Господарський кодекс України встановив, що основними напрямами економічної політики, які визначаються державою, є інвестиційна політика, спрямована на створення суб'єктам господарювання необхідних умов для залучення та концентрації коштів на потреби розширеного відтворення основних засобів виробництва, переважно у галузях, розвиток яких визначено як пріоритети структурно-галузевої політики, а також забезпечення ефективного й відповідального використання цих коштів та здійснення контролю за ним.

Господарський кодекс України встановив, що основними напрямами економічної політики, які визначаються державою, є інвестиційна політика, спрямована на створення суб'єктам господарювання необхідних умов для залучення та концентрації коштів на потреби розширеного відтворення основних засобів виробництва, переважно у галузях, розвиток яких визначено як пріоритети структурно-галузевої політики, а також забезпечення ефективного й відповідального використання цих коштів та здійснення контролю за ним. Об'єктом інвестицій може бути нерухомість. До нерухомого майна (нерухомості) цивільне законодавство відносить земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Тобто до нерухомості також належать споруди, які нерозривно пов'язані із земельною ділянкою (будівлі жилі та господарські). Зокрема, Закон України «Про інвестиційну діяльність» передбачає, що інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об'єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект. Такими цінностями, зокрема, можуть бути: • кошти, паї, акції та інші цінні папери (крім векселів); • рухоме та нерухоме майно (будинки, споруди, устаткування та інші матеріальні цінності); • права користування землею, водою, ресурсами, будинками, спорудами, обладнанням, а також інші майнові права. На сьогодні в будівельній галузі існує практика інвестування в цінні папери, які в подальшому погашаються передачею нерухомого майна. Господарська діяльність з торгівлі такими цінними паперами регулюється законодавством про цінні папери та передбачає отримання дозвільної документації. При інвестуванні в цінні папери, що забезпечуються нерухомістю, необхідно враховувати ризики такої діяльності. У судовій практиці в останні місяці почастішали випадки звернення ошуканих власників цінних паперів за аналогічними операціями. Схема працює наступним чином. 1. Забудовник отримує в банку кредит під заставу майбутнього будівництва. 2. Забудовник збирає кошти від продажу цінних паперів з інвесторів. 3. Забудовник оплачує частину коштів підрядним організаціям за будівельні роботи. 4. Будівництво доводиться до стадії готовності 90 %. 5. Банк та підрядники оголошують забудовника банкрутом та через призначеного ними керуючого продають (застава банку задовольняється в першу чергу) недобудову своїм структурам. 6. Інвестори втрачають свої цінні папери, оскільки міняти їх немає на що (квартири не здані), їх вимоги до банку, віднесені до 4 черги задоволення, списуються. За таких обставин для інвесторів доцільними є наступні дії: 1. Перевірити повноваження забудовника (відвід землі, дозволи на будівництво, застава на майно, договори з підрядниками). 2. Укласти із забудовником попередній договір на придбання нерухомості з задатком та забезпеченням заставою на наявне майно забудовника (готова нерухомість). У будівельній галузі існує практика інвестування в цінні папери, які в подальшому погашаються передачею нерухомого майна. Однак при інвестуванні в цінні папери, що забезпечуються нерухомістю, необхідно враховувати ризики такої діяльності Інвестування в нерухомість може здійснюватись шляхом надання прав на земельну ділянку забудовнику з подальшим правом отримання частини готової будівлі у власність. Вказаний спосіб інвестування може здійснюватись за договором суперфіцію або оренди. Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору. Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може відчужуватися землекористувачем. Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк. Строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови не може перевищувати 50 років. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може передбачатися право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача. Власник земельної ділянки має право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем. Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою. Право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років поспіль. Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом. Перехід прав на будівлю до власника землі має окремо відображатися в договорі суперфіцію. У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення. А у разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування. Якщо ж знесення будівлі (споруди), розміщеної на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки культурної спадщини тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, чи про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди) або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк. Також особа може придбати у власність долю в господарському товаристві, а в подальшому власник долі або паїв може за рішенням уповноваженого органу юридичної особи вийти з числа засновників та отримати в натурі нерухоме майно, належне особі в розмірі вартості паю За домовленістю між учасником та товариством виплата вартості частини майна товариства може бути замінена переданням майна в натурі. Якщо вклад до статутного капіталу був здійснений шляхом передання права користування майном, відповідне майно повертається учасникові без виплати винагороди. Порядок і спосіб визначення вартості частини майна, що пропорційна частці учасника у статутному капіталі, а також порядок і строки її виплати встановлюються як статутом такого товариства, так і законом. При цьому спори, що виникають у зв'язку з виходом учасника із товариства з обмеженою відповідальністю, у тому числі спори щодо порядку визначення частки у статутному капіталі, її розміру і строків виплати, вирішуються судом. Особа може інвестувати кошти в будівництво нерухомого майна безпосередньо підрядним організаціям. За договором будівельного підряду підрядник зобов'язується збудувати і здати у встановлений строк об'єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов'язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов'язок не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх. Договір будівельного підряду укладається на проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (зокрема житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов'язаних із місцезнаходженням об'єкта. Власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором. Підрядник, в свою чергу, зобов'язаний здійснювати будівництво та пов'язані з ним будівельні роботи відповідно до проектної документації, що визначає обсяг і зміст робіт та інші вимоги, які ставляться до робіт та кошторису, що визначає вартість робіт. Підрядник зобов'язаний виконати усі роботи, визначені у проектній документації та в кошторисі (проектно-кошторисній документації), якщо інше не встановлено договором будівельного підряду. Договором будівельного підряду мають бути визначені склад і зміст проектно-кошторисної документації, а також має бути визначено, яка із сторін і в який строк зобов'язана надати відповідну документацію. Підрядник, який виявив у ході будівництва не враховані проектною документацією роботи та необхідність у зв'язку з цим проведення додаткових робіт і збільшення кошторису, зобов'язаний повідомити про це замовника. А в разі неодержання від замовника в розумний строк відповіді на своє повідомлення підрядник зобов'язаний зупинити відповідні роботи з віднесенням збитків, завданих цим зупиненням, на замовника. Замовник звільняється від відшкодування цих збитків, якщо доведе, що у проведенні додаткових робіт немає необхідності. Якщо ж підрядник не виконав обов'язку зупинити будівництво, він позбавляється права вимагати від замовника плату за виконані додаткові роботи і права на відшкодування завданих цим збитків, якщо не доведе, що його негайні дії були необхідними в інтересах замовника, зокрема у зв'язку з тим, що зупинення робіт могло призвести до знищення або пошкодження об'єкта будівництва. Матеріально-технічне забезпечення будівництва покладається також на підрядника, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду. Договором на замовника може бути покладений обов'язок сприяти підрядникові у забезпеченні будівництва водопостачанням, електроенергією тощо, а також у наданні інших послуг. Підрядник, який зобов'язаний здійснювати матеріально-технічне забезпечення будівництва, несе ризик неможливості використання наданого ним матеріалу (деталей, конструкцій) або устаткування без погіршення якості робіт. У разі неможливості використання матеріалу (деталей, конструкцій) або устаткування, наданого замовником, без погіршення якості виконуваних робіт підрядник має право відмовитися від договору та вимагати від замовника сплати вартості робіт пропорційно їх виконаній частині, а також відшкодування збитків, не покритих цією сумою. Оплата робіт провадиться після прийняття замовником збудованого об'єкта (виконаних робіт), якщо інший порядок розрахунків не встановлений за погодженням сторін. У разі руйнування або пошкодження об'єкта будівництва внаслідок непереборної сили до спливу встановленого договором будівельного підряду строку здачі об'єкта, а також у разі неможливості завершити будівництво (будівельні роботи) з інших причин, що не залежать від замовника, підрядник не має права вимагати від замовника плату за роботу або оплату витрат, якщо інше не встановлено договором. У разі необхідності консервації будівництва з незалежних від сторін обставин замовник зобов'язаний оплатити підрядникові виконані до консервації роботи та відшкодувати йому витрати, пов'язані з консервацією. Віднесення ризику випадкового знищення або випадкового пошкодження об'єкта будівництва до повноважень замовника або