Із прийняттям Верховною радою Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17.02.2011 (надалі - Закон), головним розробником якого було Міністерство регіонального будівництва, втратив чинність Закон України "Про планування і забудову територій" від 20.04.2000 р. №1699-ІІІ. Новий Закон спрямований на максимальне спрощення дозвільних процедур у будівництві, регулювання об’єктів будівництва за складністю архітектурно-будівельного рішення та/або інженерного обладнання, що поділяється на I, II, III, IV і V категорії складності.

Із прийняттям Верховною радою Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17.02.2011 (надалі - Закон), головним розробником якого було Міністерство регіонального будівництва, втратив чинність Закон України "Про планування і забудову територій" від 20.04.2000 р. №1699-ІІІ. Новий Закон спрямований на максимальне спрощення дозвільних процедур у будівництві, регулювання об’єктів будівництва за складністю архітектурно-будівельного рішення та/або інженерного обладнання, що поділяється на I, II, III, IV і V категорії складності.

Відповідно до категорії складності передбачені відповідні дозвільні документи для здійснення будівництва цих об’єктів та прийняття в експлуатацію. Так, відповідно до статті 34 даного Закону право на виконання будівельних робіт щодо об’єктів будівництва, що належать до I-III категорії складності набувається на підставі зареєстрованої інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю за місцем розташування об’єкта будівництва декларації про початок виконання будівельних робіт. Стосовно об’єктів будівництва, що належать до IV і V категорії складності, право на їх здійснення набувається на підставі дозволу на виконання будівельних робіт.

Також, Законом передбачена норма стосовно спрощеного порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів. А саме прийняття в експлуатацію збудованих до 31.12.2009, індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт і заяви про прийняття в експлуатацію яких подаються до 31 грудня 2012 року, здійснюється безоплатно інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю за результатами технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж таких об’єктів за наявності документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт, протягом 30 днів з дня подання заяви. Порядок прийняття в експлуатацію таких об’єктів і проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж визначається центральним органом виконавчої влади з питань будівництва, містобудування та архітектури.

Також згідно Закону висновок архітектурно-містобудівної ради матиме лише рекомендаційний характер і не затримуватиме подальше проведення експертизи проектної документації. Замість того, щоб чекати дозволу на початок будівельних робіт, достатньо буде подати відповідну декларацію інспекції, яка в десятиденний термін перевіряє декларацію на повноту даних, реєструє її та видає сертифікат, а якщо не видано дозвіл або відмову в його видачі, право на виконання будівельних робіт виникає на 11 день, а дозвіл вважається виданим - принцип мовчазної згоди.

Закон значною мірою впливає на сферу регулювання законів нормативних актів щодо прав та повноважень органів місцевого самоврядування. Так, Закон обмежує права місцевого самоврядування, передаючи компетенцію щодо розпорядження землею до виконавчих комітетів. Тією ж мірою встановлюється обмежений механізм громадських слухань, предметом яких на практиці є майже нездійсненні речі, наприклад, генеральні плани населених пунктів, плани зонування та детальні плани територій, не говорячи про те, що ще навіть в Києві не має генерального плану.

У розділі 5, частині 2 Закону «Перехідні положення» стверджується, що Закон та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності цим Законом, діють у частині, що не суперечить цьому Закону. Відповідно це положення можна тлумачити в розрізі верховенства Закону над усіма іншими нормативно-правовими актами, що не відповідають положенням Конституції України – яка, в свою чергу, має найвищу юридичну силу.

Також звертаємо увагу на положення про безстроковість генеральних планів, які тепер "вибірково" можуть залишатися замороженими. Відповідно, замість строкового документу, який через певний період може бути замінений більш досконалим, Законом прийнято - той, що майже неможливо відмінити чи замінити. До речі, норми старого закону більш детально описують як процес створення генпланів, так і склад цих документів.

Ще одним нововведенням є ліквідація експертизи, яка тепер є обов’язковою лише для проектів з залученням державних коштів та може бути призначена у випадках визначеними Кабінетом Міністрів України. А для інших будівельників експертиза не проводиться і знесення історичних пам’яток чи інших важливих об’єктів – не буде контролюватися.

У новому Законі відсутні положення щодо обов’язкового повідомлення в пресі про початок робіт з планування територій областей/районів, можливість участі громади/окремого громадянина у підготовці технічних завдань з розробки цих схем, повідомлення громадськості про розгляд вже готових схем, форми й порядок урахування пропозицій громадян, тощо. Відсутність норми про те, що порушення порядку розроблення схем планування може бути підставою їх оскарження в суді дає більшу можливість для зловживань.

Вважаємо важливим у новому Законі скорочення дозвільної процедури. Відтепер проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:

1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних;

2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи;

4) виконання підготовчих та будівельних робіт;

5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів.

Так для спрощення процедури забудови земельної ділянки її власникам, які мають на меті побудувати житловий будинок садибного типу, достатньо отримати будівельний паспорт без проведення експертизи, затвердження на міській раді чи громадському обговоренні. Забудова присадибних, дачних і садових земельних ділянок може здійснюватися на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки.

Згідно Закону будівельний паспорт визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 300 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів.

В Законі визначено, положення щодо скорочення часу дозвільних процедур до 2-х місяців і визначення відповідальності чиновників за тяганину і неправомірні рішення.

Важливим моментом цього Закону є введення поняття зонінгу, що означає, що в місті розробляється генеральний план, де визначаються транспортні магістралі та цільове призначення землі, і визначається призначення кожної ділянки та її можливість приєднання до інженерних мереж - тобто описується кожна ділянка. Зонінг впливає на гармонійний розвиток міста. План зонування території розробляється на основі генерального плану населеного пункту (у його складі або як окремий документ), плану земельно-господарського устрою та містобудівного кадастру з метою визначення умов та обмежень використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон. Відповідно до статті 24 цього Закону у разі відсутності плану зонування або детального плану території, затвердженого відповідно до вимог цього Закону, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється.

Детальний план території розглядається і затверджується виконавчим органом сільської, селищної, міської ради протягом 30 днів з дня його подання, а за відсутності затвердженого в установленому цим Законом порядку плану зонування території – відповідною сільською, селищною, міською радою.

Підсумовуючи вищевикладене вважаємо, що новий Закон надає можливість планувати нове будівництво і отримувати дозволи набагато швидше та менш затратно, що надасть більшої можливості для входження нових інвестицій в галузь, та дозволить швидке відновлення і прискорений розвиток галузі. Але згідно Закону скасовуються громадські слухання та ліквідується проведення експертизи, що є не менш важливим для проектування. Місцеві Ради усунуті від підготовки генплану і тепер усі важливі рішення приймаються виконавчими комітетами або держадміністрацією. Тобто Законом відібрано в представницьких органів їх виняткових повноважень — землевідведення і затвердження містобудівних проектів; але в противагу Закон відкриває ширші можливості, що є позитивним кроком до більш прозорого та спрощеного будівельними процедурами будівництва в Україні, хоча реалізація нових ідей Закону залишаються бажаними.

Людмила Гриценко

Помічник юриста ЮФ «Кузьмінський та партнери»

Іванна Хоніна

Старший юрист ЮФ «Кузьмінський та партнери»