ООО А присоединяется к ООО Б, у ООО А есть недвижимость (нежилая), эта недвижимость перейдет к ООО Б. Процедура государственной регистрации за ООО Б права собственности на недвижимость займет примерно от 3 до 6 месяцев. Имеет ли право ООО Б сдавать полученную от ООО А недвижимость в аренду до госрегистрации права собственности на недвижимость?

ООО А присоединяется к ООО Б, у ООО А есть недвижимость (нежилая), эта недвижимость перейдет к ООО Б.

Процедура государственной регистрации за ООО Б права собственности на недвижимость займет примерно от 3 до 6 месяцев.

Имеет ли право ООО Б сдавать полученную от ООО А недвижимость в аренду до госрегистрации права собственности на недвижимость?

Стоит отметить, что возникновение права собственности (в том числе право распоряжения – ст. 317 ГК) на недвижимое имущество на данный момент законодательством еще не привязано к моменту регистрации такого права. Норма ст. 3 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», которой такая привязка установлена, вступит в силу лишь с 1 января 2012 года. Таким образом, ООО Б имеет возможность заключать от своего имени договоры аренды недвижимости с момента принятия ее на баланс.

Однако судебная практика (например, постановление ВХСУ от 21 января 2010 года по делу №2/123) уже сейчас свидетельствует о том, что такая позиция может быть успешно оспорена. Следовательно, однозначно рекомендовать заключать договора до момента госрегистрации права собственности за ООО Б нельзя. Тем не менее, если ООО А уже находится в процедуре прекращения или, тем более, уже прекращено, то другого пути, как рисковать, нет.

А вот если ООО А до сих пор не прекращено (и не начата процедура его прекращения), то есть несколько вариантов обойти эту проблему.

Например, можно заключить договоры аренды от имени ООО А. И лишь после этого начинать проводить всю процедуру слияния.

Согласно ст. 770 ГК все права и обязанности наймодателя переходят его правопреемнику. В свою очередь ч. 2 ст. 107 ГК прямо говорит о том, что в случае прекращения юрлица путем присоединения имеет место правопреемствование.

Конечно, арендаторы будут иметь право разорвать договор в связи с прекращением наймодателя (на основании ч. 1 ст. 107 ГК, поскольку арендатор является кредитором по отношению к наймодателю в части обязанности последнего передать в пользование предмет аренды). Однако вряд ли это будет проблемой, если заранее согласовать с арендаторами то, что в скором времени у них сменится арендодатель (а условия договора аренды не изменятся).

Возникает вопрос, а как быть с арендной платой за период с момента прекращения ООО А до момента регистрации права собственности за ООО Б? Ведь согласно ч. 6 ст. 17 Закона О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» моментом госрегистрации считается момент внесения соответствующей записи в реестр. И именно с этого момента, по мнению ВХСУ (см. вышеуказанное решение), арендатор должен платить ООО Б.

Наиболее простой вариант решения проблемы – предоплата. То есть арендатор уплачивает ООО А (еще до начала процедуры прекращения) арендную плату, например, за 6 следующих месяцев. И эти средства передаются ООО А в процессе слияния. Понятное дело, что тут опять не обойтись без доброй воли арендаторов.

Еще один вариант – передача недвижимости от ООО А к ООО Б еще до начала присоединения. Например, по договору купли-продажи. В таком случае ООО Б успевает зарегистрировать свое право собственности еще до начала слияния. Однако этот способ связан со значительными финансовыми затратами – необходимостью уплаты ООО А налогов, связанных с проведением этой сделки, что по факту оборачивается дополнительными расходами для ООО Б.

На данный момент (до 1 января 2012 года) возникновение права собственности еще не совсем жестко привязано к моменту государственной регистрации такого права. Однако говорить о том, что новый собственник может беспрепятственно распоряжаться своим имуществом до этого момента – не приходится. Об этом, в частности, свидетельствует судебная практика, которая идет по пути признания права собственности с момента госрегистрации.