Фізична особа – підприємець на єдиному податку має 800 квадратів площі. За новим ПКУ їй буде дозволено здавати тільки до 300 квадратів. Якщо більше, то потрібно ставати юридичною особою, а хочеться залишитись ФОП на єдиному податку. Питання: чи будуть претензії у податкової, якщо 800 квадратів віддати орендарям за договором позички, а вже вони, у свою чергу, будуть здавати їх в оренду?

ВОПРОС: Фізична особа – підприємець на єдиному податку має 800 квадратів площі. За новим ПКУ їй буде дозволено здавати тільки до 300 квадратів. Якщо більше, то потрібно ставати юридичною особою, а хочеться залишитись ФОП на єдиному податку. Питання: чи будуть претензії у податкової, якщо 800 квадратів віддати орендарям за договором позички, а вже вони, у свою чергу, будуть здавати їх в оренду? ОТВЕТ: С позиции как гражданского, так и налогового законодательства договора аренды (найма) и ссуды («позички») хоть и родственные, но все же разные виды договоров (налогооблагаемых операций). А потому запрет на передачу ФЛП-«единщиком» более 300 кв. м нежилой недвижимости в аренду, по нашему мнению, не должен касаться права такого ФЛП на передачу большей площади недвижимости по договору ссуды. Ведь основное отличие договора ссуды от договора аренды – его бесплатность. Согласно ст. 827 ГК по договору ссуды одна сторона (ссудодатель) бесплатно передает или обязуется передать второй стороне (пользователю) вещь для пользования в течение установленного срока. В то же время по договору аренды наймодатель согласно ст. 759 ГК передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок. В отличие, например, от договора лизинга, который размещен в одной главе ГК с договором найма (аренды), договор ссуды отличается не объектом договора, а способом его передачи. И потому законодатель разделил регулирование договоров аренды и ссуды, разместив их в разных главах ГК, тем самым выделив как отдельный, самостоятельный вид гражданско-правового договора. Не относится договор ссуды к виду договора аренды и согласно налоговому законодательству. В соответствии с п. 14.1.97 НК лизинговая (арендная) операция – это хозяйственная операция физического или юридического лица (арендодателя), предусматривающая предоставление основных фондов в пользование иным физическим или юридическим лицам (арендаторам) за плату на определенный срок. При этом лизинговые (арендные операции) осуществляются в виде оперативного лизинга (аренды), финансового лизинга (аренды), обратного лизинга (аренды), аренды жилых помещений, аренды жилья с выкупом. Как видно, ни под одну из указанных хозяйственных операций ссуда не подпадает, поскольку является бесплатной. Кроме того, операции по заключению договора аренды и договора найма имеют разные налоговые последствия. В первом случае доход возникает у лица, которое передает объект в аренду (у арендодателя), и состоит в арендных платежах, которые такое лицо получает. Во втором – у лица, которое получает объект в пользование (у ссудополучателя), в виде стоимости товара, бесплатно полученного налогоплательщиком в пользование. Так что, если исходить из указанных базовых положений ГК и НК, ФЛП вполне может передавать недвижимость, превышающую 300 кв. м площади, в пользование по договору ссуды и находится при этом на упрощенной системе налогообложения. Но, к сожалению, далеко не всегда налоговики трактуют законодательство так, как это следовало бы делать. Пока что никаких разъяснений ни со стороны налоговой, ни со стороны других органов на сей счет нету. Но гарантировать того, что в будущем налоговики не будут пытаться «убрать» с «упрощенки» тех ФЛП, которые сдают свое недвижимое имущество в пользование по договору ссуды, а не договору аренды, нельзя. Основанием для приравнивания договора ссуды к договору аренды в отношении запрета для ФЛП-«единщиков» может послужить, например, ч. 3 ст. 827 ГК, согласно которой к договору ссуды применяются положения главы 58 ГК, регулирующей договор аренды. Впрочем, такая аналогия будет явно неадекватной. Ведь с тем же успехом можно приравнять договор ссуды к договору займа, закрыв глаза на то, что в первом случае передаются в пользование индивидуально определенные вещи, а во втором – вещи, наделенные родовыми признаками. Так что определенный риск есть, но он основан не на положениях законодательствах, а на практике его толкования налоговыми органами. А потому не факт, что этот риск будет иметь какие-либо последствия на практике. В конце концов, даже если налоговикам удастся отстоять такую абсурдную позицию в суде, то максимум, что грозит ФЛП, – лишение свидетельства плательщика единого налога. Штрафные санкции в виде 15% ставки единого налога применить будет не к чему ввиду отсутствия базы для их начисления – дохода ФЛП. Что касается второй части вопроса, а именно возможности пользователя недвижимого имущества по договору ссуды передать это имущество в аренду, то это также вполне возможно. Ведь согласно ст. 761 ГК право передачи имущества в найм (аренду) имеет не только собственник вещи, но и лицо, которому принадлежат имущественные права. В данном случае – пользователь, которому принадлежит право бесплатного пользования имуществом. Возможность осуществления аренды имущества, пребывающего в пользовании по договору ссуды, на практике подтверждает, например, постановление ВХСУ от 28.10.2009 №18/187пн. Евгений Даниленко, «ЮРИСТ & ЗАКОН»