На своей работе я выполняю проект землеустройства для отвода земельного участка под аттестационным центром сварщиков. После того как проект был вынесен на комиссию по вопросам согласования землеустроительной документации, выяснилось, что земельный участок в данном месте уже оформлен также для производственного назначения, но под помещением, которое находится прямо под аттестационным центром. Землеустроитель города говорит, что невозможно разработать договор аренды земельного участка под помещением, которое находится "сверху", потому что уже есть договор аренды земельного участка под подвальным помещением "снизу" и будет пересечение. Подскажите, пожалуйста, какой разработать документ на пользование земельным участком при условии размещения помещений на нескольких уровнях по вертикали.

ВОПРОС: На своей работе я выполняю проект землеустройства для отвода земельного участка под аттестационным центром сварщиков. После того как проект был вынесен на комиссию по вопросам согласования землеустроительной документации, выяснилось, что земельный участок в данном месте уже оформлен также для производственного назначения, но под помещением, которое находится прямо под аттестационным центром. Землеустроитель города говорит, что невозможно разработать договор аренды земельного участка под помещением, которое находится "сверху", потому что уже есть договор аренды земельного участка под подвальным помещением "снизу" и будет пересечение. Подскажите, пожалуйста, какой разработать документ на пользование земельным участком при условии размещения помещений на нескольких уровнях по вертикали. ОТВЕТ: В данном случае землеустроитель города прав. На один участок земли не должно существовать два договора аренды. Так какой же выход из сложившейся ситуации? Ответ подсказывает норма ч. 4 ст. 120 Земельного кодекса. В ней указывается, что при переходе прав собственности на строение к нескольким новым владельцам, к ним же всем переходит право на земельный участок, на котором расположено строение. Сейчас имеется ситуация, когда здание поделено «по горизонтали» между, как минимум, двумя владельцами (владелец помещения «снизу» и владелец помещения аттестационного центра). Следовательно, право аренды земли должно принадлежать им обоим (если есть еще другие собственники помещений, то они также имеют права на аренду). Таким образом, в сложившейся ситуации владелец аттестационного центра должен позаботится о том, чтобы переоформить имеющийся договор аренды. Лучше всего это сделать полюбовно, договорившись с владельцем полуподвала. Однако, если по тем или иным причинам такой путь не увенчался успехом, можно и нужно добиваться принудительного переоформления договора аренды. На этом этапе важную роль будет играть «история» помещений и спорного участка земли. Наиболее «прозрачна», с точки зрения поиска решения, ситуация, когда решение местного совета о передаче земли в аренду владельцу полуподвала было принято без учета других существовавших на тот момент собственников помещений в здании, при условии что нынешний владелец помещений аттестационного центра уже был в их числе. В таком случае необходимо обжаловать именно это решение совета, как нарушающее права остальных собственников помещений. Однако обязать местный совет через суд принять какое-либо решение нельзя. Поэтому путь состоит из двух стадий: отмена существующего решения местного совета с признанием договора аренды недействительным (скорее всего, придется это делать через суд в порядке КАС с привлечением нынешнего арендатора) и принятие местным советом нового решения (это уже подразумевает «работу» непосредственно в местном совете). Несколько сложнее вариант, когда договор аренды был заключен еще до того, как было приобретено право на помещения аттестационного центра. В таком случае начинает играть очень существенную роль ответ еще на один вопрос: «Являлся ли на тот момент нынешний собственник полуподвала владельцем всего здания или другие помещения уже находились в собственности других лиц?» Сначала рассмотрим ситуацию, когда такие совладельцы были, однако в договоре аренды земли не фигурируют. Сразу оговоримся, что здесь и далее считается, что единственной целью владельца помещений аттестационного центра является оформление прав на землю. В таком случае наиболее прямым путем будет доказывать, что существующее решение нарушает права нынешнего владельца аттестационного центра. Но в данном случае у владельца помещения «снизу» будет больше вариантов для защиты. С другой стороны, может оказаться, что на момент принятия решения местным советом нынешний собственник помещения «внизу» являлся единственным собственником всего здания. В таком случае обжаловать решение о передаче права на землю смысла нет. Необходимо разбираться с договором, на основании которого приобретались права на помещение аттестационного центра. При этом характер действий будет несколько отличаться в зависимости от того, кто выступал по нему продавцом. ВЫВОД: В сложившейся ситуации заключение второго договора аренды невозможно. Необходимо договариваться с нынешним арендатором о совместной аренде земли, на что дает право Земельный кодекс. Если этот вопрос нельзя решить добровольно, собственник помещения аттестационного центра должен обращаться в суд. Что именно будет предметом обжалования, зависит от конкретных деталей ситуации. Александр Попов, «ЮРИСТ & ЗАКОН»