Першочерговим завданням парламентарів після літніх канікул буде прийняття необхідних законопроектів для завершення земельної реформи в Україні. Одним з них є урядовий проект Закону України «Про ринок земель». Цим законопроектом планується запровадження обігу сільськогосподарських земель та чіткого механізму проведення земельних аукціонів, які на сьогодні фактично не діють. Однак щира мета дещо спотворена в проекті. Так, здається, що законопроект намагається створити з держави домінуючого землевласника з широкими можливостями.

Консолідація земель зменшить черезсмужжя

З метою підвищення ефективності землекористування урядовий проект Закону України «Про ринок земель» (надалі – Законопроект) встановлює процедуру консолідації земель сільськогосподарського призначення, яка полягає в об’єднанні земельних ділянок всіх форм власності, що призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та особистого селянського господарства та/або зміні їх меж з метою створення земельних ділянок, місце розташування, розміри, конфігурація та склад угідь яких забезпечать стале землекористування.

На перший погляд дійсно консолідація ставить за мету вирішення досить актуальних проблем, оскільки сьогодні спостерігається значна розпорошеність земель, як-то існування черезсмужжя, ламаність меж як самих земельних ділянок, так і всього земельного масиву.

Але з іншого боку не дивлячись на те, що в Законопроекті міститься ціла глава, яка присвячена консолідації земель, не виключено, що при практичному застосуванні даного механізму можуть виникнути питання. Так викликає занепокоєність положення законопроекту, яке визначає ініціаторами розроблення проекту консолідації земель лише осіб, які в сукупності володіють не менш як 75 відсотками земельного масиву. Таке формулювання фактично позбавляє малих землевласників права впливу на процес консолідації земель, оскільки Законопроект не вимагає від ініціатора повідомляти інших власників про свій намір, а також отримувати їхню згоду на таку консолідацію. Таким чином, 25 відсотків землевласників не зможуть ніяким чином змінити ситуацію і для них залишиться єдиний вихід – відстоювати своє право в суді, оскільки вони зобов’язані здійснювати заходи, передбачені затвердженим проектом консолідації земель сільськогосподарського призначення.

Однак, якщо виходити з того, що законодавець в імперативному порядку не встановив обов’язковість здійснення консолідації земель, а лише зазначив, що вона може проводитись у випадках, коли земельний масив характеризується черезсмужжям, що призводить до економічно необґрунтованого використання земельних ділянок, розташованих у ньому, то видається доцільним зобов’язати ініціатора отримувати згоду від власників земельних ділянок, щодо яких буде здійснена консолідація.

Крім цього, вказано, що земельні ділянки, які передбачається обміняти, мають бути рівноцінними і розташовуватись у цьому ж земельному масиві або у суміжному земельному масиві. Однак не уточнено яким чином визначати рівноцінність земель, можливо у випадку, якщо сторони не дійдуть щодо цього згоди потрібно буде проводити експертну оцінку земель.

На першому місці право держави

Законопроект значно укріпив положення держави, зробивши її повноправним учасником ринку земель. Згідно зі статтею 19 проекту переважне право на придбання земельних ділянок за межами населених пунктів матиме держава та органи місцевого самоврядування — щодо земельних ділянок, розташованих в межах населених пунктів для ведення товарного виробництва та особистого селянського господарства за ціною, оголошеною для продажу.

З одного боку є зрозумілим прагнення держави контролювати обіг земель сільськогосподарського призначення, які мають високу цінність, але з іншого така черговість може призвести, що держава будучи основним покупцем, фактично зможе зловживати своїми правами. Так, фактично орендарі або користувачі земельної ділянки, які обробляли її тривалий час мають незначний шанс отримати її у власність у випадку, якщо держава «раптово» вирішить відмовитись від свого переважного права. Таке легальне скуповування призведе до того, що громадяни зможуть отримати землю у власність лише під час вторинного продажу державою землі на аукціонах, які отримали досить сумнівну репутацію в Україні.

