании ремонта приватизированных жилых домов их предыдущих собственников, которым обязал исполкомы местных советов, районные госадминистрации или предприятия, которые ранее были собственниками домов, проводить их первый ремонт. Данным Порядком предусматривалось, что после приватизации большинства квартир в многоквартирных жилых домах или одноквартирных домов их новые собственники, являясь также собственниками вспомогательных помещений, технического оборудования и элементов внешнего благоустройства (часть 2 статьи 10 Закона о приватизации), будут вынуждены проводить текущий, а также капитальный ремонт за свой счет. Данное положение полностью согласовывается как с частью 1 статьи 10 Закона о приватизации, так и с общей нормой статьи 322 ГК о бремени содержания имущества.

В связи с этим предоставление государством (в лице исполкомов местных советов или РГА) иного обустроенного жилого помещения при выселении в связи со сносом дома, переоборудованием его в нежилое помещение или из домов, которые угрожают обвалом (согласно нормам статей 111 и 112 Жилищного кодекса Украины), фактически распространяется исключительно на съемщиков квартир в домах государственного или общественного фонда. Это означает, что собственники частного жилья не могут претендовать на соответствующие государственные гарантии и компенсации, поэтому должны самостоятельно искать себе место для проживания в связи со сносом принадлежащего им жилого помещения (данная позиция была подтверждена в определении Верховного Суда Украины от 21 июня 2006 года).

Вместе с тем выход из сложившейся ситуации для частных собственников также существует, однако он напрямую связан с выгодным местом расположения дома, а также желанием государства или инвесторов получить их жилье или земельный участок под ним в свою собственность. Если же указанные субъекты вовсе не заинтересованы в этом, собственник приватизированной квартиры будет вынужден искать альтернативное жилье, утратив при этом право как на государственные гарантии квартиросъемщикам, так и на возможную приватизацию иного жилья (которая по общему правилу части 5 статьи 5 Закона о приватизации осуществляется только один раз).

В случае же заинтересованности государства или инвестора в выкупе аварийного жилья возможны две схемы взаимодействия их с собственником. Рассмотрим первую из них, которая реализуется по процедурам, установленным Законом Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» 2006 года. Согласно данному Закону, изъятие квартиры или дома в рамках проекта комплексной реконструкции осуществляется в случае, если физический износ жилья составляет 60 % и более. При этом Закон устанавливает определенные гарантии прав частных собственников, среди них:

— отселение производиться только на основании договора о предоставлении равноценного жилья или адекватной денежной компенсации;

— если предметом вышеуказанного договора является равноценное жилье, оно не может быть меньшим, нежели помещение, которое изымается, и должно быть расположено в том же квартале (микрорайоне), что и изымаемое;

— если предметом вышеуказанного договора является адекватная денежная компенсация, она определяется экспертным путем в соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности», причем такая выплата осуществляется предварительно, более того, не органами власти, а инвестором-застройщиком.

Следует иметь в виду, что существование данной схемы возможно лишь при наличии соответствующей региональной программы реконструкции, действие которой распространяется на данный конкретный жилой дом, а также соответствующих договоров между инвестором и органами власти.

Другой возможный случай получения альтернативного жилья взамен аварийного предусматривает наличие правоотношений об изъятии (выкупе) органом власти соответствующего жилья для общественных нужд. Этот случай, однако, также предусматривает наличие как желания органа власти осуществить соответствующее изъятие, так и объективного наличия общественного интереса в этом.

Данный механизм на сегодня регулируется Законом Украины «Об отчуждении земельных участков, иных расположенных на них объектов недвижимого имущества, которые находятся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости» от 17 ноября 2009 года. Данный Закон устанавливает процедуру осуществления выкупа, который включает такие этапы:

1) РГА или исполком местного совета вносит в облгосадминистрацию или местный совет предложение о выкупе соответствующей недвижимости, которые рассматривают его в месячный срок;

2) не позднее 5 дней после принятия решения о выкупе и 3 месяцев до осуществления самого выкупа об указанном решении в обязательном порядке уведомляется собственник;

3) на протяжении месяца со дня получения уведомления собственник решает вопрос о предоставлении или непредоставлении своего согласия на выкуп (например, в связи с оспариванием выкупной цены). Также следует отметить существенную гарантию для собственника, которая предоставляет ему право привлечь независимого оценщика за свой счет в случае несогласия с выкупной ценой;

4) в случае согласия собственника с ним заключается договор купли-продажи или мены, который подлежит нотариальному удостоверению, причем предварительно нотариусу подается квитанция о полной оплате органом власти стоимости недвижимости. Если же собственник отказывает в таком согласии, вопрос решается в апелляционном административном суде по иску органа власти. При этом следует отметить, что рассмотрение дела, как и удостоверение нотариусом договора, будет осуществляться лишь после внесения истцом выкупной суммы на депозитный счет суда.

Таким образом, совершенно очевидным является тот факт, что в контексте предоставления иного жилья взамен аварийного съемщики квартир государственного и общественного фондов имеют ряд существенных преимуществ, которых лишены частные владельцы в связи с правовой природой права собственности. Поэтому, прежде чем подавать документы на приватизацию, следует серьезно оценить все положительные и отрицательные последствия такого акта, которые, как было указано выше, лежат, в частности, в плоскости бремени содержания, а также проведения текущего и капитального ремонтов.

Специально для «Юридической практики»