Как не банально, и не прагматично звучит, институт наследования это те правоотношения, в плоскость которых, любое лицо может оказаться в любое время. Утраченная в советское время культура собственности, создает в современном мире множество проблем, связанных с передачей собственности на имущество от одного поколения к другому в порядке наследования. Беспокоиться заранее о своем имуществе, готовить его для передачи потомкам в нашем обществе все еще считается дурным тоном, иногда даже плохой приметой. А о том, чтобы оставить завещание и решить раз и навсегда проблему раздела наследства между родственниками, люди, как правило, задумываются в уже очень почтенном возрасте, иногда в условиях, когда лицо не способно принимать взвешенные решения.

Как не банально, и не прагматично звучит, институт наследования это те правоотношения, в плоскость которых, любое лицо может оказаться в любое время. Утраченная в советское время культура собственности, создает в современном мире множество проблем, связанных с передачей собственности на имущество от одного поколения к другому в порядке наследования. Беспокоиться заранее о своем имуществе, готовить его для передачи потомкам в нашем обществе все еще считается дурным тоном, иногда даже плохой приметой. А о том, чтобы оставить завещание и решить раз и навсегда проблему раздела наследства между родственниками, люди, как правило, задумываются в уже очень почтенном возрасте, иногда в условиях, когда лицо не способно принимать взвешенные решения.

Если же обратиться к теории, следует отметить, что согласно ст. 1216 Гражданского кодекса Украины, наследованием является переход прав и обязанностей (наследства) от физический лица, которое умерло (наследодателя) к другим лицам (наследникам).

Судя по опыту, сформированному вследствие продолжительной судебной практики, могу констатировать, что не каждому удается беспрепятственно получить свое наследство через сугубо юридические обстоятельства. Рассмотрению проблем, которые чаще всего возникают во время наследования строений и земельных участков посвящена данная статья.

В положении части 1 статьи 1 ныне действующего Земельного кодекса Украины (в дальнейшем – ЗК Украины) провозглашено, что Земля является основным национальным богатством. Вероятно поэтому земельные правоотношения наиболее сложные, имеют непоследовательное и противоречивое правовое регулирование, примерами которого являются три разных закона, действующих на протяжении последнего сорокалетия: Земельный кодекс Украинской ССР от 08.07.1970 года, Земельный кодекс Украины от 18.12.1990 года и Земельный кодекс Украины от 21.10.2001 года. 
Земля, которая была 50 лет назад, осталась той самой землей, а ее владельцы уже не один раз сменились, как  правовое регулирование и правовой режим прав на землю. Тем не менее, за все времена не сменным было одно: если на руках отсутствует документ о праве на землю наследодателя, право на землю не возникнет даже вследствие продолжительного и добросовестного открытого использования такого земельного участка и уплаты всех необходимых налогов за такое землепользование. Для установления того, существует или отсутствует право на землю, необходимо проследить когда, на каком основании возникло и как изменялось право на земельный участок.

С 1917 года до 1990 года земля была исключительной собственностью государства и предоставлялась гражданам СССР только в пользование. Пользование землей было бессрочным (постоянным) или временным (краткосрочное или долгосрочное). Передача земли в пользование осуществлялась путем отвода на основании постановления Совета Министров УССР или решениия исполнительных комитетов областного, районного, городского, поселкового и сельского Советов народных депутатов. Постоянное пользование землей удостоверялось государственными актами на право пользования землей. Временное пользование – решением или актом органа, который принял решение о передаче земли в пользование.

С 1990 года по 2001 год, собственность на землю имела такие формы: государственную, коллективную, частную. Кроме этого, земля передавалась в пользование.

Граждане Украины имели право на получение в собственность земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных зданий (приусадебный участок), садоводства, дачного и гаражного строительства. Передача земельных участков в собственность гражданам производилась местными Советами народных депутатов согласно их компетенции за плату или безвозмездно.

