Права на места общего пользования в здании уже давно являются предметом дискуссии. И если в секторе жилой недвижимости этот вопрос более или менее решен, то в отношении нежилой недвижимости продолжают возникать споры. Так, этот вопрос был поднят в связи с действиями застройщика бизнес–центра, продавшего офисные помещения в нем другим лицам. С одной стороны, он навязал собственникам офисных помещений договора по его содержанию, а с другой – сдает крыши под аренду вышек мобильных операторов, а фойе центра – под баннерную рекламу и автоматы с кофе. Прибыли от такой аренды собственники офисов не получают, в развитие бизнес-центра его застройщик средств не вкладывает. Вот у собственников помещений в бизнес-центре и возникли вопросы о возможности заявить о своих претензиях на такой заработок и получить его часть. И должен ли застройщик здания, являющийся к тому же балансодержателем, согласовывать такие действия с собственниками помещения.

Права на места общего пользования в здании уже давно являются предметом дискуссии. И если в секторе жилой недвижимости этот вопрос более или менее решен, то в отношении нежилой недвижимости продолжают возникать споры. Так, этот вопрос был поднят в связи с действиями застройщика бизнес–центра, продавшего офисные помещения в нем другим лицам. С одной стороны, он навязал собственникам офисных помещений договора по его содержанию, а с другой – сдает крыши под аренду вышек мобильных операторов, а фойе центра – под баннерную рекламу и автоматы с кофе. Прибыли от такой аренды собственники офисов не получают, в развитие бизнес-центра его застройщик средств не вкладывает. Вот у собственников помещений в бизнес-центре и возникли вопросы о возможности заявить о своих претензиях на такой заработок и получить его часть. И должен ли застройщик здания, являющийся к тому же балансодержателем, согласовывать такие действия с собственниками помещения. Позиция 1. Места общего пользования нельзя сдавать в аренду, поскольку: – они не являются самостоятельными объектами оборота (их нельзя купить отдельно); – права на МОП возникают одновременно с другими абсолютными правами; – самостоятельных от главных помещений отношений быть не может. Здесь имеют место отношения главной вещи и ее принадлежности; – правоустановление предполагает первичную госрегистрацию права собственности: если объектом собственности является весь центр, то и правоустановление будет на весь бизнес-центр, и тогда объектом отношений/оборота будет весь центр, а собственник сталкивается с проблемой дробления на группы помещений. При этом в правоустанавливающем документе будет конкретное количество кв. метров – характеристика объекта собственности. Но это будет не общая площадь, а площадь без МОП. Правоустановления относительно МОП не происходит; – правовых оснований сдавать крыши, заключать договор пользования квадратными метрами и пр. нет, поскольку в основе любого отношения пользования лежит правомочие вещного права; – согласно ст. 5 Закона «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» минимальным объектом недвижимости, на который регистрируются права, является помещение; – даже если предположить, что в правоустанавливающих документах на здание указаны площади МОП как отдельных помещений, то тогда при переходе прав эти площади МОП должны указываться в правоустаналивающих документах, а права всех остальных устанавливаться отдельно. Позиция 2. Действия застройщика по передачи мест общего пользования в аренду правомерны, поскольку: – если застройщик продавал помещения, то он был их собственником; – после принятия в эксплуатацию ГАСКом оформляется свидетельство о праве собственности на все здание. Далее оно делится на множество помещений и отдельно – на все вместе МОП; – если МОП не проданы, то они остались в собственности застройщика; – если застройщик «реорганизовался» в обслуживающее предприятие (балансодержателя), то оно должно быть его правопреемником, т. е. собственником МОП; – если обслуживающее предприятие является собственником МОП, то оно имеет право сдавать их в аренду независимо от мнения собственников офисов; – создать аналог ОСМД (для совместного управления) в коммерческом объекте невозможно. Позиция 3. Сдавать ОМП в аренду можно, но только по согласованию с собственниками офисов, поскольку: – места общего пользования (МОП) могут быть только в общем владении, а значит и если собственность и возможна, то только общая; – существующий пробел в законодательстве относительно МОП может быть заполнен применением аналогии закона, касающегося МОП в жилых домах; – здание – это делимый недвижимый объект. Делится он волей собственника на части – помещения; – изначально приобретается право собственности на объект недвижимости – здание в целом. Юридически существует здание, но не существует помещений в нем; – в российском праве предлагалось рассматривать здание как: а) неделимую вещь и допускать лишь возможность возникновения общих прав на него (Е. Суханов); б) составную вещь (С. Степанов). Но большинство склоняется к целесообразности распространения режима общей собственности на МОП при условии признания нежилого помещения недвижимостью; – у собственников всех помещений существуют «сервитутные обязанности» на содержание МОП. Мнение «Ю&З»: Украинское законодательство не распространяет на МОП, расположенные в нежилых помещениях, режим общей совместной собственности. А суды не приветствуют применение аналогии с ч. 2 ст. 382 ГК, отказывая тем самым в признании права совместной собственности на МОП в нежилых домах. Так, по мнению Киевского окружного админсуда, с которым согласилась и апелляционная инстанция, ГК предусмотрено совместную принадлежность мест общего пользования только для права собственности на жилье, поскольку эти правоотношения урегулированы главой 28 ГК. Нормы этой главы не могут применяться относительно недвижимого имущества, не являющегося жильем. При этом применение аналогии в данном случае невозможно, потому что, по мнению суда, нормами ГК «вказане питання врегульоване, проте, можливості виникнення права власності на допоміжні споруди (сходові клітина та підвальні приміщення) при придбанні конкретно визначених кімнат, щодо нерухомого майна, яке не є житлом, таких особливостей не передбачено». На невозможность применения аналогии права к правоотношениям собственности на дополнительные помещения нежилого дома, касающимся отношений собственности на дополнительные помещения жилого дома, указывает и ВХСУ (см. постановление от 08.04.2010 №3/128-32/84). К МОП в нежилых домах, по мнению Киевского апелляционного админсуда, должны применяться положения ст. 404 ГК, касающиеся сервитутных прав на право пользования чужим недвижимых имуществом. В то же время судами не ставится под сомнение возможность передачи в пользование или в собственность мест общего пользования, если только они не нарушают права других собственников помещений в здании. Об этом свидетельствуют хотя бы указанные выше судебные решения. ВЫВОД: На данный момент собственниками МОП в нежилых помещениях признаются те, у кого первоначально возникло право собственности на здание. Они могут свободно распоряжаться ими по собственному усмотрению, если только при этом не нарушаются права других лиц (в том числе собственников помещений в доме). Евгений Даниленко, «ЮРИСТ & ЗАКОН»