Вопросы правовой природы и нормативного регулирования передачи в аренду определенных квадрометров в здании, стен или других частей помещений и зданий

Важное место в договорных отношениях в сфере предпринимательства занимают договоры о передаче имущества в пользование. В современных условиях нередко возникают новые и усложняются существующие правовые и экономические формы договорного использования имущества, которые не полной мерой отвечают традиционным способам аренды, иным способам владения и пользования чужим имуществом.

В этой связи особого внимания ученых и практикующих юристов заслуживает довольно распространенная в последнее время практика передачи в аренду определенных квадрометров в здании, стен или других частей помещений и зданий. Такая аренда используется для размещения айбоксов, банкоматов, рекламных объявлений и прочее.

Дополнительная актуальность правового анализа подобных отношений обусловлена отсутствием четкой позиции в юридической науке и устоявшейся судебной практики по вопросу о правовой природе такого рода договорных обязательств и допустимости распространения на них положений об имущественном найме (аренде). Между учеными-правоведами и практикующими юристами сейчас ведется дискуссия как относительно того, насколько правомерным является применение к таким правоотношениях именно договоров аренды, так и по вопросу о том, можно ли вообще передать право пользования определенными площадями помещения, стенами, паркоместами и прочими частями объекта? Если да, то как следует оформлять такую передачу прав пользования, если нет – то на основании каких договоров должно передаваться, например, право размещения одним лицом рекламы на стене здания, принадлежащего другому лицу, или размещения банкоматов в магазине?

Ответ на вопрос о допустимости распространения на отношения по передаче в договорное пользование частей помещений и зданий зависит от соответствия этих отношений определению и признакам найма (аренды) имущества, наличия законодательных ограничений относительно такого предмета аренды

По украинскому праву отношения по передаче имущества в пользование на основании гражданско-правового договора рассматриваются как отношения найма (аренды), на которые распространяются общие положения о найме (аренде), предусмотренные статьями 759 – 786 главы 58 «Найм (аренда)» ГК.

При этом указанные нормы применяются к отношениям аренды субсидиарно, то есть в том случае, если иное не предусмотрено специальными нормами.

ГК исходит из традиционного определения договора найма (аренды) как договора, по которому наймодатель передает либо обязуется передать нанимателю имущество в пользование за оплату на определенный срок (ч. 1 ст. 759 ГК). В данном случае ГК использует понятие аренды и найма как тождественные категории, поскольку при любой аренде совершается найм имущества. Применение одного либо другого термина связано не столько с отличиями этих договоров, сколько с практикой наименования их в определенных сферах (так, арендой традиционно называют отношения по пользованию государственным и коммунальным имуществом)1.

1 Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України: у 2 т. – 4-те вид., перероб. і допов. / за ред. О. В. Дзери (кер. авт. кол.), Н. С. Кузнєцової, В. В. Луця. – К.: Юрінком Інтер, 2010. – Т. II. – (1056 с.). – С. 332.

Согласно ч. 1 ст. 760 ГК предметом договора найма может быть вещь, которая определена индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первозданный вид (укр. первісний) при неоднократном использовании (непотребляемая вещь).

Указанная норма ГК Украины содержит нормативно закрепленные квалифицирующие признаки, характеризующие возможные предметы (объекты) найма: это индивидуально определенные непотребляемые вещи, не утрачивающие своих способностей в процессе их использования.

Вещью, определенной индивидуальными признаками, признается вещь, наделенная характерными только для нее признаками, которые отличают ее среди иных однородных вещей, индивидуализируя ее (ст. 184 ГК). Непотребляемой является вещь, предназначенная для неоднократного использования, которая сохраняет при этом свой первозданный вид на протяжении длительного времени (ст. 185 ГК). В этой связи деньги и иные потребляемые вещи не могут быть объектами найма, поскольку их использование предусматривает потребление таких вещей.

Законом могут быть установлены виды имущества, которые не могут быть предметом договора найма (ч. 2 ст. 760 ГК). На сегодня в украинском праве отсутствует единый законодательный акт, который устанавливал бы перечень объектов, передача которых в найм не разрешена. Отдельными законами установлены перечни вещей, которые не могут быть объектами тех или иных разновидностей договора найма (аренды), в частности относительно государственного и коммунального имущества, финансового лизинга.

Анализ правовой природы отношений по передаче в аренду определенных квадрометров в здании, стен или других частей помещений и зданий дает определенные основания для вывода о том, что предметом такой аренды выступает определенная часть недвижимого имущества – помещения либо здания, используемого, в данном случае, нанимателем для размещения айбоксов, банкоматов, рекламных объявлений и прочее.

Предметом аренды квадрометров в здании выступает определенная часть недвижимого имущества

На отношения найма строения либо иного капитального сооружения распространяются положения параграфа 4 «Найм строения либо иного капитального сооружения» главы 58 «Найм (аренда)» ГК (статьи 793 – 797 ГК).

В частности, договор найма строения либо иного капитального сооружения (их отдельной части) заключается в письменной форме (ст. 793 ГК), подлежит государственной регистрации, если такой договор заключен на срок не менее чем на три года (ч. 1 ст. 794 ГК), передача нанимателю строения либо иного капитального сооружения (их отдельной части) оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора (ч. 1 ст. 795 ГК).

Важно отметить, что частью здания, сооружения может быть любая территориально определенная составляющая этой вещи, которая может быть передана в пользование нанимателю и оформлена соответствующим документом (актом), подписанным сторонами договора.

В пользование на основании договора аренды могут быть переданы определенные площади помещения, стены, паркоместа и прочие части объекта.

Вместе с тем это не исключает возможности урегулирования подобных отношений посредством иных видов договоров.

Например, право размещения одним лицом рекламы на стене здания, принадлежащего другому лицу, или размещения банкоматов в магазине может возникать на основании других договоров (об оказании услуг, совместной деятельности и т. п.).