Передача в собственность земельного участка, который был ранее предоставлен гражданину, производилась сельскими, поселковыми, городскими Советами народных депутатов по месту расположения этого участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных зданий (приусадебный участок), садоводства, дачного и гаражного строительства. Эти земельные участки передавались в собственность на основании заявления гражданина и материалов, которые подтверждают ее размер (земельно-кадастровая документация, данные бюро технической инвентаризации, правлений обществ и кооперативов и др.).

Право собственности на землю или право пользования предоставленным земельным участком возникало после установления землеустроительными организациями границ земельного участка в натуре (на местности) и получения документа, который удостоверяет это право. Документом, который удостоверял право собственности или право постоянного пользования землей был государственный акт, который выдавался и регистрировался сельскими, поселковыми, городскими, районными Советами народных депутатов.

Итак, кроме получения земли в собственность для вышеупомянутых целей, в размерах установленных законодательством, граждане имели право в этот период оформить право собственности на землю, которая была ранее предоставлена в пользование. Если этого не было сделано, земля оставалась на праве пользования.

С 2001 года на землю существует право собственности (частная, коммунальная, государственная), право пользования (постоянное или срочное – аренда), право земельного сервитута и право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд или для застройки (суперфиций).

Согласно ст. 125 ЗК Украины, право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды возникают с момента государственной регистрации этих прав.

Государственная регистрация права осуществляется согласно Закону Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» и является официальным признанием и подтверждением государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, обременения таких прав путем внесения соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Документы, которые удостоверяют право на земельный участок, перечисленные в ст. 126 ЗК Украины, это:

• Государственный акт на право собственности,
• Государственный акт на право постоянного пользования землей,
• Договор аренды на аренду земельного участка,
• Гражданско-правовое соглашение относительно отчуждения земельного участка, заключенное согласно требованиям законодательства и государственный акт на право собственности предыдущего собственника с двумя отметками, которые осуществляют нотариус при удостоверении соглашения и орган, который осуществляет  государственную регистрацию права на земельный участок,
• Свидетельство о праве на наследство земельного участка и государственный акт на право собственности предыдущего собственника с двумя отметками, которые осуществляют нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство и орган, который осуществляет  государственную регистрацию права на земельный участок.

Независимо от того, когда возникло право собственности или право пользования землей, оно сохраняется согласно п. 7 Переходных положений действующего ЗК Украины. Итак, граждане и юридические лица, которые получили в собственность, во временное пользование, в том числе на условиях аренды, земельные участки в размерах, которые были предусмотрены ранее действующим законодательством, сохраняют права на эти участки.

Обращаем внимание, что согласно ч. 1 ст. 1225 Гражданского кодекса Украины (в дальнейшем – ГК Украины) к наследникам в порядке наследования на общих основаниях переходит лишь право собственности на земельный участок, с сохранением его целевого назначения. Право пользования землей не может быть унаследовано.

Для оформления права собственности на землю в порядке наследования необходимо доказать, что наследодатель приобрел соответствующее право в установленном законом порядке. Такими доказательствами для нотариуса являются правоустанавливающие документы, перечень которых приведен выше. Очень часто наследодатели не оставляют после себя правоустанавливающих документов на землю. В таком случае, нотариус отказывает в выдаче свидетельства о праве на наследство – земельный участок. Единственным выходом в разрешении вопроса о праве собственности на наследственное имущество при отсутствии правоустанавливающих документов является обращение с иском в суд. Нужно отметить, что подобные споры решаются судами очень часто, но в любом случае, решение суда, в первую очередь, зависит от обстоятельств дела.

Так, по делу №2-2030/08 было принято положительное решение от 15.09.2008 года, которым удовлетворенно требования истца, признано право собственности на дом и земельный участок. Земельный участок принадлежал на праве собственности отцу умершего согласно государственному акту. Умерший не успел до смерти оформить за собой право собственности на земельный участок и получить государственный акт на землю, в связи с чем, дочь умершего не смогла получить это имущество в порядке наследования, обратившись к нотариусу. В суде дочь умершего просила признать право собственности на недвижимое имущество за собой в порядке наследования. Суд пришел к выводу, что поскольку право собственности возникло у дедушки истицы, которое удостоверяется государственным актом, его сын - отец истицы, получил землю и дом в собственность в порядке наследования после смерти дедушки истицы, фактически приняв это наследство в качестве наследника первой очереди. В связи с чем, истица также имеет право на наследственное имущество, так как является единым наследником своего умершего отца.

