Арендные отношения предоставляют как гражданам, так и субъектам хозяйствования возможность передачи собственности, например, жилого или нежилого помещения во временное владение и пользование, за определенную арендную плату. При этом договор аренды должен полностью определять основные условия арендных правоотношений, так как четко прописанные пункты договора обезопасят в дальнейшем от возникновения конфликтных ситуаций. Особого внимания требуют условия оплаты, порядок прекращения отношений и такой момент, как возмещение затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества.

Арендные отношения предоставляют как гражданам, так и субъектам хозяйствования возможность передачи собственности, например, жилого или нежилого помещения во временное владение и пользование, за определенную арендную плату. При этом договор аренды должен полностью определять основные условия арендных правоотношений, так как четко прописанные пункты договора обезопасят в дальнейшем от возникновения конфликтных ситуаций. Особого внимания требуют условия оплаты, порядок прекращения отношений и такой момент, как возмещение затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества.

Законодатель определяет неотделимые улучшения арендованного помещения как такие, которые не могут быть отделены без вреда для имущества, и соответственно являются собственностью арендодателя. При этом арендатор должен учитывать, что он имеет право на осуществление улучшений исключительно по согласию арендодателя.

Что же касается возмещения затрат за проведение улучшений арендуемого помещения, то в соответствии с частью 3 статьи 778 ГК арендатор имеет право на соответствующее возмещение фактических затрат. В тех же случаях, когда улучшения могут быть отделены от объекта аренды, арендатор имеет право их изъять, без возмещения.

С одной стороны, все выглядит достаточно понятно: арендатор по согласию арендодателя проводит улучшения помещения, после чего требует компенсацию понесенных на такие улучшения затрат. Но в силу своей специфики отношения сторон договора аренды, как и любые отношения, требуют четкого урегулирования в связи с существованием целого ряда спорных моментов.

Постановление ВХСУ «О взыскании суммы стоимости неотделимого улучшения объекта аренды» поможет нам разобраться в механизме возмещения затрат на указанные улучшения и разъяснит нам обязательную для применения правовую позицию высшего судебного органа.

ВХСУ рассмотрел кассационную жалобу на решение апелляционного суда по иску дочернего предприятия «Адидас-Украина» (арендатор) к обществу «Полтавская торгово-финансовая компания» (арендодатель) о взыскании суммы стоимости неотделимого улучшения арендованного помещения.

Согласно материалам дела суды первой и апелляционной инстанции полностью отказали «Адидас-Украина» в удовлетворении исковых требований. ВХСУ в свою очередь согласился с решением предыдущих судов, тем самым отказав арендатору в возмещении вышеуказанных затрат. Чем же мотивировано такое решение ВХСУ?

Как указано в постановлении между арендодателем и дочерним предприятием «Адидас-Украина» был заключен договор аренды части здания ТРЦ. В соответствии с условиями, оговоренными в договоре, арендодатель в случае расторжения договора не по вине арендатора или не по соглашению сторон обязан компенсировать стоимость неотделимых улучшений объекта аренды. Необходимо отметить, что любой договор может быть досрочно расторгнут и договор аренды не является исключением из правил.

Арендатор, воспользовавшись своим правом досрочного расторжения договора, направил в адрес арендодателя письмо о расторжении договора аренды, в ответ на что получил согласие. При этом предприятие «Адидас-Украина» потребовало с арендодателя возмещения суммы, потраченной на улучшение помещения, до его приема в аренду согласно оговоренному проекту.

Необходимо отметить, что ВХСУ согласился с постановлениями судов первой и апелляционной инстанции исходя из того, что неотъемлемые улучшения арендованного помещения были проведены до возникновения арендных отношений.

Арендные правоотношения между «Адидас-Украина» и «Полтавская торгово-финансовая компания» возникли на основании подписания договора аренды и прекратились вследствие его досрочного расторжения по инициативе арендатора. За весь период действия арендного договора, арендатор не обращался к арендодателю с предложениями по улучшению помещения, а соответственно арендодатель не мог дать согласие на осуществление таких улучшений.

Положения статей 773 и 778 ГК определяют согласие арендодателя на улучшения арендованного имущества, как обязательную предпосылку к такому улучшению. Соответственно, исключительно наличие согласия арендодателя предоставляет возможность возмещения затрат на неотделимые улучшения помещения

Кроме того, основаниями для возникновения обязательств являются договора и сделки, которые предусматривают такие обязательства. Из этого следует, что арендодатель обязан возместить затраты на улучшение помещения, согласие на которые он дал в период действия договора аренды. А поскольку согласование проекта помещения состоялось до возникновения арендных правоотношений, такое согласование нельзя считать согласием арендодателя.

Из такого разъяснения ВХСУ следует, что в подобной ситуации арендодатель не обязан возмещать затраты, понесенные в процессе неотделимого улучшения арендованного помещения.

Постановление ВХСУ «О взыскании суммы стоимости неотъемлемого улучшения объекта аренды» разъясняет, что арендатор имеет право на возмещение фактических затрат на улучшение арендованного помещения. При этом законодатель определяет неотделимые улучшения арендованного помещения как такие, которые не могут быть отделены без вреда для имущества, и соответственно являются собственностью арендодателя. Обязательным условием такого возмещения является согласие арендодателя на улучшение и предоставление такого согласия в период действия договора аренды помещения, где планируются неотделимые улучшения.