Законодавче регулювання оцінного ринку: проблеми вимагають рішень

Состояние и перспективы развития законодательства в сфере оценочной деятельности в Украине уже давно требуют внимания участников рынка. В противном случае, равнодушие оценщиков может в итоге сыграть злую шутку со всем рынком оценки. Пока же интерес к рынку проявляют лишь законодатели, да и то в довольно фрагментарном, а подчас и однобоком виде. Так в парламенте на рассмотрении в профильных комитетах в 2010 г. находились два основных законопроекта, касающиеся госрегулирования рынка оценочной деятельности:

• Проект Закона №5505 от 13.04.2010 "О внесении изменений в некоторые законодательных актов Украины (относительно оценки имущества, земельных участков и других объектов)" (авторы: Горіна І.А., Куликов К.Б., Боднар О.Б.)
• Проект Закона 6488 от 04.06.2010 " О внесении изменений в Закон Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине" и других законодательных актов Украины" (автор: Боднар О.Б.)

На сегодняшний день они оба отклоненных и сняты с рассмотрения. Однако работа в направлении продолжается и, вероятно, в ближайшее время мы увидим следующую редакцию проекта.

Проведя не одно обсуждение в профессиональных кругах оценщиков, а именно в рамках Европейской Бизнес Ассоциации, Федерации оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности, позволю себе обобщить некоторые предложения для нового проекта Закона в сфере оценки, которые в процессе обсуждения упоминаются разными представителями рынка.

Во-первых, оценщики практически единодушны во мнении о целесообразности консолидации функции госрегулятора оценочной деятельности в рамках одного органа исполнительной власти. При этом данный вид предпринимательской деятельности не нуждается в лицензировании. Существующее требование служит инструментом коррупции и сдерживает развитие свободной конкуренции на рынке. Согласно общепринятой практике, такой вид госрегулирования как лицензирование устанавливается для тех видов деятельности, в рамках  которых нарушение стандартов, правил и норм может привести к серьезным необратимым последствиям, касающимся значительных территорий и масс населения. Однако оценочная деятельность не отвечает подобному критерию. И, как показывает практика, с введением государственного лицензирования землеоценочной деятельности, степень реальной безопасности и защищенности потребителя не только возросла, а, наоборот, снизилась. Именно в этой сфере оценочной деятельности, где процесс получения права заниматься деятельностью есть наиболее сложным, сегодня наблюдается наивысший уровень коррупции и злоупотреблений. Именно контроль за оценочной деятельностью стал самоцелью Госкомзема, а все ресурсы концентрируются на предварительном этапе (выдаче лицензий), а не перманентном контроле и защите общественных интересов.

И что есть поразительным, так это то упорство, достойное лучшего применения, с которым господа депутаты, авторы последних законопроектов, пытаются сохранить полномочия Госкомзема по регулированию землеоценочной деятельности вообще и лицензирование в частности. И международная практика им не в пример, и глас оценочного сообщества не указ.

Другие существенные вопросы, которые необходимо рассмотреть в новом проекте. Право оценивать объекты государственной собственности логично предоставить исключительно представителям органов исполнительной власти - государственным оценщикам. Это могло бы уменьшить уровень коррупции и повысить их персональную ответственность. Речь идет о нарушении главного принципа оценочной деятельности – независимости оценщика.  Сегодня в процедурных вопросах оценки госимущества существует опасный дисбаланс полномочий и ответственности: все полномочия по определению содержания отчета об оценке имущества и величине стоимости объекта оценки по умолчанию принадлежат госслужащему-рецензенту, который не несет никакой ответственности за свои действия, и практически полная зависимость от него как работодателя оценщика. Но ведь именно оценщик несет полную ответственность за качество отчета.

Те же проблемы можно заметить и при оценке коммунальной собственности. Не говоря уж о том, что практика контроля оценщиков-практиков оценщиками, не имеющими опыта и навыков проведения независимой оценки, есть абсурдной.

Также имеет смысл уточнить понятийный аппарат: пересмотреть целесообразность выделения множества форм оценочной деятельности, исключив из них не имеющие прямого отношения к оценке; конкретизировать понятие объекта оценки, включив в него расшифровку понятия «имущественные права». Поскольку под имущественными правами подразумеваются субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу обмена товарами, услугами, выполняемыми работами и т.д., то имеет смысл выделить в проекте такие виды оценки как определение уровня арендной платы, величины имущественного убытка, оценка работ, услуг, информации и др.