В деле №2-37707 решением от 17.01.2007 года было отказано истцу в признании права собственности на земельный участок, поскольку не были предоставлены доказательства оформления наследодателем технической документации на земельный участок, установления в натуре (на местности) границ земельного участка, получения документа, который удостоверяет право на нее, и государственную регистрацию данного правоустанавливающего документа.

Таким образом, при отсутствии у наследодателя документа, который удостоверяет право на землю, представляется возможным получить землю в наследство при условии, что право собственности на землю возникло у наследодателя на законных основаниях. А комплекс таких доказательств, как решение исполнительного органа, техническая документация, объяснение свидетелей является основным инструментом для защиты своих прав в суде.

Это необходимо помнить и тем наследникам, наследодатели которых, в современный период не успели получить государственный акт на землю, например, из-за отсутствия в органах земельных ресурсов специальных бланков. Такие обстоятельства могут стать фатальным препятствием в получении данной земли по наследству. Как уже отмечалось выше, право собственности на землю возникает лишь после его государственной регистрации. В связи с чем, тем потенциальным собственникам, кто продолжительное время ожидает выдачи государственного акта на земельный участок, или долгое время не может получить документы о регистрации в Центре государственного земельного кадастра, советуем обратиться в суд и обязать уполномоченный орган выдать правоустанавливающий документ. Это, возможно, не ускорит выдачу акта, однако поможет зафиксировать на бумаге момент возникновения соответствующего права и лишит наследников трудного бремени отстаивания законных интересов.

Учитывая проблемы наследования земли, можно сделать нехитрый вывод о том, что право на получение земельного участка по наследству возникает лишь при условии возникновения права собственности на эту землю у наследодателя. Не минует такое предостережение и вопросы наследования зданий. Однако, в отличие от статичной земли, здания имеют особый правовой режим с точки зрения возникновения права на них.

Условно можно выделить два вида строительства: законное и незаконное.

Законным строительством является строительство, начатое и осуществленное:

1. на земельном участке, который отведен для этой цели (принадлежит на праве собственности или праве пользования лицу-застройщику и ее целевое назначение допускает осуществление такого строительства);

2. при наличии надлежащим образом утвержденного проекта строительства;

3. при наличии надлежащего разрешения, в случае необходимости получения такого разрешения;

Рассмотрим нюансы наследования дома, здания или сооружения, строительство которых осуществляется или осуществлено законно.

В этой категории существует две группы: завершенное и незавершенное строительство.

К объектам завершенного строительства принадлежат объекты, которые введены в установленном порядке в эксплуатацию. Это следует из пункта 1.6 Временного положения о порядке регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины №7/5 с 07.02.2002 года (в дальнейшем - Временное положение). А именно, государственной регистрации подлежит право собственности на законченное строительством недвижимое имущество, которое принято в эксплуатацию в установленном законодательством порядке.

После введения объекта в эксплуатацию владельцу объекта выдается свидетельство о праве собственности, которое регистрируется Бюро технической инвентаризации в государственном реестре прав. С момента государственной регистрации права на завершенный строительством объект, лицо становится собственником этого объекта.

Правоустанавливающим документом на такой объект является свидетельство о праве собственности. Если собственник завершенного строительством объекта из-за смерти не сможет получить свидетельство о праве собственности, наследникам придется обращаться в суд для признания за ними права собственности на наследство, поскольку наследодатель осуществлял законное строительство, которое было введено в эксплуатацию, тем не менее, не успел получить правоустанавливающий документ. Такое право должно быть признано судом, как в решении от 17.01.2007 года по делу №2-377/07. Истица просила признать право собственности на жилой дом, который был построен ее родителями в 50-х годах прошлого столетия, за собственные средства, на земельном участке предоставленной им сельсоветом для застройки и постоянного пользования. Свидетельство о праве собственности не было получено, регистрация в БТИ не осуществлялась, в связи с непониманием матерью требований законодательства по этому вопросу. Однако дом построен по согласию исполкома сельсовета, отвечает строительным нормам и правилам Украины, является пригодным для проживания (эксплуатации), что подтверждается справкой исполкома сельсовета, справкой-характеристикой БТИ, техническим паспортом на объект недвижимого имущества. Вследствие чего, в исковых требованиях было удовлетворено. В таком случае, главное доказать, что дом был построен законно, строительство закончено, а наследник вправе получить наследство.

