Розвинений ринок нерухомого майна є основою функціонування будь-якої економіки. Оптимізація обігу нерухомості є одним із головних завдань держави в сфері економічної політики. Провідне місце у цьому займає правове регулювання відносин, пов’язаних із державною реєстрацією прав на нерухоме майно. І тому на сьогодні одним із питань, яке потребує нагального вирішення є запровадження єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно (у тому числі і на земельні ділянки), що забезпечить належний захист прав фізичних та юридичних осіб на нерухоме майно.

Розвинений ринок нерухомого майна є основою функціонування будь-якої економіки. Оптимізація обігу нерухомості є одним із головних завдань держави в сфері економічної політики. Провідне місце у цьому займає правове регулювання відносин, пов’язаних із державною реєстрацією прав на нерухоме майно. І тому на сьогодні одним із питань, яке потребує нагального вирішення є запровадження єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно (у тому числі і на земельні ділянки), що забезпечить належний захист прав фізичних та юридичних осіб на нерухоме майно.

Ще 1 липня 2004 року прийнято Закон України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” (далі – Закон 2004 року), який визначав правові, економічні, організаційні засади створення у складі державного земельного кадастру єдиної системи державної реєстрації речових прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно, обмежень цих прав.

Систему органів державної реєстрації прав за Законом 2004 року складали центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, який забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, створена при ньому державна госпрозрахункова юридична особа з консолідованим балансом (центр державного земельного кадастру) та її відділення на місцях, які є місцевими органами державної реєстрації прав.

Однак, система державної реєстрації прав, передбачена Законом 2004 року, не була створена.

У зв’язку з цим виникла необхідність у регулюванні відносин, пов’язаних з державною реєстрацією прав на нерухоме майно, на якісно новому рівні. Саме тому Верховною Радою України 11 лютого 2010 року і прийнято Закон України „Про внесення змін до Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” та інших законодавчих актів України” (далі - Закон), яким Закон України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” викладено у новій редакції та внесено зміни до деяких законодавчих актів, які регулюють відносини, пов’язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно.

Закон спрямований на виправлення практики, що склалася в Україні у сфері регулювання відносин, пов’язаних з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно. Так, Законом передбачається створення єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і визначаються нові підходи до державного регулювання цивільних правовідносин у цій сфері. При цьому, Закон визначив інший концептуальний підхід як до процедури державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, так і до системи органів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Це і стало першим кроком у реформуванні системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та вирішенні вищезазначеного питання.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно за Законом здійснюватиметься за принципом „єдиного вікна”, який полягає у тому, що в одному органі будуть реєструватися всі права та обтяження на нерухоме майно, як на земельні ділянки, так і на об’єкти, розташовані на них.

Новий підхід щодо побудови системи органів державної реєстрації є виваженим та ґрунтується на тому, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Тобто, державна реєстрація прав є виключно функцією держави, яка набуває і здійснює свої права та обов’язки через органи державної влади і саме тому орган державної влади і має забезпечувати реалізацію такої функції.

Відповідно до Закону систему органів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно складатимуть спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав, який є держателем Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, та його територіальні органи, які є органами державної реєстрації прав.

Водночас у ході реалізації адміністративної реформи зазнала змін і система органів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Так, відповідно до Указу Президента України від 9 грудня 2010 року № 1085/2010 „Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади” в Україні розпочато адміністративну реформу, однією із концептуальних засад якої є покладення різного функціонального характеру повноважень на міністерства, служби, агентства та інспекції.

Цим Указом вирішено утворити Державну реєстраційну службу та покласти на неї функції з реалізації державної політики у сфері реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, у сфері реєстрації релігійних організацій, а також функції Міністерства юстиції з реалізації державної політики у сфері реєстрації.

Необхідно відмітити, що Закон розширив перелік речових прав на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації. Згідно зі статтею 4 Закону обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:

2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;

4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

При цьому, речові права на нерухоме майно, зазначені в пунктах 2 і 3 є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

Отже, розширення переліку прав, які підлягають державній реєстрації забезпечить захист не лише власнику, а й правоволодільцям, яким належать інші речові права на це нерухоме майно.

Не слід залишати поза увагою і урегулювання відносин, пов’язаних з моментом виникнення права на нерухоме майно. На відміну від існуючого стану, відповідно до якого Цивільний кодекс України в залежності від способів набуття права власності на нерухоме майно, по-різному визначає момент виникнення права власності на майно (з моменту державної реєстрації права власності на майно, з моменту державної реєстрації договору у державному реєстрі правочинів), з 1 січня 2012 року на законодавчому рівні буде встановлено єдиний момент виникнення прав на нерухоме майно. Моментом виникнення прав на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації є момент їх реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. В свою чергу, датою і часом державної реєстрації прав та їх обтяжень вважається дата і час реєстрації відповідної заяви в органі державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Встановлені і гарантії захисту для власників, які набули право власності до набрання чинності Законом. Права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої Законом, якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов’язкової реєстрації таких прав.

Однією із нових концептуальних засад у регулюванні відносин у сфері державної реєстрації відповідно до Закону є відмова держави від здійснення державної реєстрації правочинів. Із положень Цивільного кодексу України та Закону України „Про оренду землі” виключені норми, які регулюють відносини, пов’язані з її проведенням.

Відповідно до чинної редакції статті 794 Цивільного кодексу України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації. У свою чергу, Законом вказану статтю Цивільного кодексу України викладено у новій редакції (набуває чинності з 1 січня 2012 року), відповідно до якої право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до Закону.

Єдиним критерієм, який залишається незмінним як у випадку державної реєстрації правочинів, так і у випадку державної реєстрації прав, що виникають на підставі таких правочинів, є строк, на який укладено договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), що становить не менш як три роки.

Слід також відмітити, що нова редакція Закону скасує необхідність реєстрації договору оренди земельної ділянки, встановивши необхідність державної реєстрації права такої оренди. Так, з 1 січня 2012 року набирають чинності зміни до Закону України „Про оренду землі”, якими передбачається виключення статтей 18, 20, що врегульовують відносини, пов’язані з державною реєстрацією договору оренди землі. Натомість статтю 6 Закону доповнено частиною п’ятою, згідно з якою саме право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Важливе значення для захисту прав власності має і той факт, що буде створено та забезпечено функціонування єдиної державної інформаційної системи, що міститиме відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об’єкти та суб’єктів цих прав – Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

Враховуючи все наведене вище, слід підвести такі підсумки прийняття Закону:

• розширення переліку речових прав, що підлягають державній реєстрації та визначив новий орган державної влади з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно;
• концентрація надання послуг з реєстрації речових прав та їх обтяжень як на об’єкти нерухомого майна, так і на земельні ділянки в одному органі – створення єдиної системи органів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно;
• відміна необхідності „збирання” виписок та довідок з різних державних реєстрів (реєстр прав власності на нерухоме майно, реєстр іпотек, реєстр правочинів, тощо).

Повноцінне функціонування системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, в порядку визначеному Законом, розпочнеться з 1 січня 2012 року. На сьогодні Міністерством юстиції спільно з іншими органами державної влади вживаються всі необхідні заходи для запровадження такої системи з 1 січня 2012 року, як це передбачає Закон.

Безумовно запровадження системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно в Україні забезпечить належний рівень захисту прав власності фізичних і юридичних осіб на нерухоме майно, гарантованих Конституцією України, створення сприятливих умов для розвитку ринкових відносин та поліпшення інвестиційної клімату в Україні.

В.О. Сіра

головний спеціаліст Департаменту цивільного законодавства та підприємництва

Мінюст