Не менее важны сегодня вопросы подготовки специалистов в области оценки. К сожалению, до сих пор не нашла всеобщего признания возникшая много лет назад идея профессионального обучения оценщиков в рамках академического образования. Процесс подготовки специалистов в оценке должен быть системным. Профессиональная подготовка есть сложным и ответственным процессом. Есть смысл задуматься над вопросом подготовки оценщиков на базе непрофильного высшего образования, альтернативе регулярному обязательному повышению квалификации и т.п.

Особого внимания нуждается в усовершенствовании действующей процедуры сдачи квалификационного экзамена. И в международной практике, и в Украине есть примеры объективного определения квалификационного уровня специалистов. Для этого привлекаются независимые компании, деятельностью которых есть исключительно организация и проведение экзаменов в различных направлениях экономической деятельности. Вместо этого сегодня в Украине решают вопросы профессиональной компетенции начинающих оценщиков их же коллеги, которые отнюдь не заинтересованы в появлении конкурентов. Как результат – необъективность, непрофессионализм, коррупция, конфликты.

Все полномочия относительно оценки профессионального уровня оценщиков и перманентного контроля по качеству оценочных услуг должны принадлежать Саморегулируемым организациям (далее – СРО). Именно СРО должны вести реестры своих оценщиков. Членство в СРО со временем должно стать обязательным. Саморегулируемые организации способствуют развитию профессии посредством организации дополнительного обучения и повышения квалификации своих членов, установления этических норм и профессиональных правил, контролируют работу своих членов на предмет соблюдения требований законодательства, национальных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности и профессиональной этики. Узаконить обязательное членство в СРО при их сегодняшних полномочиях бессмысленно – сегодняшние СРО не имеют никаких существенных полномочий и, соответственно, не имеют влияния на рынке.

Перед властью оценочное сообщество должен представлять Национальный совет по вопросам оценочной деятельности. Орган, наделяемый лишь представительской функцией. Каждая СРО делегирует своих представителей к Национальному совету по вопросам оценочной деятельности, которые ежегодно сменяют друг друга. В состав Национального совета по оценочной деятельности не могут входить представители органов государственной власти, осуществляют государственное регулирование оценочной деятельностью, других органов государственной власти, а также профессиональных общественных организаций в сфере операций с недвижимостью, инвестиционного бизнеса, банковской деятельности и других сферах. Это должна быть общественная организация, объединяющая людей по сугубо профессиональному признаку. И представлять она должна интересы независимых оценщиков на рынке и перед государством, а потому не может включать других, отличных от независимых оценщиков, лиц.

Государственное регулирование оценочной деятельности может осуществляться одним органом исполнительной власти, которая отвечает и международной практике. Функции госрегулятора должны быть четко и однозначно определенные в законе, без возможности их трансформации и расширения (сужение) в других нормативных документах, и разграниченные с функциями общественных организаций, не дублируя их. Регулятор должен только наблюдать за выполнением участниками рынка своих профессиональных обязанностей, а не параллельно оперировать на рынке как оценщик, заказчик услуг, рецензент, распорядитель оцениваемого имущества и его продавец! Такое объединение полномочий при имманентном их противоречии ведет к коррупции и злоупотреблениям. И т.н. «независимые оценщики» полностью зависимы от воли чиновника.

Именно поэтому ФГИУ не может быть госрегулятором рынка оценочных услуг, поскольку есть одним из операторов этого рынка. Это имело смысл в начале 90- х годов, когда практически единственным заказчиком и потребителем оценочных услуг был ФГИУ. Но сегодня ситуация в корне изменилась и сегодняшнее положение на рынке ФГИУ провоцирует конфликт интересов. Единственным госучреждением, которое имеет профессиональное отношение к оценочной деятельности, есть Государственная комиссия по регулированию рынка финансовых услуг.

Также, на мой взгляд, одним из существеннейших и актуальнейших вопросов, есть вопрос информационного обеспечения процесса оценки.  Информационная база оценки - основа процесса оценки рыночной стоимости имущества. В настоящее время, несмотря на то, что  имеется ряд государственных структур, в функциональные обязанности которых входит сбор данных, являющихся, согласно нормативной базе по оценке, исходными данными для оценочных расчетов, информация либо не публикуется вообще, либо публикуется в весьма усеченном виде. Зачастую в этих данных неполные сведения. Они разрозненны по ведомствам и типам. Кроме того, весьма затруднено официальное получение информации из соответствующих организаций. Поэтому актуальным становится вопрос систематизации и приведения к единому стандартизованному порядку дальнейшего использования баз данных в качестве обоснованной информации. Наличие качественной исходной информации есть необходимым условием проведения качественной оценки. В условиях закрытости важнейшей информации для оценки государство не имеет морального права требовать от оценщика высококачественный результат.

президент Федерации оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности