Пункт 291.5.3 НК запрещает для ФЛП сдачу в аренду земельных участков общей площадью свыше 0,2 гектара, жилых помещений общей площадью более 100 кв. метров и нежилых помещений общей площадью свыше 300 кв. метров. Способов обхода этого запрета существует несколько: это и создание юрлица, и сдача имущества в аренду как физлица (с уплатой 15% НДФЛ от суммы арендной платы), и, наконец, передача имущества по договору ссуды, то есть в бесплатное пользование. Возможность передачи жилого/нежилого помещения в пользование по договору ссуды, так же как и то, что такое действие не подпадает под указанный выше запрет, были рассмотрены в материале «Можно ли будет ФЛП-«единщику» сдавать недвижимость по договору ссуды?». Поэтому здесь остановимся на том, как, собственно, оформить договор ссуды нежилого помещения так, чтобы к нему было минимум претензий, и он не был признан ничтожным.

Пункт 291.5.3 НК запрещает для ФЛП сдачу в аренду земельных участков общей площадью свыше 0,2 гектара, жилых помещений общей площадью более 100 кв. метров и нежилых помещений общей площадью свыше 300 кв. метров. Способов обхода этого запрета существует несколько: это и создание юрлица, и сдача имущества в аренду как физлица (с уплатой 15% НДФЛ от суммы арендной платы), и, наконец, передача имущества по договору ссуды, то есть в бесплатное пользование. Возможность передачи жилого/нежилого помещения в пользование по договору ссуды, так же как и то, что такое действие не подпадает под указанный выше запрет, были рассмотрены в материале «Можно ли будет ФЛП-«единщику» сдавать недвижимость по договору ссуды?». Поэтому здесь остановимся на том, как, собственно, оформить договор ссуды нежилого помещения так, чтобы к нему было минимум претензий, и он не был признан ничтожным. Первое и самое главное условие – договор не должен предусматривать платности пользования недвижимым имуществом. Ведь главное отличие договора ссуды от договора аренды – отсутствие платы за пользование имуществом. Поэтому в договоре ссуды должно быть прямо указано, что пользование недвижимостью является бесплатным, как того и требует ч. 2 ст. 827 ГК. Второй по важности момент – определение стоимости имущества, переданного в ссуду, а также размера налогов. Дело в том, что поскольку вещь передается в бесплатное пользование, то налоговые последствия возникают не у ссудодателя, а у пользователя. Согласно п. 137.17 НК доходы налогоплательщика в виде стоимости основных средств, бесплатно полученных с целью их эксплуатации, которые не учтены в составе дохода при их зачислении на баланс налогоплательщика, признаются с целью налогообложения доходами в сумме, которая равняется сумме амортизации соответствующих активов. Порядок определения суммы амортизации определяется исходя из вариантов, указанных в пп. 145.1.5 НК, большинство из которых так или иначе привязаны к стоимости амортизируемого объекта. Не менее важным является также наличие доказательств того, что целью заключения договора ссуды является именно передача в бесплатное пользование, а не в аренду. Для обоснования этой позиции на случай придирок налоговиков следует указывать на сложности и дороговизну содержания такого объекта недвижимости. В отношении договора ссуды это означает, что все коммунальные услуги и другие услуги по содержанию жилого/нежилого помещения должны быть возложены на пользователя Передавать помещение в пользование по договору ссуды лучше в качестве физического лица, а не ФЛП. Во-первых, потому что деятельность по передаче имущества в ссуду не является видом экономической деятельности. Во-вторых, поскольку проверить реальность правоотношений между юрлицом и физлицом налоговикам будет сложнее, чем аналогичных правоотношений юрлиц с ФЛП-«единщиками» (в отношении которых необходимо подавать перечень доходов и расходов налогоплательщика). Можно, конечно, передать как физлицо имущество и в аренду, но тогда возникнет необходимость уплаты 15 % НДФЛ с суммы арендной платы. В остальном – это обычный договор ссуды. В нем следует максимально детализировать предмет договора, то есть само помещение, передаваемое в пользование (место его расположения, площадь и проч.), установить срок пользования имущества (иначе он будет определяться согласно цели пользования помещением), и детально прописать права и обязанности сторон. В частности, условия пользования помещением, а также процедуру расторжения договора ссуды по инициативе ссудодателя, что согласно ч. 2 ст. 834 ГК возможно в любой момент, когда помещение потребуется ссудодателю. Кроме того, желательно предусмотреть санкции за нарушение условий договора, в частности за несвоевременный возврат имущества. Договор ссуды жилой или нежилой недвижимости, как того и требует ч. 3 ст. 828 ГК, должен быть заключен в письменной форме. А если он предусматривает срок действия свыше 3 лет, то он должен быть также нотариально удостоверен. Также для обеспечения более полной защиты не лишним будет зарегистрировать право пользования в БТИ в порядке, определенном Временным положением о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество. Евгений Даниленко, «ЮРИСТ & ЗАКОН»