Иная ситуация складывается в случае не завершенных строительством объектов. Как следует из вышеизложенного, объекты, не завершенные строительством – объекты не сданные в эксплуатацию и которые невозможно признать пригодными для эксплуатации, как это было сделано в выше приведенном примере.

Согласно абз. 1 ч. 3 ст. 331 ГК Украины, до завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования (в дальнейшем - материалы), которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества). Признать право собственности на материалы возможно в любой момент, правда, лишь путем обращения в суд, поскольку законом не предусмотрена регистрация права собственности на материалы. Однако существует исключение из этого правила.

Так, согласно абз. 2 ч. 3 ст. 331 ГК Украины, в случае необходимости, лицо, может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который, регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Можно сказать, что материалы являются объектом незавершенного строительства, однако зарегистрировать право собственности на них как объект недвижимого имущества возможно лишь при условии, что это имущество станет предметом соответствующего соглашения.

Это также вытекает из абз. 2 п. 1.4 Временного положения, которым установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации в случае необходимости заключения сделки относительно объекта незавершенного строительства.

Таким образом, регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства происходит в случае необходимости заключения договора относительно этого объекта. Это условие может отрицательно повлиять на процесс признания права собственности за наследниками на объект незавершенного строительства, поскольку, после смерти наследодателя, у него может и не существовать необходимости заключения соглашения относительно имущества, а зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства невозможно, так как отсутствует документ о праве на наследование объекта незавершенного строительства. Последний документ невозможно получить в силу того, что нет правоустанавливающего документа на объект незавершенного строительства. Как мы видим, это является замкнутым кругом.

В связи с чем, можно воспользоваться правом на признание наследника - лицом, к которому перешли права и обязанности застройщика в порядке абз. 1 ч. 3 ст. 331 ГК Украины. Успешным примером признания права собственности в порядке наследования на строительные материалы, которые были использованы при строительстве жилого дома, готовность которого составляла 13%, можно назвать решение по делу №2-197 от 18.08.2009 года. Поскольку, строительство не было закончено при жизни родителей истца, он просит признать право собственности на конструктивное сооружение - фундамент, стоимостью 29830 грн., которое находится на земельном участке, выделенном для индивидуального жилищного строительства. Истец просит суд признать, что к нему перешли права и обязанности как застройщика, поскольку он имеет намерение завершить строительство. Важной особенностью этого дела является набор доказательств на подтверждение законного строительства недостроенного (незавершенного строительством) дома, а именно: решение исполкома горсовета о предоставлении земельного участка для индивидуального строительства, пояснительная записка к проекту застройки земельного участка, акт выноса в натуру границ земельного участка и разбивки зданий.

По делу №2-354 также принято решение в пользу истца-наследника, признано право собственности на строительные материалы, поскольку строительство осуществлялось отцом истца в соответствии с законом. Такая позиция была изложена в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Украины от 30.05.2008 года №7: если строительство осуществлялось согласно закону, то в случае смерти застройщика до завершения строительства, его права и обязанности как застройщика, входят в состав наследства.

Исходя из этого, мы можем прийти к заключению о том, что успех в признании права собственности на объект незавершенного строительства или на материалы, которые задействованы в строительстве, зависит от законности осуществления данного строительства. В противном случае, неминуема проблема, о которой речь пойдет дальше.

Незаконное или самовольное строительство является настоящей проказой нашего времени. К сожалению ни застройщики, которые осуществляют незаконное строительство, ни их будущие наследники, не сознают всех рисков, с которыми связаны такие капиталовложения.

