При створенні проекту Податкового кодексу його розробники приділили особливе значення оподаткуванню нерухомості та операцій з нею.

При створенні проекту Податкового кодексу його розробники приділили особливе значення оподаткуванню нерухомості та операцій з нею.

Зокрема місцеві податки та збори поповнились таким видом податку, як податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Проектом встановлено, що місцеві ради обов'язково установлюють податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Проектом кодексу дано поняття капітальні інвестиції - господарські операції, що передбачають придбання будинків, споруд, інших об'єктів нерухомої власності які враховуються при оподаткуванні прибутку підприємств.

Як окрему категорію проект кодексу розглядає  оренду житла з викупом - господарську операцію юридичної особи, що передбачає відповідно до договору оренди житла з викупом передання другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю) майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено та/або житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів та відсутності інших обтяжень та обмежень на таке житло, житло переходить у власність орендаря. Оренда житла з викупом може передбачати відступлення права вимоги на платежі за договором оренди житла з викупом;

З метою проведення податкового контролю платники податків підлягають реєстрації або взяттю на облік в органах державної податкової служби за місцезнаходженням місцем розташування нерухомого майна.

Встановлено обов’язок звітування органів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно або прав на нього до ДПС - про оподатковуване нерухоме майно, щодо якого у фізичних осіб виникає або припиняється право власності, щомісяця, але не пізніше 10 числа наступного місяця.

На період з 1 січня 2011 року до 1 січня 2016 року застосовується ставка 0 відсотків для платників податку на прибуток які відповідають критеріям малого підприємництва але ці положення не поширюються на суб'єктів господарювання які здійснюють операції з нерухомим майном, оренда (у тому числі надання в оренду торгових місць на ринках та/або у торгівельних об'єктах).

Проект передбачає також оподаткування отриманих нерезидентом із джерелом їх походження з України доходів від продажу нерухомого майна, розташованого на території України, яке належить нерезиденту, у тому числі майна постійного представництва нерезидента.

Дано визначення терміну "послуги домашнього обслуговуючого персоналу" які відносно операцій з нерухомістю включає послуги ремонту або спорудження об'єктів рухомого чи нерухомого майна, що належить фізичної особи, членів її сім'ї або від імені чи за їх дорученням будь-якої третьої особи.

Кодексом визначено особливості оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду), житловий найм (піднайм).

Податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар.

При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі.

Податковим агентом платника податку - орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об'єктів нерухомості, інших ніж зазначені вище (включаючи земельну ділянку, що знаходиться під такою нерухомістю, чи присадибну ділянку), є орендар.

При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.

Нерухомість, що належить фізичній особі - нерезиденту, надається в оренду виключно через фізичну особу - підприємця або юридичну особу - резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом стосовно таких доходів. Нерезидент, який порушує норми цього пункту, вважається таким, що ухиляється від сплати податку.

Якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб'єктом господарювання, особою, відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є платник податку - орендодавець.

У разі вчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору оренди об'єктів нерухомості нотаріус зобов'язаний надіслати інформацію про такий договір органу державної податкової служби за податковою адресою платника податку - орендодавця за формою та у спосіб, встановлені Кабінетом Міністрів України. У разі порушення такої форми чи способу нотаріус несе встановлену законом відповідальність за порушення порядку чи строків надання податкової звітності.

Органи податкової служби в проекті кодексу наділені повноваженнями  отримувати від нотаріусів на письмові запити інформацію про вступ фізичної особи у права спадкоємця із обов'язковим зазначенням повних даних про таку особу (П.І.Б., N та серія паспорта, р/н, місце проживання тощо) та дані про майно (нерухоме, рухоме, кошти тощо), отримане за спадком.

Суб'єкти господарювання, які провадять посередницьку діяльність, пов'язану з наданням послуг з оренди нерухомості (ріелтери), зобов'язані надіслати інформацію про укладені за їх посередництвом цивільно-правові договори (угоди) про оренду нерухомості до органу державної податкової служби за місцем своєї реєстрації в строки, передбачені для подання податкового розрахунку, за формою встановленою центральним органом державної податкової служби.

Проектом податкового кодексу віднесено до  доходу з джерелом походження з України - дохід від продажу рухомого та нерухомого майна отриманий резидентами або нерезидентами на території України.

Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року: житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначених статтею 121 Земельного кодексу України в залежності від її призначення, не оподатковується.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, які розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, але не нижче ніж оціночна вартість такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства.

Під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає органу державної податкової служби за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.

При обліку доходів ФОП проект передбачив, що не належать до витрат фізичної особи - підприємця вартість придбаного рухомого і нерухомого майна, яке підлягає державній реєстрації, у разі якщо таке майно придбано до державної реєстрації фізичної особи - суб'єктом підприємницької діяльності та/або не використовується у такій діяльності.

Податок на нерухоме майно, запропонований проектом кодексу має наступні особливості.

Платниками податку є особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об'єктів житлової нерухомості. Об'єктом оподаткування є об'єкт житлової нерухомості.

Проект розмежував з метою оподаткування  об'єкти житлової нерухомості та об'єкти нежитлової нерухомості.

Об'єкти житлової нерухомості відповідно до кодексу це будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки.

а) житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості;

б) житловий будинок садибного типу - житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень;

в) прибудова до житлового будинку - частина будинку, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін, і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну;

г) квартира - ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання;

ґ) котедж - одно-, півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою;

д) кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах - квартира, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів;

е) садовий будинок - будинок для літнього (сезонного) використання, який в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків;

є) дачний будинок - житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку;

Об'єкти нежитлової нерухомості - будівлі, крім тих, які віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, а також дачних та садових будинків;

Не є об'єктом оподаткування зокрема садовий або дачний будинок, загальна площа якого не перевищує 40 кв. метрів, але не більше одного такого об'єкту на одного платника податку.

За ставкою 0 гривень за 1 кв. метр оподатковується об'єкт житлової нерухомості, що належить платнику податку на правах власності, загальна площа якого не перевищує 100 кв. метрів (у місті) або 200 кв. метрів (у сільській місцевості).

У разі якщо у об'єкті житлової нерухомості зареєстровано більше 2 осіб (у місті) та більше 5 осіб (у сільській місцевості), то площа, яка оподатковується за ставкою 0 гривень за 1 кв. метр, обчислюється як добуток 40 кв. метрів площі на кількість зареєстрованих у такому об'єкті осіб.

У разі наявності у платника податку кількох об'єктів житлової нерухомості, які належать йому на правах власності, ставка податку у розмірі 0 гривень за 1 кв. метр може бути застосована лише до одного з таких об'єктів.

З урахуванням місця розташування об'єкта житлової нерухомості та його технічного стану сільські, селищні та міські ради можуть встановлювати до ставки податку, яка визначена у підпункті 265.4.2 цієї статті, коефіцієнти від 0,5 до 1,5. Рішення щодо встановлення такого коефіцієнту приймаються не пізніше ніж за три місяці до початку звітного року.

Податковий (звітний) період по податку на нерухомість дорівнює календарному року.

Старший юрист Юридичної компанії «Правовий Альянс»

https://legalalliance.com.ua