Одним из главных нововведений Закона «О регулировании градостроительной деятельности» (далее – Закон) стало разделение строительных объектов на категории сложности. В зависимости от категории сложности строительного объекта процедура получения разрешений и согласований для его строительства или претерпела значительное упрощение, или осталась в целом без изменений. 13 апреля 2011 г. во исполнение Закона правительство утвердило новый Порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов (далее – Порядок), который также устанавливает две различные процедуры принятия в эксплуатацию: для объектов I – III категорий сложности и для объектов IV – V категорий сложности.

Одним из главных нововведений Закона «О регулировании градостроительной деятельности» (далее – Закон) стало разделение строительных объектов на категории сложности. В зависимости от категории сложности строительного объекта процедура получения разрешений и согласований для его строительства или претерпела значительное упрощение, или осталась в целом без изменений.

13 апреля 2011 г. во исполнение Закона правительство утвердило новый Порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов (далее – Порядок), который также устанавливает две различные процедуры принятия в эксплуатацию: для объектов I – III категорий сложности и для объектов IV – V категорий сложности.

В частности, Порядком устанавливается, что объекты I – III категорий сложности, а также объекты, построенные на основании строительного паспорта, который согласно Закону заменит исходные данные и проектную документацию для объектов частной застройки, принимаются в эксплуатацию путем регистрации Государственной архитектурно-строительной инспекцией (далее – « Инспекция) декларации о готовности объекта к эксплуатации. Принятие в эксплуатацию объектов IV – V категорий сложности осуществляется на основании акта готовности объекта к эксплуатации путем выдачи Инспекцией сертификата. Датой принятия в эксплуатацию соответствующего объекта считается дата регистрации декларации или дата выдачи сертификата.

Следует отметить, что согласно Закону отнесение строительных объектов к той или иной категории сложности должно осуществляться проектировщиком и застройщиком согласно строительным нормам на основании класса последствий (ответственности)1 такого объекта и указываться в проектной документации. При этом механизм отнесения строительных объектов к IV – V категориям сложности определяется постановлением КМУ. Таким образом, недостаточно понятной остается процедура принятия в эксплуатацию объектов, проектная документация в отношении которых была утверждена до вступления в силу указанного постановления КМУ, но которые должны приниматься в эксплуатацию по новой процедуре, установленной Порядком, так как фактически категория сложности им не была присвоена.

Определяемого согласно требованиям ДБН В.1.2-14-2009 "Общие принципы обеспечения надежности и конструктивной безопасности зданий, сооружений, строительных конструкций и оснований" на основании уровня возможных экономических убытков и/или иных затрат, связанных с прекращением эксплуатации или утратой целостности объекта.

Остановимся подробнее на каждой из процедур, установленных Порядком.

Одним из путей реализации декларативного принципа в Законе стала возможность принятия в эксплуатацию технически несложных объектов I – III категорий сложности путем подачи застройщиком в Инспекцию по местонахождению такого объекта декларации о готовности объекта к эксплуатации по установленной Порядком форме.

В частности, установлено, что застройщик или уполномоченное им лицо может подать декларацию в Инспекцию или разрешительный центр по местонахождению объекта, или отослать декларацию в Инспекцию рекомендованным письмом с описью вложения. Декларация должна быть подписана руководителем застройщика или застройщиком (в случае если застройщик – физическое лицо) и подана/отправлена в 2 экземплярах, один из которых остается в Инспекции, а второй возвращается застройщику.

В случае подачи декларации в разрешительный центр предусмотрено, что такой центр обязуется не позднее следующего дня направить ее в соответствующую Инспекцию. Следует отметить, что в настоящее время разрешительные центры действуют далеко не во всех регионах Украины.

Инспекция обязана в течение 10 рабочих дней со дня подачи декларации проверить полноту указанных в ней данных и зарегистрировать ее или отказать в регистрации. При этом установлено, что критериями для отказа являются несоответствие поданной декларации установленным требованиям или нарушение процедуры ее подачи. При возврате декларации Инспекция обязана обосновать причины отказа. Хотелось бы отметить, что формулировка «несоответствие установленным требованиям» является достаточно расплывчатой, что таким образом может являться почвой для злоупотреблений со стороны Инспекции.

В отличие от объектов I – III категорий сложности для технически сложных объектов процедура принятия в эксплуатацию настолько глобальных изменений не претерпела. Однако Порядок устанавливает ряд существенных позитивных моментов, которые являются следствием реализации принципов «молчаливого согласия» и «единого окна», заложенных в Законе.

В частности, предусматривается, что для получения сертификата застройщик подает акт готовности к эксплуатации, подписанный застройщиков, генподрядчиком, генпроектировщиком, субподрядчиками, страховщиком (если объект застрахован) и представителем профсоюзной организации (по решению застройщика для объектов промышленного назначения) и соответствующее заявление по форме, установленной Порядком, по процедуре, аналогичной подачи декларации. Инспекция регистрирует соответствующее заявление и не позднее чем на третий день проводит проверку соответствия построенного объекта требованиям проектной документации, действующих строительных норм и правил, которая не может продолжаться более 4 дней. Позитивным моментом является то, что застройщик подает минимум документов. Остальные документы, при необходимости, Инспекция может проверять непосредственно в ходе проверки на объекте.

Также Порядком установлено, что Инспекция обязана самостоятельно обращаться в случае необходимости к соответствующим государственным органам (природоохранным, пожарного надзора, санитарно-эпидемиологическим и т. д.) с целью получения их заключений. Непредставление таких заключений в срок не является основанием для продолжения срока выдачи сертификата или отказа в такой выдаче. Таким образом, снижается возможность злоупотреблений со стороны соответствующих органов. Порядком устанавливается аналогичный срок для принятия решения о выдаче сертификата или отказа в его выдаче – 10 рабочих дней.

Порядком так же, как и Законом, установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче сертификата, а именно: непредставление документов, необходимых для принятия решения о выдаче сертификата, выявление недостоверных сведений в поданных документах и несоответствие объекта проектной документации требованиям строительных норм и правил.

Порядок устанавливает две достаточно четко регламентированные процедуры принятия в эксплуатацию для объектов различных категорий сложности, что является следствием реализации общих идей и принципов, заложенных в Законе. К сожалению, так как фактически данные процедуры еще не работают, сложно однозначно сказать, так ли, как задумано, будут воплощаться такие идеи и принципы на практике.

Тем не менее очевидно, что значительно уменьшено поле для возможных злоупотреблений со стороны государственных органов, в частности, путем установления четких сроков для прохождения всех необходимых процедур, уменьшения пакета подаваемых застройщиком документов, установления возможности отсылки таких документов почтой, общим уменьшением вовлечения застройщика в процесс принятия в эксплуатацию и т. д. Насколько сильно будут злоупотреблять открывшимися возможностями сами застройщики, покажет время.

Сергей Портной,

юрист DLA Piper