Говоря о защите прав при заключении договора аренды земли, необходимо отметить, что в общем под защитой прав в юриспруденции понимают предусмотренные законом меры по восстановлению нарушенного права, а также меры, направленные на предотвращение такого нарушения. И если первая группа механизмов по защите может быть применена только, как говорится, «post factum», то есть после нарушения того или иного права (например, обращение в суд), то превентивные меры по защите прав как раз осуществляются во избежание такого нарушения или же значительного снижения его вероятности. Поэтому, когда вопрос ставится о защите прав именно при заключении договора аренды земли, то уместнее говорить о тех возможных вариантах предотвращения нарушения прав сторон, участвующих в подписании договора.

Говоря о защите прав при заключении договора аренды земли, необходимо отметить, что в общем под защитой прав в юриспруденции понимают предусмотренные законом меры по восстановлению нарушенного права, а также меры, направленные на предотвращение такого нарушения. И если первая группа механизмов по защите может быть применена только, как говорится, «post factum», то есть после нарушения того или иного права (например, обращение в суд), то превентивные меры по защите прав как раз осуществляются во избежание такого нарушения или же значительного снижения его вероятности. Поэтому, когда вопрос ставится о защите прав именно при заключении договора аренды земли, то уместнее говорить о тех возможных вариантах предотвращения нарушения прав сторон, участвующих в подписании договора. Ключевые нормативные акты в сфере арендных земельных отношений, а это Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 года №2768-III, Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 года №435-IV, Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 года №161-XIV и другие, предусматривают целый ряд возможностей для сторон – участниц арендных отношений по защите своих прав. Так, в первую очередь, необходимо отметить, что на отношения по аренде земли распространяются общие положения гражданского права, в том числе и принцип свободы договора, предусмотренный статьей 3 Гражданского кодекса Украины. Данный принцип подразумевает, среди прочего, и то, что стороны вольны в выборе превентивных способов защиты своих прав, проще говоря – стороны могут предусмотреть для себя в договоре довольно широкий, по сути, ничем не ограниченный перечень способов и механизмов, которые направлены на предотвращение нарушения своих прав. Но даже помимо добровольных способов защиты, которые устанавливаются сторонами самостоятельно при заключении договора аренды земли, законодательство предусматривает довольно широкий перечень гарантий. Согласно части первой статьи 14 Конституции Украины от 28.06.96 года №254к/96-ВР земля является основным национальным богатством, которое находится под особой охраной государства. Именно поэтому договорные отношения в земельной сфере урегулированы государством гораздо скрупулезнее, чем в других. Так, вопросы аренды земельных участков, которые по своей сути являются гражданско-правовыми, лишь в общих чертах регулируются Гражданским кодексом Украины. Основной пласт отношений в сфере аренды земли регулируется специальным законодательством, указанным выше. Кроме того, постановлением Кабинета Министров Украины от 03.03.2004 года №220 утвержден Типовой договор аренды земли, который также направлен на сокращение рисков и возможных злоупотреблений в вопросах аренды земельных участков. Так, сторонами договора аренды земли являются арендодатель и арендатор. Их права, помимо тех, которые дополнительно могут быть предусмотрены конкретным договором аренды, предусмотрены Земельным кодексом Украины и Законом Украины «Об аренде земли». Данные права не могут быть ограничены или сокращены; возможны лишь дополнения указанных прав. Ключевыми правами арендатора земельного участка являются: возможность самостоятельно хозяйствовать на земле с соблюдением условий договора; являться собственником продукции, полученной в результате обработки земли; использовать в установленном порядке для собственных нужд наличные на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, леса, водные объекты и другие полезные свойства земли; возводить на земельном участке, по согласованию с собственником земли, здания и сооружения, закладывать многолетние насаждения; иметь право на компенсацию понесенных убытков в случаях, установленных законодательством. Основными правами арендодателя являются: право требования от арендатора использовать земельный участок по его целевому назначению и в соответствие с договором аренды; право требования от арендатора соблюдения экологической безопасности землепользования и сохранения плодородия почв, соблюдения норм и стандартов, соблюдения режима водоохранных зон, прибрежных защитных полос, зон санитарной охраны, право требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы и т. д. Защита вышеуказанного перечня прав, а также тех прав, которые стороны дополнительно могут обозначить для себя в договоре аренды земли, при заключении такого договора, может быть обеспечена следующими способами. Во-первых, это четкое соблюдение самой процедуры заключения договора аренды земли с целью исключить