Существенным условием договора аренды определенной площади здания, как и любого другого гражданско-правового договора, является его предмет. Предметом такого договора, как и других договоров аренды, согласно ст. 760 ГК может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребляемая вещь). Учитывая эти требования законодательства к предмету договора аренды, в договоре аренды определенной площади здания следует четко указать, какая именно площадь передается в пользование. То есть какой размер этой площади в метрах квадратных, какова ее длинна и ширина, что она собой представляет (часть пола, стены, потолка, крыши и проч.) и где она находится по отношению к другим частям здания (на каком этаже, в каком помещении (если нужно), на каком расстоянии от других частей здания). Ну и конечно, нужно указать адрес здания, часть площади которого передается в аренду.

Существенным условием договора аренды определенной площади здания, как и любого другого гражданско-правового договора, является его предмет. Предметом такого договора, как и других договоров аренды, согласно ст. 760 ГК может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребляемая вещь).

Учитывая эти требования законодательства к предмету договора аренды, в договоре аренды определенной площади здания следует четко указать, какая именно площадь передается в пользование. То есть какой размер этой площади в метрах квадратных, какова ее длинна и ширина, что она собой представляет (часть пола, стены, потолка, крыши и проч.) и где она находится по отношению к другим частям здания (на каком этаже, в каком помещении (если нужно), на каком расстоянии от других частей здания). Ну и конечно, нужно указать адрес здания, часть площади которого передается в аренду.

Во избежание споров относительно предмета договора, а точнее его размещения по отношению к другим частям здания (напр., стенам, если речь идет об аренде пола), рекомендуем изображать месторасположение арендуемой части здания по отношению к другим частям здания с указанием расстояния до них.

Помимо предмета договора существенными его условиями согласно ст. 638 ГК являются условия, определенные законом как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. К последним может быть отнесено, например, целевое использование предмета договора аренды: для размещения банкомата, ай-бокса, рекламы и проч. Такой пункт договора сужает возможности арендатора для использования предмета договора аренды, однако назвать его незаконным при наличии согласия сторон нельзя.

Что же касается условий, определенных законом как существенные, то в отношении договора аренды части здания, как и других договоров аренды, этими условиями являются цена и срок действия договора. Ведь согласно ст. 759 ГК по договору найма (аренды) наемодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Без указания размера платы будет иметь место договор ссуды. Срок договора аренды можно и не указывать, но тогда договор будет считаться заключенным на неопределенный срок с возможностью отказа от него в любой момент с соблюдением процедуры, определенной ст. 763 ГК.

Помимо существенных условий следует обратить внимание и на стороны договора – арендодателя и арендатора. А точнее, на наличие у арендодателя права на передачу имущества в аренду. Согласно ст. 761 ГК право на передачу имущества в аренду имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. Исходя из этой нормы, собственник не может передавать в аренду часть помещения (здания) в случае, если это же помещение (здание) передано им в аренду другому лицу (см. материал «Аренда части здания приравнивается к аренде здания»). В свою очередь, арендатор помещения (здания) согласно ст. 774 ГК может передать часть этого помещения (здания) в субаренду только с согласия арендодателя.

Договор аренды определенной площади здания не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, если он заключен на срок до 3 лет. Если же срок его действия превышает 3 года, то необходимо, во-первых, согласно ч. 2 ст. 793 ГК нотариально удостоверить его. Во-вторых, согласно ст. 794 ГК зарегистрировать в Государственном реестре сделок (этим занимаются нотариусы). В-третьих, согласно ст. 4 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» зарегистрировать право пользования (на данный момент – в БТИ).