На форуме ЛІГАБізнесІнформ активно обсуждалась возникшая у одного из участников ситуация. На протяжении уже 12 лет он и его семья проживают в «ничейном» по документам частном доме. Дом этот был построен еще в советское время. Первоначальные владельцы его в качестве своей собственности не оформили. Из-за этого не смогли оформить собственность и их наследники, что, впрочем, не помешало им сдать на условиях устного договора дом в аренду автору вопроса. О том, что у арендодателей нет никаких документов на дом, он узнал лишь 4 года назад. Сразу же после этого он перестал выплачивать арендную плату, но продолжал жить в доме. При этом все 12 лет он исправно оплачивал коммунальные платежи. Арендодатели, в свою очередь, вроде бы потеряли интерес к «своей» недвижимости. Теперь автор темы задается вопросом: нельзя ли оформить право собственности на дом в связи с приобретательной давностью?

На форуме ЛІГАБізнесІнформ активно обсуждалась возникшая у одного из участников ситуация. На протяжении уже 12 лет он и его семья проживают в «ничейном» по документам частном доме. Дом этот был построен еще в советское время. Первоначальные владельцы его в качестве своей собственности не оформили. Из-за этого не смогли оформить собственность и их наследники, что, впрочем, не помешало им сдать на условиях устного договора дом в аренду автору вопроса.

О том, что у арендодателей нет никаких документов на дом, он узнал лишь 4 года назад. Сразу же после этого он перестал выплачивать арендную плату, но продолжал жить в доме. При этом все 12 лет он исправно оплачивал коммунальные платежи. Арендодатели, в свою очередь, вроде бы потеряли интерес к «своей» недвижимости.

Теперь автор темы задается вопросом: нельзя ли оформить право собственности на дом в связи с приобретательной давностью?

Позиция 1. Право собственности оформить можно, но только на дом, без земельного участка. Ч. 1 ст. 344 Гражданского кодекса устанавливает для недвижимости срок приобретательной давности в 10 лет. А согласно п. 8 Заключительных и переходных положений ГК в составе этого срока учитывается до 3 лет владения до момента вступления Кодекса в действия – то есть с 1 января 2001 года. В свою очередь для земли установлен увеличенный срок – 15 лет (ст. 119 Земельного кодекса). На практике он отсчитывается с той же даты, что и для других видов имущества – с 1 января 2001 год (см., например, определение ВСУ №6-24096св08 от 23 июня 2010 года).

Позиция 2. Право собственности пока оформить не удастся, поскольку срок приобретательной давности составляет 15 лет.

Мнение Ю&З: Правильна первая позиция. С 1 января 2011 года возможно применение ст. 344 ГК к недвижимому имуществу, кроме земельных участков. Об этом свидетельствует свежая судебная практика (например, решения Днепровского райсуда г. Киева от 28 апреля 2011 года по делу №2-1241/2011 и Печерского райсуда г. Киева от 7 июня 2011 года по делу №2-2313/11).

Исходя из этой практики, для признания права собственности в связи с приобретательной давностью надо подавать гражданский (хозяйственный, если на собственность претендует юрлицо) иск к органу местного самоуправления и местному БТИ. Подтверждать его можно как показаниями свидетелей о открытом пользовании имуществом, так и связанными документами (в том числе платежками об оплате коммунальных услуг). Кроме того, в одном из приведенных дел одним из доказательств стало наличие прописки по адресу квартиры, на часть которой претендовала истица.

Однако в описанном участником форума случае есть ряд проблемных моментов. В первую очередь это наличие других претендентов на имущество – арендодателей, которые также могут заявить свои права.

В качестве аргумента они могут привести наличие арендных отношений. Это может послужить основанием для отказа в признании права собственности, как в случае с решением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 15 июня 2011 года по делу №5002-16/317-2011. Даже если суд установит отсутствие арендных отношений на данный момент (все-таки уже 4 года арендная плата не вносится), то наличие их до этого может послужить причиной применений ч. 3 ст. 344 ГК. А это значит, что существующий срок приобрететальной давности составит всего 1 год (срок прекращения арендных отношений минус 3 года срока исковой давности), что недостаточно для признания права собственности.

Таким образом, автору темы необходимо всеми силами доказывать, что никакого договора аренды не существовало (но только в том случае, если об этом «вспомнят» арендодатели – до этого вообще не стоит упоминать о том, что имеются какие-либо другие претенденты). Поможет ему то, что соглашение было устным и даже деньги передавались «из рук в руки», без какого-либо документального оформления. Следовательно, арендодатели в силу норм ст. 811 и 218 ГК не смогут представить доказательств в подтверждение своего требования признания договора аренды заключенным.

Вопрос с землей тоже не является проблемой. Действительно, использовать приобретательную давность для получения права собственности на участок до 1 января 2016 года не получится. Однако никто не мешает после оформления прав на дом воспользоваться ст. 120 и 121 Земельного кодекса, оформив сначала право пользования, а потом и право собственности на участок для обслуживания жилого дома.

С 1 января 2011 года появилась возможность получать право собственности на недвижимость (кроме земельных участков) по праву приобретательной давности. Для этого необходимо подтвердить свое открытое и законное владение и использование соответствующих объектов на протяжении 10 лет с 2001 до 2011 года.

Для получения права собственности необходимо обращаться в суд. При этом важным моментом является отсутствие отношений аренды или других договорных отношений с другими «владельцами» объекта.