вероятность его последующего признания недействительным или незаключенным заинтересованными лицами. Так, заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется по простому волеизъявлению сторон и достижению ими договоренности по всем существенным условиям договора (статья 16 Закона Украины «Об аренде земли»). Во вторых, при передаче в аренду земельного участка из государственной или коммунальной собственности действует особый порядок, ключевые положения которого предусмотрены главами 19 – 21 Земельного кодекса Украины. А именно, в случаях, предусмотренных частью второй статьи 134 данного нормативно-правового акта, земельный участок, находящийся в государственной или коммунальной собственности, может быть передан в аренду без проведения аукциона, на основании решения местной государственной администрации или местного совета, с последующим заключением договора аренды. Во всех остальных случаях проведение земельных торгов является обязательным требованием. Земельный участок, находящийся в государственной или коммунальной собственности, может быть передан в аренду без проведения аукциона, на основании решения местной государственной администрации или местного совета, с последующим заключением договора аренды Особое внимание следует обратить на указание в договоре аренды земли всех его существенных условий, перечень которых закреплен в статье 15 Закона Украины «Об аренде земли». К таковым относятся: указание объекта аренды (кадастровый номер земельного участка, его месторасположение и размер); срок действия договора; арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежей, сроков, порядка ее внесения и пересмотра, а также ответственности за ее неуплату; условия использования и целевое назначение земельного участка; условия сохранения состояния земельного участка; условия и сроки передачи земельного участка арендатору; условия возвращения земельного участка арендодателю; существующие ограничения и отягощения земельного участка (либо указание на их отсутствие); указание стороны, которая несет риск случайного уничтожения или повреждения земельного участка или его части; ответственность сторон; условия передачи права аренды земельного участка под залог или внесение его в уставной фонд. Во избежание упущений со стороны участников договора аренды в части его существенных условий рекомендуется использовать Типовой договор аренды земли, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 03.03.2004 года № 220. Во избежание упущений со стороны участников договора аренды в части его существенных условий рекомендуется использовать Типовой договор аренды земли Также при заключении договора аренды земельного участка следует учитывать законодательное требование к его форме: статья 14 Закона Украины «Об аренде земли» предусматривает для такого договора обязательную письменную форму с возможным нотариальным удостоверением по желанию хотя бы одной из сторон. Кроме того, необходимо обратить внимание на требование к наличию обязательных приложений к договору аренды земли, предусмотренных статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли». К таковым относятся: план или схема земельного участка; кадастровый план земельного участка с указанием отягощений (ограничений) в его использовании и установленных сервитутов; акт установления границ земельного участка на местности; акт приема-передачи земельного участка; проект отвода земельного участка в случае его разработки в соответствие с законом. Такие приложения являются неотъемлемой частью договора аренды земли. Существенным требованием законодателя при передаче земельных участков в аренду, имеющим огромное значение для защиты прав сторон договора, является требование об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды земельных участков (статья 20 Закона Украины «Об аренде земли»). Как указано в статье 18 данного нормативного акта, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, а следовательно, все права и обязанности у сторон также возникают после его государственной регистрации. Данная процедура на сегодняшний день регулируется Временным порядком ведения государственного реестра земель, утвержденным приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 02.07.2003 года №174. В случае невыполнения данного законодательного требования, вести речь о защите прав сторон договора аренды земли не приходится. ВЫВОД: В качестве кратких итогов следует указать на то обстоятельство, что действующее законодательство Украины в сфере земельных отношений предусмотрело достаточно подробную процедуру заключения, подписания и регистрации договоров аренды земли. Соблюдение всех вышеперечисленных условий гарантирует участникам таких отношений законодательную поддержку в контексте защиты своих нарушенных или непризнанных прав. Однако ключевым моментом в данном случае является соблюдение всех требований законодателя в части вступления в такого рода правоотношения. Кроме того, законодательство предусматривает возможность привнесения сторонами дополнительных вариантов гарантий защиты своих прав. Однако и такая защита возможна и действенна только при условии соблюдения сторонами, в первую очередь, обязательных требований законодательства. Ярослава Оника, адвокат, партнер ЮФ «Кибенко, Оника и партнеры»