По мнению налоговой, изложенному в некоторых разъяснениях, размещенных в Базе налоговых знаний (см. ответ от 10.03.2011), в случае если арендатор земельного участка государственной и коммунальной собственности отчуждает право собственности на здание, сооружение (ее часть), размещенную на арендованном земельном участке и не вернул арендодателю в установленном порядке указанный земельный участок, то он является плательщиком арендной платы за землю в бюджет на основании заключенного договора аренды земли до момента утраты силы такого договора. При этом лицо, которое приобрело право собственности на здание, до получения права аренды земельного участка (заключение в установленном законодательством порядке договора аренды земли) в соответствии с требованиями п. 287.6 ст. 287 НК должно платить земельный налог за земельный участок, на котором расположено такое здание, сооружение (ее часть), с учетом придомовой территории.

По мнению налоговой, изложенному в некоторых разъяснениях, размещенных в Базе налоговых знаний (см. ответ от 10.03.2011), в случае если арендатор земельного участка государственной и коммунальной собственности отчуждает право собственности на здание, сооружение (ее часть), размещенную на арендованном земельном участке и не вернул арендодателю в установленном порядке указанный земельный участок, то он является плательщиком арендной платы за землю в бюджет на основании заключенного договора аренды земли до момента утраты силы такого договора. При этом лицо, которое приобрело право собственности на здание, до получения права аренды земельного участка (заключение в установленном законодательством порядке договора аренды земли) в соответствии с требованиями п. 287.6 ст. 287 НК должно платить земельный налог за земельный участок, на котором расположено такое здание, сооружение (ее часть), с учетом придомовой территории.

То есть, по сути, до тех пор, пока арендодателем не расторгнут договор аренды, возникает двойное налогообложение. Осознав это, они попытались определить способы избежания такого «задваивания».

Позиция 1. Сейчас земельный налог платить не стоит. Но необходимо заключить договор между новым собственником строений и арендатором о компенсации последнему суммы арендных платежей, которые он платит до переоформления участка на собственника строений. А там будь что будет: если налоговики придерутся на предмет отсутствия платы – обжаловать их НУР по основаниям двойной платы.

Позиция 2. Следует попробовать платить только земельный налог, ссылаясь на то, что право аренды прекратилось в связи с отчуждением здания автоматически в силу Закона «Об аренде земли». А потом попытаться доказать, что поскольку вносился налог, арендная плата и не могла вноситься.

Позиция 3. Следует расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора, ссылаясь на ст. 7 Закона «Об аренде земли», согласно которой к лицу, которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок. Договором, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение. При этом арендодатель платит арендную плату согласно не расторгнутых еще договоров до момента их расторжения, а после расторжения, подает «уточненку» и возвращает все деньги, оплаченные за период со дня, когда право собственности по БТИ зарегистрировано за новым владельцем и до даты расторжения договоров. Покупатель при этом начинает платить земельный налог с момента регистрации прав собственности в БТИ.

Мнение «Ю&З»: Способ, изложенный в Позиции 3, на наш взгляд, действительно является оптимальным. Ведь согласно ч. 3 ст. 7 Закона «Об аренде земли» с момента продажи здания, расположенного на арендуемом участке, договор аренды прекратился. А следовательно, основания для внесения им арендной платы за пользование землей отсутствуют.

При этом согласно ст. 35 Закона «Об аренде земли» арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок на условиях, предусмотренных договором. То есть, по сути, подписать акт приема-передачи. Именно этот документ, по мнению налоговиков, означает возврат земли арендодателю. Поэтому после продажи здания арендатору следует обратиться к местному совету или администрации с требованием о подписания такого акта приема-передачи. Если тот откажется – подавать иск о признании договора аренды прекращенным, и об обязательстве местного совета или администрации подписать акт приема-передачи. При этом арендную плату за период судебных разбирательств лучше не вносить: взыскать неуплату совет уже не сможет (так как договор прекращен), а возвращать ее потом – долго и сложно.

Куда сложнее обстоят дела с новым собственником здания, расположенного под арендуемой землей. С одной стороны, согласно ч. 3 ст. 7 Закона «Об аренде земли» ему перешло право аренды земли, но с другой – договор аренды с арендодателем в лице местного совета еще не заключен. В этой ситуации следует следовать заключению налоговой о том, что новый собственник здания должен платить налог на землю до момента заключения договора аренды земли. Ведь согласно п. 287.1 НК землепользователи уплачивают плату за землю с момента возникновения права пользования.

Хотя местный совет, в принципе, руководствуясь ч. 4 ст. 415 ГК об обязанности арендатора вносить плату за землю, переданную под застройку, может предъявить новому арендатору требование о заключении договора аренды и внесении арендной платы за период с момента перехода тому права собственности. А потому, во избежание лишних неприятностей, следует сразу же обращаться в местный совет с предложением о заключении нового договора аренды участка под зданием. И тогда уже несвоевременное заключение договора по вине местного совета не будет иметь последствий для нового собственника здания. Ведь согласно ст. 613 ГК местный совет в таком случае будет считаться прострочившимся кредитором, поскольку не совершил действий, без которых должник в лице собственника здания не мог выполнить свое обязательство по внесению арендной платы.

При отчуждении здания, расположенного на арендуемом земельном участке, договор аренды прекращается, а потому у бывшего арендатора (бывшего собственника здания) с момента передачи земельного участка арендодателю никаких обязательств по внесению арендной платы не остается. Новый же собственник здания обязан заключить договор аренды с арендодателем, а до этого – уплачивать плату за землю.