На сегодняшний день многие предприниматели не имеют собственных площадей для ведения хозяйственной деятельности и им приходится арендовать их у коммерческих, государственных или коммунальных структур. Заключая договор аренды с собственником помещения, предприниматели не всегда интересуются, находится ли помещение в кредитном залоге. Между тем, на залоговое имущество в любую минуту может быть обращено взыскание и арендатор рискует остаться на улице, если не удастся урегулировать вопрос с кредитором собственника помещения.

На сегодняшний день многие предприниматели не имеют собственных площадей для ведения хозяйственной деятельности и им приходится арендовать их у коммерческих, государственных или коммунальных структур. Заключая договор аренды с собственником помещения, предприниматели не всегда интересуются, находится ли помещение в кредитном залоге. Между тем, на залоговое имущество в любую минуту может быть обращено взыскание и арендатор рискует остаться на улице, если не удастся урегулировать вопрос с кредитором собственника помещения.

Вопрос выселения юрлица из арендованного помещения, на которое было обращено взыскание, но срок аренды еще не закончился, нужно рассматривать в двух плоскостях. С одной стороны, нормы главы 58 ГК и Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» (если арендуется коммунальное или госимущество) предусматривают продление договорных отношений на условиях, указанных в договоре аренды, даже в случае, если на арендуемое имущество было обращено взыскание. Фактически к новому собственнику помещения переходят все права и обязанности по договору аренды, заключенному с предыдущим собственником. 

Однако, с другой стороны, на практике договор аренды можно расторгнуть в судебном порядке и выселить юрлицо принудительно (в случае, если юрлицо откажется покинуть помещение добровольно). Основанием для расторжения договора аренды может быть даже необходимость проведения комплексного капитального ремонта здания, в котором расположено арендуемое помещение. Если же помещение находится в государственной или коммунальной собственности и предприятие намерено расторгнуть договор аренды, то основанием может послужить и значительное увеличение цены на арендуемые площади (ни для кого не секрет, что цена на аренду государственных и коммунальных объектов ниже рыночной арендной стоимости). Далее на основании судебного решения о расторжении договора кредитор подает иск о выселении арендатора из арендуемого помещения, так как договорные обязательства больше кредитора и арендатора не связывают. В случае если арендатор откажется покинуть помещение, начинается процедура его принудительного выселения согласно Закону «Об исполнительном производстве». Однако стоит учесть, что юрлицо-арендатор может потребовать компенсировать ему понесенные им расходы в связи с расторжением договора аренды.

При смене собственника помещения заключенные ранее договоры аренды можно расторгнуть в судебном порядке и выселить юрлицо принудительно 

Совсем иначе обстоят дела с помещениями, арендуемыми на госпредприятиях. Дело в том, что Законом «О введении моратория на принудительную реализацию имущества» был введен мораторий на реализацию имущества предприятий-должников. В частности, Законом предусмотрен запрет на продажу объектов недвижимости и основных средств предприятия. Это значит, что в случае если на имущество госпредприятий было обращено взыскание по решению суда и банк стал фактическим собственником помещения – реализовать это имущество банк не сможет. Поэтому банку ничего не остается, как выполнять обязательства по договору аренды, заключенному предыдущим собственником, поскольку целесообразности выселять арендатора, приносящего хоть какой-то доход, нет.

Наиболее сложным вопросом на сегодняшний день является выселение лиц, проживающих в общежитиях, в случае, если предметом залога по кредитному договору выступало общежитие. На практике банки неохотно принимают в качестве залога данные объекты, так как в случае невозврата должником кредита у банков возникает головная боль с выселением лиц, проживающих в общежитии. Однако банки, заключая кредитный договор, прекрасно осознают все риски, связанные с таким залоговым имуществом. В случае если все же было обращено взыскание на такое имущество, и банк намерен продать объект, то начинается длительная процедура выселения арендаторов.

Иски о выселении из помещения общежития к каждому жильцу подаются отдельно

Одним из оснований для подачи в суд иска о выселении лиц из общежития является нарушение порядка предоставления временного жилья в общежитии. Единственным основанием для проживания в общежитии лица является ордер на жилое помещение (ст. 129 ЖК Украины). Однако справедливости ради нужно сказать, что в практике были случаи, когда суд признавал право на проживание за лицом на основании одного лишь решения администрации предприятия о предоставлении жилого помещения в общежитии (о правомерности такого решения суда можно спорить долго). Согласно нормам ЖК Украины и Примерного положения об общежитиях предоставление жилых помещений в общежитии допускается только для определенного круга лиц (лиц, состоящих с предприятием в трудовых отношениях). В случае если лицо не состоит с предприятием в трудовых отношениях, оснований занимать помещение в общежитии у него нет. В случае если лицо проживает на законных основаниях и имеет на руках ордер, то стоит также проверить и другое основание – проживает ли лицо в общежитии фактически не менее пяти лет беспрерывно. Отсутствие фактического проживания по месту регистрации в вышеуказанный срок будет являться основанием для снятия лица с регистрации и дальнейшего выселения на основании решения суда. В случае если лицо проживает на законных основаниях, то выселить из помещения можно только в случае предоставления лицу другого временного жилья.

При этом иск о выселении из помещения подается по каждому лицу, которому предоставили жилое помещение.

Несмотря на то что нормы законодательства запрещают в одностороннем порядке расторгать договор аренды в случае смены собственника объекта аренды, на практике расторгнуть договор аренды все же можно. Однако при этом следует помнить о том, что юрлицо может потребовать возместить ему расходы, связанные с расторжением такого договора.