Земельні дарунки лише для обраних

Змінив законотворець і уявлення власників про те, що землю можна дарувати кому завгодно. Стаття 48 проекту встановила, що тепер приватний власник може дарувати землі сільськогосподарського призначення лише членам своєї сім’ї, якими є чоловік, дружина, діти, батьки, рідні брати та сестри, дід, баба, онуки, племінники і племінниці, тітки, дядьки, у тому числі двоюрідні, громадяни, які перебувають на утриманні фізичної особи, усиновлювачі, усиновлені або державі чи територіальній громаді. Така позиція не є виправданою, оскільки фактично таким чином обмежується право особи вільно розпоряджатись своєю власністю і крім цього, законодавець не робить ніяких застережень щодо випадків, коли у особи відсутні родичі. Обмеження суб’єктного складу обдаровуваних у кінцевому випадку може призвести до зменшення привабливості цього механізму.

Не дивлячись на існування певних суперечливих положень, потрібно все-таки вказати, що законопроект пропонує механізми, які заслуговують на увагу. Так, нарешті на законодавчому рівні детально прописується процедура підготовки та проведення земельних аукціонів, які до сьогоднішнього дня залишались міфом. Законопроект закріплює принципи гласності та прозорості під час проведення аукціону, що дозволяє представникам засобів масової інформації та громадських організацій бути присутніми та здійснювати відео-, аудіозапис процесу проведення торгів. Такий порядок дозволить зменшити випадки «прихованих» та «постановочних» торгів.

Широко відомо, що не дивлячись на існування мораторію сільськогосподарські землі сьогодні перебувають в обігу, а також існують механізми для зміни їх цільового призначення. Для покращення ситуації в цьому напрямку урядовим Законопроектом пропонується встановити заборону на зміну цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих за межами населених пунктів, які були набуті із земель державної та комунальної власності протягом 10 років. Винятки встановлені лише щодо деградованих або малопродуктивних земель, а також у випадку, передбачення таких змін схемою землеустрою.

Крім цього, здобутком названого Законопроекту є встановлення граничних площ земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Земельні ділянки можуть продаватись у розмірах, що не перевищують граничної максимальної загальної площі земельних ділянок у приватній власності однієї особи з урахуванням пов'язаних осіб та осіб, пов'язаних з нею відносинами контролю, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у відповідному природно-сільськогосподарському регіоні. До загальної площі земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у приватній власності однієї особи з урахуванням пов'язаних осіб та осіб, пов'язаних з нею відносинами контролю, включається площа земельних ділянок, якими ця особа володіє на праві спільної часткової власності. Для прикладу, гранична максимальна площа земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у приватній власності однієї особи у разі розташування їх у різних природно-сільськогосподарських зонах (гірських областях) в цілому не може перевищувати 2100 гектарів. Такі обмеження дозволяють контролювати ринок земель та припинити масове скуповування земель однією особою.

Сьогодні зрозуміло, що відміна мораторію та запровадження дієвого ринку земель є необхідним та важливим кроком для України. Саме тому новий Законопроект, в першу чергу, спрямований на збереження та ефективне використання сільськогосподарських земель шляхом встановлення граничних площ земельних ділянок, проведення консолідації земель, закріплення відкритої процедури земельних торгів, надання пріоритетного права державі на купівлю сільськогосподарських земель. Власниками сільськогосподарських земель мають бути особи, які дійсно бажають використовувати землю за призначенням, а не з корисливою метою, тому Законопроект пропонує встановити заборону на зміну цільового призначення земельних ділянок протягом 10 років. Але з іншого боку, Законопроект встановлює правила, які значно ускладнюють виконання поставлених завдань. Потребує спрощення процедура ініціювання консолідації земель, зміна черговості при купівлі земель, а також зняття будь-яких обмежень при даруванні земель сільськогосподарського призначення.

Таким чином, запорукою успіху земельної реформи в Україні є справедливі та відкриті правила гри на ринку землі, які мінімізують наявні на сьогодні зловживання, забезпечать баланс інтересів як великих, так і малих землевласників.