Основной задачей практически каждого предпринимателя является поиск подходящего нежилого помещения для размещения офиса, склада или другого производственного помещения для ведения хозяйственной деятельности. При этом большая часть нежилых помещений, занимаемых предпринимателями, арендуется для такого дальнейшего использования. Принимая во внимание возможность возникновения трудностей в процессе поиска требуемых помещений, на практике нередко встречаются случаи, когда у предпринимателя возникает необходимость продления ранее заключенного договора аренды. Тем не менее, требования предпринимателей относительно автоматического продления договора аренды зачастую остаются не удовлетворенными, что толкает их на обращение в суд.

Основной задачей практически каждого предпринимателя является поиск подходящего нежилого помещения для размещения офиса, склада или другого производственного помещения для ведения хозяйственной деятельности. При этом большая часть нежилых помещений, занимаемых предпринимателями, арендуется для такого дальнейшего использования. Принимая во внимание возможность возникновения трудностей в процессе поиска требуемых помещений, на практике нередко встречаются случаи, когда у предпринимателя возникает необходимость продления ранее заключенного договора аренды. Тем не менее, требования предпринимателей относительно автоматического продления договора аренды зачастую остаются не удовлетворенными, что толкает их на обращение в суд. На примере постановления ВХСУ «О признании продленным договора аренды» мы рассмотрим правовую позицию относительно продления договора аренды нежилого помещения в судебном порядке. Согласно статье 626 ГК договором признается соглашение двух или более сторон относительно установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, в то время как договором аренды признается соглашение арендодателя и арендатора относительно передачи в пользование имущества за определенную плату и на определенный срок. Касательно времени прекращения срока аренды нежилого помещения стоит отметить, что в соответствии с требованиями статьи 26 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» и части 2 статьи 291 ХК договор аренды прекращается в случае окончания срока, на который он был заключен. Вместе с тем после окончания срока договора аренды он может быть продлен на срок, установленный ранее, но только при отсутствии возражений арендодателя на протяжении одного месяца (статья 764 ГК). То есть арендатор имеет право продолжать пользоваться арендованным помещением, а договор продлевается только в том случае, если по истечении месяца с момента окончания срока договора арендодателем не были заявлены возражения против такого продления. Законом «Об аренде государственного и коммунального имущества» также предусмотрена возможность продления на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором ранее, в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора. Из этого следует, что договор аренды прекращается, если на дату окончания срока договора и в течение месяца после истечения этого срока имели место возражения арендодателя относительно возобновления договора на новый срок. То есть такие возражения могут быть предъявлены как до окончания срока действия договора аренды, так и в течение одного месяца после его истечения. Кроме того, анализируя постановление ВХСУ, можно сделать вывод, что суду требуются доказательства своевременного предупреждения арендатора, например направление арендодателем письма с возражениями. При этом, как отметил ВХСУ, факт получения арендатором письма по истечении месячного срока не свидетельствует о нарушении арендодателем сроков на сообщение об отказе в пролонгации договора. Такая позиция аргументирована тем, что действующее законодательство не ставит наступление последствий отказа арендодателя в продлении договора аренды в зависимость от даты получения арендатором такого отказа, зато устанавливает обязанность арендодателя совершить действия по такому сообщению в пределах месячного срока. Следовательно, арендодатель может направить письмо с отказом даже в последний день окончания месячного срока, предоставленного для возражений, тем самым выполнив свое обязательство по своевременному уведомлению арендатора. Стоит добавить, что признание продленным договора аренды в судебном порядке не предусмотрено в числе способов защиты прав или интересов, определенных статьей 16 ГК и статьей 20 ХК. Следовательно, желание продлить договор аренды в судебном порядке как намерение защитить свое право способом, не предусмотренным действующим законодательством Украины, делает невозможным удовлетворение исковых требований. ВЫВОД: Исходя из положений законодательства и выводов ВХСУ, стоит отметить, что требования относительно продления договора аренды в судебном порядке при наличии возражений арендодателя не могут подлежать удовлетворению. Кроме того, такой способ защиты законных прав, как продление договора в судебном порядке, не предусмотрен действующим законодательством. Ирина Тодоренко, «ЮРИСТ & ЗАКОН»