підрядника до його прийняття замовником встановлюється відповідно до вимог закону, крім випадків, коли це сталося внаслідок обставин, що залежали від замовника. Страхування об'єкта будівництва або комплексу робіт здійснюється підрядником або замовником відповідно до законодавства. Сторона, на яку покладається обов'язок щодо страхування, має надати другій стороні в порядку, встановленому договором, докази укладення нею договору страхування, включаючи відомості про страхувальника, розмір страхової суми та застраховані ризики. Недоліки робіт або матеріалів, що використовуються для них, допущені з вини підрядника (або субпідрядника), мають бути усунені підрядником за його рахунок Замовник має право з метою здійснення контролю та нагляду за будівництвом і прийняття від свого імені відповідних рішень укласти договір про надання такого виду послуг зі спеціалізованою організацією або спеціалістом. У цьому разі в договорі будівельного підряду визначаються функції та повноваження такого спеціаліста. Держава гарантує стабільність умов здійснення інвестиційної діяльності, додержання прав і законних інтересів її суб'єктів. Умови договорів, укладених між суб'єктами інвестиційної діяльності, зберігають свою чинність на весь строк дії цих договорів і у випадках, коли після їх укладення законодавством (крім податкового, митного та валютного законодавства, а також законодавства з питань ліцензування певних видів господарської діяльності) встановлено умови, що погіршують становище суб'єктів або обмежують їх права, якщо вони не дійшли згоди про зміну умов договору. Державні органи та їх посадові особи не мають права втручатися в діяльність суб'єктів інвестиційної діяльності, крім випадків, коли таке втручання допускається чинним законодавством і здійснюється в межах компетенції цих органів та посадових осіб. Ніхто не має права обмежувати права інвесторів у виборі об'єктів інвестування, за винятком випадків, передбачених Законом «Про інвестиційну діяльність». У разі прийняття державними або іншими органами актів, що порушують права інвесторів і учасників інвестиційної діяльності, збитки, завдані суб'єктам інвестиційної діяльності, підлягають відшкодуванню у повному обсязі цими органами. Спори про відшкодування збитків розв'язуються судом. Захист інвестицій – це комплекс організаційних, технічних та правових заходів, спрямованих на створення умов, які сприяють збереженню інвестицій, досягненню цілі внесення інвестицій, ефективній діяльності об'єктів інвестування та реінвестування, захисту законних прав та інтересів інвесторів, у тому числі права на отримання прибутку (доходу) від інвестицій. Держава гарантує захист інвестицій незалежно від форм власності, а також іноземних інвестицій. Захист інвестицій забезпечується законодавством України, а також міжнародними договорами України. Інвесторам, у тому числі іноземним, забезпечується рівноправний режим, що виключає застосування заходів дискримінаційного характеру, які могли б перешкодити управлінню інвестиціями, їх використанню та ліквідації, а також передбачаються умови та порядок вивозу вкладених цінностей і результатів інвестицій. З метою забезпечення сприятливого та стабільного інвестиційного режиму держава встановлює державні гарантії захисту інвестицій. Державні гарантії захисту інвестицій – це система правових норм, які спрямовані на захист інвестицій і не стосуються питань фінансово-господарської діяльності учасників інвестиційної діяльності та сплати ними податків, зборів (обов'язкових платежів). Державні гарантії захисту інвестицій не можуть бути скасовані або звужені стосовно інвестицій, здійснених у період дії цих гарантій. Так, інвестиції не можуть бути безоплатно націоналізовані, реквізовані або до них не можуть бути застосовані заходи, тотожні за наслідками. Такі заходи можуть застосовуватися лише на основі законодавчих актів України з відшкодуванням інвестору в повному обсязі збитків, заподіяних у зв'язку з припиненням інвестиційної діяльності. Порядок відшкодування збитків інвестору визначається в зазначених актах. Внесені або придбані інвесторами цільові банківські вклади, акції та інші цінні папери, платежі за набуте майно або за орендні права у разі вилучення відповідно до законодавчих актів України відшкодовуються інвесторам, за винятком сум, що виявилися використаними або втраченими в результаті дій самих інвесторів або вчинених за їх участю. Спори, що виникають у результаті здійснення інвестиційної діяльності, розглядаються відповідно судом або третейським судом. А інвестиції можуть, а у випадках, передбачених законодавством, мають бути застраховані. ВИСНОВОК: Своєчасний аналіз змін в законодавстві, глибокий аналіз договорів, що регулюють інвестиційну діяльність, дозвільних документів підрядних організацій, дозвільних документів на будівництво, своєчасне реагування на порушення договорів допоможуть інвестору зберегти свої права на нерухомість та інвестиції. Євген Щеглов, старший юрист ЮК «Правовий альянс»