Разобравшись с пирамидой градостроительной документации, как предпосылкой реализации строительного проекта, возникает закономерный вопрос-ожидание нового упрощенного алгоритма действий по созданию объекта недвижимости. Изначально обращает на себя внимание тот факт, что новый Закон «О регулировании градостроительной деятельности» привнес с собой новые понятия. Так, строительство трансформировалось в «застройку», «застройщик» стал «заказчиком», от которого теперь не требуется наличие прав на земельный участок. Другими словами Закон позволяет получать разрешительные документы на лицо, которому землевладелец делегировал функции заказчика строительства.

Разобравшись с пирамидой градостроительной документации, как предпосылкой реализации строительного проекта, возникает закономерный вопрос-ожидание нового упрощенного алгоритма действий по созданию объекта недвижимости.

Изначально обращает на себя внимание тот факт, что новый Закон «О регулировании градостроительной деятельности» привнес с собой новые понятия. Так, строительство трансформировалось в «застройку», «застройщик» стал «заказчиком», от которого теперь не требуется наличие прав на земельный участок. Другими словами Закон позволяет получать разрешительные документы на лицо, которому землевладелец делегировал функции заказчика строительства.

У каждого из заинтересованных заказчиков теперь есть три разрешительных пути-дороги создания объекта строительства. При этом выбор своего пути заказчик сможет осуществить в зависимости от категории сложности создаваемого объекта строительства. Напомню, что на текущий момент категорийность объектов определяется ДБН А.2.2-3-2004, что в целом соответствует положению статьи 32 Закона.

Вариант 1. «Строительство индивидуального жилого дома, садового, дачного дома не выше двух этажей и площадью до 300 квадратных метров, хозяйственных зданий и сооружений, гаражей, элементов благоустройства и озеленения земельного участка».

Для реализации проекта индивидуального строительства заинтересованному заказчику предстоит осуществить следующие действия:

Действие первое – получить строительный паспорт, обратившись в местный орган градостроительства и архитектуры. Следуя положениям статьи 27 Закона, выдача строительного паспорта должна производиться в течение 10 рабочих дней с момента предоставления пакета документов. Однако прибегнуть к реализации данной процедуры заинтересованное лицо сможет не ранее утверждения Минрегионстроем порядка выдачи и формы строительного паспорта. И тут возникает любопытная ситуация, закон действует, а порядка выдачи строительного паспорта нет и нет определенности, когда он появится и, как следствие, не известно какие документы придется предоставить для его получения. В этой ситуации заинтересованным заказчикам остается либо ждать, либо выбирать вариант 2, хотя прямо установленных для этого оснований законодательство не содержит.

Действие второе (не обязательное, можно пропустить) – получение технических условий на проектирование, срок выдачи которых не должен превышать 10 рабочих дней (статья 30 Закона).

Действие третье (не обязательное, можно пропустить) – обеспечение разработки проектной документации (по желанию заказчика) в соответствии со статьей 27 Закона.

Действие четвертое – частичная экспертиза проектно-сметной документации в случае, если строительство жилого индивидуального дома осуществляется на территориях со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями (например, Южное побережье АРК) в соответствии со статьей 31 Закона.

Действие пятое – направление уведомления о начале выполнения строительных работ Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля (статья 34 Закона). Право на осуществление строительных работ у заинтересованного лица возникает с момента направления уведомления и действует бессрочно – до завершения строительства (статья 34 Закона).

Действие шестое – завершение строительства и подача декларации о готовности объекта строительства к эксплуатации в инспекцию Госархстройконтроля. Декларация подлежит обязательной регистрации в течение 10 рабочих дней со дня представления всего пакета документов. Именно с момента регистрации декларации объект строительства будет считаться принятым в эксплуатацию. При этом Закон не предусматривает использование в данной процедуре акта готовности объекта строительства к эксплуатации, его согласования с третьими лицами, осуществление инспекцией Госархстройконтроля выборочной проверки – речь идет только о регистрации декларации.

Следует обратить внимание, что индивидуальных заказчиков освободили от паевого участия (статья 40 Закона), поэтому в описанном алгоритме отсутствует этап оплаты паевого участия

Зная практику строительства коттеджных поселков, возникает обеспокоенность, что теперь их создание будет результатом осуществления строительства отдельных домов по принципу – «один объект (площадью до 300 кв. м) – один проект» с целью избежать согласований и оплаты паевого участия.

Вариант 2. «Строительство объектов I – III категории сложности, кроме жилых индивидуальных домов площадью до 300 кв. м (например, строительство жилого дома до 10 этажей)».

Во втором варианте заинтересованному заказчику предстоит освоить усложненный вариант действий, сводящийся к следующему:

Действие первое – получить градостроительные условия и ограничения посредством обращения в местные органы градостроительства и архитектуры. На последних возложена обязанность отреагировать на ходатайство заинтересованного заказчика в течение 10 рабочих дней со дня регистрации заявления.