Незаконным строительством, которое согласно ч. 1 ст. 376 ГК Украины имеет название самовольного, является строительство, отвечающее таким признакам:

1. осуществлено или осуществляется на земельном участке, который не был отведен для этой цели в установленном порядке;

3. при отсутствии надлежащим образом утвержденного проекта для строительства;

4. осуществление строительства с существенным нарушением строительных норм и правил.

Каждый из признаков является самостоятельным и достаточным для того, чтобы считать строительство незаконным (самовольным).

В ч. 2 ст. 376 ГК Украины указано, что лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает право собственности на него.

Необходимо указать, что самовольное строительство не одобрялось и в прошлом. Статья 105 Гражданского кодекса УССР от 1963 года предусматривала последствия самовольного строительства дома. Гражданин, который построил дом или его часть (пристройка) без установленного разрешения, или без надлежащим образом утвержденного проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и правил, не вправе распоряжаться этим домом или пристройкой (продавать, дарить, сдавать в найм и т.п.).

Эти нормы являются ключевыми в вопросе наследования объекта самовольного строительства и прослеживаются в решении от 18.10.2007 года по делу № 2-960/07. Истец обратился в суд и просил признать право собственности на земельный участок и жилой дом, которые мать истца завещала своим детям. Суд, отказывая в иске, указал, что для возникновения права собственности на дом необходимо, чтобы этот дом был построен на земле, отведенной наследодателю по договору в бессрочное пользование для строительства, или была приобретена в другом установленном законом порядке. В связи с чем, наследодатель имел бы право возводить на участке здания, сооружения и приобрел бы на них право собственности. В противоположном случае, дом будет считаться самовольным строительством со всеми правовыми последствиями, предусмотренными ст. 376 ГК Украины (ст. 105 ГК УССР в ред. 1963 года).

Не смотря на то, что вследствие самовольного строительства, имущественные права наследников могут стать вообще нереализованными, современное общество с нездоровым упрямством и верой в «светлое будущее» не пугают такие обстоятельства. Руководствуясь принципом «из любой ситуации есть выход», рассмотрим каким образом решить проблемы наследования объектов самовольного строительства.

Во-первых, ч. 3 ст. 376 ГК Украины установлено, что право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, которое осуществило самовольное строительство на земельном участке, не отведенном для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке этому лицу под уже построенное недвижимое имущество. Итак, при условии оформления прав на земельный участок за наследодателями, например, путем выкупа, при устранении нарушений строительных норм и правил, если такие имеются, уплате штрафа за незаконное строительство и составлении технического паспорта, представляется возможным признать право собственности на такой объект в судебном порядке.

Во-вторых, если земельный участок был с самого начала отведен в установленном порядке для строительства или находился в собственности наследодателя, то после исключения других признаков самовольного строительства, о которых говорилось выше, вполне обосновано признание права собственности на здание за наследодателями. Такой вариант реализован на практике по делу №2п-4 2008г., в решении от 14.02.2008 года признано право собственности на самовольно построенный жилой дом.

В-третьих, если все таки невозможно устранить неприятность с правами на земельный участок, нужно отталкиваться от таких вопросов: был ли объект построен или перестроен? возможно ли получить справку-характеристику (выписку) на предыдущий дом, который было перестроен?  был ли приобретен по соглашению перестроенный дом? на каком основании началось строительство? Ответы на эти вопросы могут помочь решить сложный клубок юридических казусов, которые, как правило, возникают в результате стремления людей обойти бюрократические и другие сложности в процессе реализации своего права на создание имущества.

Указанными примерами не ограничивается круг вопросов, которые возникают во время наследования земли и зданий. Решение многих из определенных проблем, по нашему мнению, состоит в повышении общей правовой культуры и культуры собственности в государстве. Ответственные собственники имущества должны беспокоиться о наличии всех необходимых документов, для того, чтобы не потерять имущество для своих наследников и не спорить о несовершенном законодательстве и несправедливости жизни.

Юлия Курило

Директор юридической компании «ЮСТ Украина»