Два сособственника объекта недвижимости выступили имущественными поручителями по обязательствам третьего лица, передав принадлежащий им на праве общей долевой собственности объект недвижимости в ипотеку банку. Один из поручителей исполнил свои обязательства перед кредитором и хочет снять со своей части объекта недвижимости обременение ипотекой. Можно ли это сделать и каким образом?

Вопрос: Два сособственника объекта недвижимости выступили имущественными поручителями по обязательствам третьего лица, передав принадлежащий им на праве общей долевой собственности объект недвижимости в ипотеку банку. Один из поручителей исполнил свои обязательства перед кредитором и хочет снять со своей части объекта недвижимости обременение ипотекой. Можно ли это сделать и каким образом? Ответ: Законодательством предусмотрена возможность изменения ипотечного договора в части условий обременения имущества в случае увеличения основного обязательства (ч. 2 ст. 19 Закона «Об ипотеке»). В то же время обязанность ипотекодержателя уменьшать объем обеспечения обязательства в связи с исполнением какой-то, даже значительной, части такого обязательства нормативными актами не предусматривается. Соответственно, согласие банка на «выведение» из ипотеки части залогового имущества является только актом его доброй воли. Поэтому ипотекодателю придется вести переговоры с банком для получения его согласия на это, а значит, он должен предложить кредитору условия, которые максимально обеспечат защиту интересов последнего. Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке» часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки только после ее выделения и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости. Очевидно, что для снятия обременения с части объекта недвижимости необходимо выделить в натуре часть, принадлежащую поручителю, который выполнил свои обязательства. Согласно ч. 1 ст. 364 Гражданского кодекса совладелец имеет право на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности. Такое выделение оформляется договором между совладельцами, который подлежит нотариальному удостоверению. В случае если второй из совладельцев такой договор заключить не захочет, для решения возникшего спора можно обратиться в суд. Согласно п. 6.8 Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины договоры о выделении доли имущества в натуре удостоверяются нотариусом на основании документов, устанавливающих право собственности на такое имущество. Одновременно с удостоверением договора о выделении доли в натуре жилого дома, здания или сооружения нотариусом удостоверяется и договор о выделении доли в натуре на местности земельного участка. Поскольку объект недвижимости обременен ипотекой, для заключения договора о выделении доли необходимым будет письменное согласие ипотекодержателя, т. е. банка. Для того чтобы ипотекодержатель был более сговорчивым и уверенным в обеспечении своих прав и интересов, можно предложить последнему включить в действующий ипотечный договор требование об обязательном предоставлении такого согласия на выделение доли, а также, что более важно, условие о том, что ипотека распространяется и на все вновь созданные после выделения объекты. Соответствующие изменения относительно объекта обременения нужно будет внести и в Госреестр ипотек. После получения согласия ипотекодержателя между сособственниками заключается договор о выделении доли из объекта недвижимого имущества, в котором указывается о существовании ипотеки, распространяющейся на вновь созданные объекты недвижимости. Затем осуществляется регистрация новых объектов недвижимости в Государственном реестре прав на недвижимое имущество в БТИ. Согласно ст. 21 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» государственная регистрация прав в случае разделения или выделения доли из объекта недвижимого имущества осуществляется в следующем порядке: 1. Соответствующий раздел Госреестра прав и регистрационное дело на «старый» объект закрываются, регистрационный номер этого объекта отменяется. При этом для каждого из вновь созданных объектов недвижимого имущества открывается новый раздел Государственного реестра прав, новое регистрационное дело, каждому из них присваивается новый регистрационный номер. 2. Записи о вещных правах и их обременениях в отношении объекта, который делится, или при выделении доли из этого объекта переносятся в разделы Государственного реестра прав, открытые на каждый вновь созданный объект, если иное не установлено договором о выделении. После регистрации новых объектов недвижимости, оба из которых обременены ипотекой, осуществляется одновременное расторжение существующего договора ипотеки и заключение нового договора ипотеки имущества, принадлежащего имущественному поручителю – должнику. Заметим, что для реализации такого алгоритма действий объект недвижимости должен быть делимым, т. е. таким, который не утратит своего целевого назначения при разделении (ст. 183 Гражданского кодекса). Следует также обратить внимание, что к отдельным видам объектов недвижимости могут выдвигаться особенные требования к выделению части. Так, к примеру, согласно п. 14 постановления Пленума ВСУ «О судебной практике в делах по искам о защите права частной собственности» квартира подлежит разделу в натуре, если возможно выделить изолированные жилые и иные помещения с самостоятельными выходами, которые могут использоваться как отдельные квартиры или которые можно переоборудовать в такие квартиры. Марина Самофал, «ЮРИСТ & ЗАКОН»