Порядок приобретения государственных объектов незавершенного определен Законом Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» и Положением о порядке приватизации объектов незавершенного строительства в редакции, утвержденной приказом Фонда госимущества от 05.04.2004 №671. Кроме того, следует обратить внимание на ст. 331 Гражданского Кодекса Украины. Указанные нормативные акты определяют особенности приватизации объектов незавершенного строительства, находящихся в государственной собственности, включая законсервированные объекты, а также по инициативе органов, уполномоченных управлять соответствующим государственным имуществом, объектов незавершенного строительства, которые содержатся на балансах предприятий, не подлежащих приватизации.

Порядок приобретения государственных объектов незавершенного определен Законом Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» и Положением о порядке приватизации объектов незавершенного строительства в редакции, утвержденной приказом Фонда госимущества от 05.04.2004 №671. Кроме того, следует обратить внимание на ст. 331 Гражданского Кодекса Украины. Указанные нормативные акты определяют особенности приватизации объектов незавершенного строительства, находящихся в государственной собственности, включая законсервированные объекты, а также по инициативе органов, уполномоченных управлять соответствующим государственным имуществом, объектов незавершенного строительства, которые содержатся на балансах предприятий, не подлежащих приватизации. Порядок приватизации объекта незавершенного строительства происходит в соответствии с Законом Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства». Решение о приватизации объектов незавершенного строительства принимаются Фондом государственного имущества Украины, его региональными отделениями, органами приватизации в Автономной Республике Крым (далее – органы приватизации) на основании перечня объектов, подлежащих приватизации. В случае приватизации объекта незавершенного строительства вместе с земельным участком решение о приватизации такого объекта органы приватизации принимают совместно со специально уполномоченным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов или его органами на местах. К способам приватизации Закон Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» относит: • продажу на аукционе, по конкурсу (владельцем становится участник аукциона, который во время торгов предложил максимальную цену за объект незавершенного строительства); • продажу путем выкупа при наличии одного покупателя непосредственно этому покупателю с обеспечением им условий приватизации объекта; • внесение объекта незавершенного строительства к уставному капиталу хозяйственного общества как взноса государства со следующей приватизацией акций (частиц, паев) в порядке, установленном учредительными документами общества и законодательством Украины, после завершения строительства соответствующего объекта; • продажу под разборку. Строительные материалы, которые находятся на строительной площадке объекта незавершенного строительства, или неустановленное оборудование, купленное для функционирования объекта после завершения строительства, могут быть проданы на аукционе, на конкурсной основе, путем выкупа как вместе с объектом незавершенного строительства, так и отдельно. Начальная стоимость продажи строительных материалов и оборудования определяется согласно постановлению Кабинета Министров Украины «О Методике оценки стоимости имущества во время приватизации» от 10.12.2003 №1891. Относительно приватизации объекта незавершенного строительства основным вопросом является форма сделки – ч. 3 ст. 331 ГКУ предусматривает возможность заключения сделок относительно объектов незавершенного строительства, но прямо не предусматривает необходимость нотариального удостоверения такой сделки. В то же время ч. 1 ст. 181 ГКУ позволяет отнести объект незавершенного строительства к недвижимым вещам, следовательно, на основании ст. 657 ГКУ договор купли-продажи недвижимой вещи должен удостоверяться нотариально. В соответствии с действующим Порядком совершения нотариальных действий нотариусами Украины единственным возможным правоустанавливающим документом является решение суда о признании права собственности на объект незавершенного строительства. Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства должен удостоверяться нотариально, но регистрации в БТИ не подлежит Право владения, пользования и распоряжения объектом приватизации переходит к покупателю с момента нотариального удостоверения договора купли-продажи, а договор может быть удостоверен лишь после завершения строительства. До завершения строительства и сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию лицо считается владельцем лишь материалов и оборудования, которые были использованы в процессе этого строительства. Также важным аспектом является то, что при заключении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства в случае его приватизации объект не регистрируется в бюро технической инвентаризации. Если покупатель объекта незавершенного строительства желает приобрести земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства в соответствии со ст. 13 Закона Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства», право собственности на земельный участок возникает после получения государственного акта на право собственности на землю, который выдается покупателю при условии уплаты им стоимости земельного участка. Земельные участки, которые не могут передаваться в частную собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Украины, могут передаваться в долгосрочную аренду с правом первоочередного их приобретения арендатором или его правопреемником в случае отмены запрета на передачу указанных участков в частную собственность. Отвод земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, оформляется соответствующим решением согласно требованиям законодательства. В случае отсутствия решения об отводе земельного участка в натуре, на котором расположен объект незавершенного строительства, по представлению органов приватизации специально уполномоченный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов и его органы на местах вместе с администрацией предприятия, учреждения, организации, на балансе которых находится объект незавершенного строительства, в месячный срок принимают в установленном порядке меры по отводу земельного участка несельскохозяйственного назначения, на котором расположен объект незавершенного строительства. Работы, связанные с отводом земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, и подготовкой технической документации, необходимой для ее приобретения, а также оформлением государственного акта на право собственности на землю, выполняются за счет средств, предусмотренных на подготовку и проведение приватизации. Статьей 19 Закона Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» определены обязательные условия приватизации объектов незавершенного строительства (кроме продажи под разборку), к которым относят: • установление срока завершения строительства объекта незавершенного строительства; • запрещение отчуждения объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором расположен этот объект, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию; • обеспечение требований экологической безопасности, охраны окружающей природной среды во время достройки и дальнейшего введения в эксплуатацию объекта приватизации. В случае невозможности завершения строительства в установленные сроки при наличии соответствующих обоснований сроки завершения строительства могут быть изменены по решению органа приватизации и органа местного самоуправления, о чем заключается дополнительный договор. В случае невыполнения любого из указанных выше условий договор купли-продажи подлежит расторжению в установленном законодательством порядке. При этом покупатель, с которым расторгнут договор купли-продажи, возвращает приватизируемый объект незавершенного строительства в государственную собственность по акту приема-передачи, а также возмещает государству убытки, причиненные неисполнением условий договора. Следует учитывать, что расторжение договора купли-продажи объекта незавершенного строительства является основанием для расторжения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства. ВЫВОД: Все перечисленные особенности приватизации объектов незавершенного строительства делают договора купли-продажи таких объектов алеаторными (рисковыми). Можно также констатировать и тот факт, что нынешнее состояние правового регулирования правоотношений в указанной сфере не является совершенным. Анастасия Черная, юрист МЮФ Integrites