Верховный Суд Украины (ВСУ) 11 апреля 2011 года вынес постановление по делу о пересмотре постановления Высшего хозяйственного суда (ВХС), которым не посчитал пункт договора аренды земли, чье действие распространялось обратно во времени на события, возникшие до заключения договора, не направленным на реальное наступление правовых последствий.

Верховный Суд Украины (ВСУ) 11 апреля 2011 года вынес постановление по делу о пересмотре постановления Высшего хозяйственного суда (ВХС), которым не посчитал пункт договора аренды земли, чье действие распространялось обратно во времени на события, возникшие до заключения договора, не направленным на реальное наступление правовых последствий.

Фабула этого дела, в котором общество с ограниченной ответственностью (ООО) судилось с Киевским городским советом (горсовет), такова.

Горсовет своим решением (вынесенным в 2006 году) выделил ООО земельный участок в аренду. Спустя восемь с лишком месяцев, в 2007 году, между ними был подписан и договор аренды. И в этот договор стороны внесли очень интересный пункт 4.3, повторяющий положения еще одного решения горсовета. Это второе решение, вынесенное в 2004 году, касалось порядка предоставления земучастков в аренду и предусматривало повышение арендной платы, если арендатор не заключит договор аренды с горсоветом в течение определенного срока после предоставления участка.

Сам договор аренды между ООО и городским советом устанавливал размер годовой арендной платы в сумме 5% от нормативной денежной оценки участка. А вот пункт 4.3 этого договора гласил, что в случае, если ООО не подпишет этот договор аренды в течение пяти месяцев со дня вступления в действие решения о выделении участка, то арендная плата (в течение периода той же длительности, на которую ООО просрочило с заключением договора) увеличивается в 5 раз, но не может при этом превышать 10% нормативной денежной оценки земли.

Другими словами, в договоре содержалось условие по срокам его подписания, которое к моменту подписания договора фактически уже не было соблюдено. Но встает вопрос, можно ли вообще говорить о несоблюдении, нарушении пункта 4.3 и сроков подписания на момент подписания, если этот пункт как таковой не существовал (ибо договор еще не был заключен). ООО посчитало, что так полагать нельзя. И обратилось в суды.

Общество с ограниченной ответственностью в обоснование своей позиции акцентировало внимание на предельной ясности сторонам при подписании договора того факта, что заключается он гораздо позже 5 месяцев со дня вынесения (и вступления в силу) решения горсовета. Обе стороны не могли не осознавать полную несостоятельность этого пункта договора как условия.

Следовательно, по мнению общества, этот пункт договора «не был направлен на реальное наступление правовых последствий» и, таким образом, было нарушено требование части 5 статьи 203 Гражданского кодекса. А нарушение этой нормы ГК является основанием для признания пункта 4.3 договора недействительным (согласно части 1 ст. 215 ГК).

Могли ли стороны договора считать пункт 4.3 условием, относится к нему как к реальной, действительной договорной норме? Условие, от наступления (ненаступления) которого зависит действие договора или его отдельного положения, может быть направлено только в будущее. В данном же случае оно не было условием, поскольку стороны точно знали, что ООО никоим образом уже не заключит договор аренды в срок, указанный в решении горсовета.

Однако суды склонялись к правоте горсовета, а не ООО. Не стал исключением и Высший хозяйственный суд.

Общество обжаловало решение ВХС в ВСУ, ссылаясь на неодинаковое применение закона Высшим хозяйственным судом при тех же обстоятельствах в аналогичных делах. В частности, ООО указало на противоположные по сути выводы суда в постановлении ВХС от 20.05.2009 г. по делу №4/388, в постановлении ВХС от 09.06.2009 г. по делу №4/390, а также в постановлении ВХС от 20.01.2010 г. по делу №36/264.

Верховный Суд применил в этом деле часть 3 статьи 631 Гражданского кодекса, позволяющую сторонам вносить в текст договора положения, применяемые к отношениям между сторонами, возникшим до заключения договора.

Трудно сказать, как можно применить условие пункта 4.3 к отношениям, возникшим до заключения договора. Этот пункт применим скорее к отношениям после заключения договора, но в той его части, которая предусматривает 5-кратное увеличение арендной платы. А вот само условие пункта – «если арендодатель не заключит договор аренды в течение 5 месяцев….» – не может быть применимо в данном случае вообще.

Тем не менее, ВСУ посчитал, что стороны свободны в определении условий договора (ст. 627 ГК), что при заключении договора ООО не возражало против его условий и протокол разногласий сторонами не составлялся, а пункт 4.3 отвечает требованиям закона, поскольку «четко устанавливает правовые последствия, им обусловленные».

Свобода договора и отсутствие возражений, конечно, хороши, но ВСУ не обосновал, как это влияет на невозможность применить в данном случае часть 5 ст. 203 ГК и часть 1 ст. 15 ГК. Если обе стороны осознавали невозможность применения какого-то положения договора, то почему какая-либо из них должна была против этого возражать?

Возражения при заключении договора и протоколы разногласий имеют значение для самого процесса заключения, для поиска сторонами общих точек соприкосновения, взаимовыгодных положений, которые устраивают обе стороны. Они не могут умалять значения достигнутых договоренностей. Проще говоря, нельзя считать один договор более «крепким», а другой заранее обреченным на признание его в будущем недействительным только по той причине, что стороны составляли в процессе его заключения протокол разногласий.

С другой стороны, если считать все положения всех заключенных договоров идеальными и незыблемыми, то нельзя даже представить себе случай, при котором договор (его положение) может быть не направленным на реальное наступление последствий. Но Гражданский кодекс такую возможность допускает и, более того, считает ее основанием для признания договора (его положения) недействительным.

Что же касается наличия просроченности (давно прошли 8 месяцев вместо необходимых 5) уже на момент подписания договора аренды между ООО и горсоветом, то здесь Верховный Суд указал, что «наявність прострочення на момент підписання договору не може бути підставою для визнання недійсною окремої його частини, оскільки ототожнення позивачем правових підстав недійсності правочину з підставами звільнення від відповідальності за порушення зобов'язань, що виникли з такого правочину, є помилковими в зв'язку з тим, що такі підстави різні за своєю правовою природою та характером правовідносин».

Похоже, ВСУ говорит, что действительность пункта 4.3 договора аренды – это одно, а ответственность за его невыполнение – совсем другое. И ответственность (в виде повышения арендной платы) здесь может и не наступать.

Не подписывайте договоров, содержащих пункты, невозможность выполнения которых очевидна уже на момент подписания. Часть 5 ст. 203 ГК не поможет. Суды полагают, что вы знаете, что делаете, а посему это не повод для признания таких пунктов недействительными. Они также полагают, что отлагательное условие в договоре может распространяться и на отношения сторон, возникшие до заключения договора.