З 1 січня 2012 року набирає чинності нова редакція Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» (далі – Закон №1952)1, яка передбачає ряд змін, що стосуються обов'язкової реєстрації прав оренди нерухомого майна, запровадженого Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 р. (далі – Закон №1878).

З 1 січня 2012 року набирає чинності нова редакція Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» (далі – Закон №1952)1, яка передбачає ряд змін, що стосуються обов'язкової реєстрації прав оренди нерухомого майна, запровадженого Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 р. (далі – Закон №1878).

1 Хоча право оренди є зобов’язальним правом, згідно зі ст. 4 Закону №1952 воно віднесено до речових прав на нерухоме майно. Очевидно, цю неточність потрібно виправити та викласти назву Закону в редакції «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», прибравши слово «речових».

Закон №1878 передбачає наступні суттєві зміни в системі реєстрації:

• реєстрація речових прав здійснюватиметься за принципом «єдиного вікна»;

• розширено перелік речових прав на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації (внесення в перелік права оренди земельної ділянки; права користування (найму, оренди) будівлі або інших капітальних споруд);

• систему органів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно складає спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав, який є держателем Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, та його територіальні органи, які є органами державної реєстрації прав;

• встановлюється єдиний момент виникнення речових прав на нерухомість (з моменту реєстрації);

• відмова від здійснення державної реєстрації правочинів;

• скасовується необхідність реєстрації договору оренди земельної ділянки та встановлюється необхідність державної реєстрації права;

• відміна необхідності отримання виписок та довідок із різних державних реєстрів.

Для чіткого розуміння процедури реєстрації найму згідно з новим порядком необхідно розмежовувати поняття нотаріального посвідчення правочинів (договорів), державної реєстрації правочинів (договорів) та державної реєстрації речових прав, які виникають на підставі нотаріально посвідчених договорів і передумовами набрання чинності деякими видами договорів, але породжують дещо відмінні наслідки.

Відповідно до ч. 1 ст. 209 ЦК правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Так, нотаріальному посвідченню в обов'язковому порядку підлягають договори найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на 3 роки і більше (ч. 2 ст. 793 ЦК). Згідно зі ст. 220 ЦК у разі недотримання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним, тобто буде вважатися недійсним із моменту його укладення.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним із моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності нотаріального посвідчення і державної реєстрації – з моменту державної реєстрації. Варто водночас зазначити, що нотаріальне посвідчення договорів не є формою договору, а визначає дію щодо такого документа, хоча така назва й укорінилася в практиці.

Правове регулювання державної реєстрації договору здійснюється наступним чином. Стаття 210 ЦК передбачає, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Норми, які стосуються державної реєстрації правочинів, встановлені в ЦК України щодо окремих видів договорів. Так, згідно зі ст. 793 ЦК договір найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше 3 років, підлягає державній реєстрації.

На сьогодні ані ЦК, ані ГК не містять чіткої відповіді щодо наслідків відсутності державної реєстрації договорів, для яких вона є обов'язковою. Так, обов'язковій державній реєстрації підлягають угоди щодо нерухомого майна, змішані договори, де одним із об'єктів є нерухоме майно, субдоговори з таким об'єктом тощо.

Обов'язкова реєстрація права оренди нерухомого майна була запроваджена Законом №1878. Крім того, зазначається, що до 1 січня 2012 державна реєстрація, зокрема права оренди будівлі, здійснюється реєстраторами БТІ, створеними до набрання чинності цим Законом та включеними в Реєстр прав власності на нерухоме майно. Так, з 1 жовтня 2010 р. почав діяти відповідний порядок реєстрації на підставі наказу Мін'юсту від 28.07.2010 р. №1692/5, яким змінено Тимчасове положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Згідно зміненого порядку реєстрація права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами є обов'язковою. При цьому не зазначено жодного застереження щодо строку оренди, від якого залежить обов'язковість такої реєстрації. Водночас відповідно до ст. 794 ЦК державній реєстрації підлягає договір найму будівлі або іншої капітальної споруди, укладений строком не менше ніж на 3 роки. З одного боку, суто формально ця вимога обов'язкова, оскільки встановлена новою редакцією Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і підтверджена Тимчасовим положенням із врахуванням останніх змін, які не передбачають будь-яких обмежень за термінами дії договорів оренди. Стаття 794 ЦК теж не стосується цих правовідносин, оскільки регулює державну реєстрацію договору, а не права. Закон №1878 вніс зміни до цієї статті, виклавши її в такій редакції: «Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону». Однак ці зміни набирають чинності лише з 1 січня 2012 р. При вступі в силу нової редакції ст. 794 ЦК, яка передбачає кваліфікуючу ознаку у вигляді 3-річного терміну дії договорів оренди, вона автоматично вступає в колізію із Законом №1952, який не посилається на будь-який строк. Оскільки ст. 794 ЦК стосується найму будівлі або іншої капітальної споруди, можна стверджувати, що вона є спеціальною стосовно норм Закону №1952 і має перевагу щодо них. Таким чином, реєструватися повинні права оренди, які виникли на підставі договору, укладеного на строк більше 3 років. Так, відповідно до листа Міністерства юстиції України від 20.04.2011 р. №248-0-2-11 наслідком відсутності здійснення обов'язкової реєстрації права на нерухомість чи її окремі частини буде відсутність прав користування такою нерухомістю.

Встановлені і гарантії захисту для власників, які набули право власності до набрання чинності Законом. Права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої Законом, якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав.

При здійсненні реєстрації прав на нерухоме майно варто врахувати, що:

• моментом виникнення прав на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, є момент їх реєстрації (реєстрації заяви) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

• при цьому для здійснення реєстрації зацікавлена особа повинна подати до органу державної реєстрації прав заяву разом із документами, що підтверджують виникнення, перехід, припинення відповідних прав.

• відповідно до п. 10 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 р. №703, заявник разом із заявою про державну реєстрацію подає органові державної реєстрації прав необхідні для такої реєстрації документи, визначені цим Порядком, їх копії, документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав, та документ про сплату державного мита.

• державна реєстрація права власності та інших речових прав на нерухоме майно проводиться у термін, що не перевищує 14 робочих днів з моменту прийняття заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

• також слід зазначити, що державній реєстрації не підлягають речові права та їх обтяження на корисні копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, що розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є можливим без їх знецінення та зміни призначення.

Поряд із прийняттям Закону, не в останню чергу через наявність колізій, які були спричинені прийняттям Закону №1878, передбачається внесення ряду змін в інші нормативно-правові документи, які в свою чергу матимуть наслідком внесення змін у редакцію Закону №1952, що набирає чинності з 01.01.2012 р.