Действие второе – разработать задание на проектирование как обязательный вид исходных данных на проектирование.

Действие третье (не обязательное, можно пропустить) – получить технические условия на проектирование, срок выдачи которых не должен превышать 10 рабочих дней (статья 30 Закона). Обращает на себя внимание факт исключения технических условий из числа разрешительных документов и обязательных исходных данных для проектирования.

Действие четвертое – разработка проектно-сметной документации (статья 31) в комплекте, установленном в соответствие со строительными нормами (например, ДБН А.2.2-3-2004).

Действие пятое – частичная экспертиза проектно-сметной документации в случае, если проект I – III категории сложности сооружается на территориях со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями (статья 31 Закона).

Действие шестое – подача декларации о начале выполнения строительных работ в инспекцию Госархстройконтроля, которая подлежит регистрации на протяжении 5 рабочих дней со дня получения декларации. Следуя положениям статьи 36 Закона право на осуществление строительных работ у заказчика или привлеченного им генподрядчика возникает с момента регистрации декларации. Прибегнуть к этому действию будет возможно не ранее утверждения КМУ формы декларации и порядка ее предоставления.

Действие седьмое – подача заказчиком ходатайства о заключении договора о паевом участии в развитии инфраструктуры населенного пункта (для проектов, реализуемых за границами населенных пунктов – действие не применяется) до момента ввода в эксплуатацию завершенного строительством объекта. Порядок начисления и оплаты паевого участия не претерпел существенных изменений, за исключением основания для освобождения проектов от его начисления, и определен в статье 40 Закона.

Действие восьмое – завершение строительства и обращение в инспекцию Госархстройконтроля с декларацией о готовности объекта строительства к эксплуатации (статья 39 Закона). Декларация подлежит обязательной регистрации в течение 10 рабочих дней со дня представления всего пакета документов. Именно с момента регистрации декларации объект строительства будет считаться принятым в эксплуатацию.

Вариант 3. «Строительство объектов IV – V категории сложности (например, строительство жилого дома, высотой более 10 этажей, или строительство торговых, офисных центров)».

Третий вариант не содержит существенный отличий от разрешительного алгоритма, применяемого до вступления в силу Закона, и предполагает осуществления следующих действий:

Действие первое – обращение в местные органы градостроительства и архитектуры и получение градостроительных условий и ограничений, срок выдачи которых также составляет 10 рабочих дней со дня регистрации заявления.

Действие второе – разработка задания на проектирование.

Действие третье (не обязательное, можно пропустить) – получение технических условий на проектирование, срок выдачи которых не должен превышать 10 рабочих дней (статья 30 Закона).

Действие четвертое – разработка проектно-сметной документации (статья 31).

Действие пятое – комплексная экспертиза проектно-сметной документации (статья 31 Закона).

Действие шестое – обращение в инспекцию Госархстрйоконтроля с ходатайством о предоставлении разрешения на выполнение строительных работ, которое подлежит выдачи в течение 10 рабочих дней со дня регистрации заявления.

Действие седьмое – уведомление местной администрации по месту нахождения объекта строительства о начале выполнения строительных работ на протяжении 7 календарных дней со дня выдачи разрешения. В последующем исполнительные органы местных администраций уведомляют общественность через СМИ о начале строительных работ.

Действие восьмое – обращение заказчика в уполномоченный орган местного самоуправления с ходатайством о заключении договора о паевом участии в развитии инфраструктуры населенного пункта (для проектов, реализуемых за границами населенных пунктов – действие не применяется). Упомянутое ходатайство и оплата паевого участия должно быть осуществлено заказчиком до момента ввода в эксплуатацию завершенного строительством объекта.

Действие девятое – завершение строительства и подготовка акта готовности объекта к эксплуатации, который подлежит подписанию основными участниками строительного процесса (статья 39 Закона).

Действие десятое – обращение заказчика в инспекцию Госархстройконтроля с ходатайством о принятии объекта в эксплуатацию и выдачей сертификата соответствия. Государственная регистрация акта готовности объекта к эксплуатации и выдача сертификата соответствия должна быть произведена в течение 10 рабочих дней со дня представления всего пакета документов.

Действие одиннадцатое – письменное информирование органа местного самоуправления по месту нахождения объекта строительства о факте ввода в эксплуатацию в течение 7 календарных дней.

Новый Закон «О регулировании градостроительной деятельности» привнес с собой новые понятия. Так, теперь у каждого из заинтересованных заказчиков есть три разрешительных пути создания объекта строительства. При этом выбор своего пути заказчик сможет осуществить в зависимости от категории сложности создаваемого объекта строительства и в зависимости от возможности их реализации в свете законодательных изменений.