Постановлением №6 от 30 марта 2012 года Пленум ВССУ разъяснил нюансы рассмотрения дел, связанных с объектами самовольного строительства.

Постановлением №6 от 30 марта 2012 года Пленум ВССУ разъяснил нюансы рассмотрения дел, связанных с объектами самовольного строительства.

Объект самовольного строительства

А) Объект незавершенного строительства не может быть объектом самовольного строительства.

Первое, на что обратил внимания Пленум, стали объекты недвижимости, право собственности на которые может быть признано в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 376 Гражданского кодекса (ГК). К таким объектам, по мнению суда, может быть отнесена только новопостроенная недвижимость или недвижимость, построенная в связи со сносом ранее существовавшего здания, которая согласно строительным нормам и правилам является завершенным строительством. ВССУ убежден, что признание права собственности на незавершенный объект самовольного строительства не допустимо, поскольку это противоречит содержанию как ч. 3 ст. 376, так и ст. 331 ГК, определяющей момент возникновения права собственности на недвижимость.

Б) Самовольно переоборудованные квартиры и самовольно построенные временные сооружения и принадлежности основной вещи (веранды, мансарды) объектами самовольного строительства не являются.

ВССУ особо отметил, что правила ст. 376 ГК не распространяются на случаи признания права собственности на самовольно переоборудованные квартиры в многоквартирных домах, поскольку такие правоотношения урегулированы другими нормами законодательства, в частности ст. 383 ГК и соответствующими нормами Жилищного кодекса.

Суд также пришел к выводу о невозможности признания права собственности на самовольно построенные временные сооружения и принадлежности к основной вещи (крыльцо, веранда, мансарда и т. д.) в порядке, предусмотренном ст. 376 ГК.

В постановлении указывается, что при рассмотрении дел о сносе самовольно построенных (пристроенных, надстроенных) балконов, мансард, чердаков и т. д. в многоэтажных многоквартирных домах положения ст. 376 ГК не применяются, кроме случаев, когда квартира в таком доме расположена на первом (цокольном) этаже и владелец совершил пристройку к ней с одновременным занятием части придомового земельного участка.

К принадлежностям основной вещи (дома) члены Пленума, ссылаясь на нормы ст. ст. 186, 381 ГК, отнесли также расположенные на земельном участке рядом с жилым домом хозяйственно-бытовые здания и сооружения: сараи, гаражи, летние кухни и т. д. В связи с этим признание за владельцем такого жилого дома самостоятельного права собственности на самовольно построенные хозяйственно-бытовые здания и сооружения, которые были возведены после приобретения им права собственности на дом или усадьбу в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 376 ГК, не представляется возможным.

В) Объекты, построенные на земельном участке, не отведенном для такой цели.

Строительством объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этого, Пленум называет строительство на всех категориях земель, кроме земель жилищной и общественной застройки.

Между тем в постановлении подчеркивается, что под предоставлением земельного участка следует понимать принятие решения о передаче земельного участка в собственность или предоставление в пользование компетентным органом, а также передачу права пользования земельным участком на основании гражданско-правовых договоров. При этом только решение компетентного органа о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка или для разработки проекта застройки не может считаться предоставлением земельного участка.

Суд также указал, что предоставление земельного участка под уже построенное недвижимое имущество или заключение договора суперфиция может произойти как до предъявления иска о признании права собственности на объект самовольного строительства, так и после этого.

Г) Объекты, построенные без документа, дающего право проводить строительные работы и утвержденного проекта.

ВССУ взял на себя и труд разъяснить, что следует понимать под документом, который дает право на проведение строительных работ. В частности, такими документами являются декларация о начале выполнения подготовительных работ и разрешение на выполнение строительных работ (ст. ст. 35 - 37 Закона «О регулировании градостроительной деятельности»).

В постановлении отмечается, что проект не является утвержденным надлежащим образом при отсутствии согласования его архитектурно-планировочной части местным органом градостроительства и архитектуры и положительного заключения государственной экспертизы в случае, когда ее проведение является обязательным.

Д) Объекты, построенные с существенным нарушением строительных норм и правил.

Кроме случаев самовольного строительства, описанных в ч. 1 ст. 376 ГК, суд назвал самовольным также и строительство, осуществленное на основании проекта, но при наличии существенных нарушений строительных норм и правил как в самом проекте, так и при строительстве, при наличии решений специально уполномоченных органов с требованием об устранении нарушений.

Интересно, что требования соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления об обязании лица, допустившего существенное отклонение от проекта, которое противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, или существенное нарушение строительных норм и правил, провести соответствующую перестройку могут быть заявлены как в случае, если эти отклонения были допущены при строительстве недвижимости, так и вследствие перестройки во время ее эксплуатации.

Наличие спора для обращения в суд за признанием права собственности

Законодательство Украины предполагает, что процессуальный статус истца в судебном процессе предусматривает наличие нарушенного или оспариваемого права или законного интереса (ст. ст. 15, 16 ГК, 3 Гражданского процессуального кодекса (ГПК)). Вывод об отсутствии нарушенного права или законного интереса является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Наличие спора о праве при подаче иска о признании права собственности на объекты самовольного строительства является обязательным

В анализируемом постановлении ВССУ попробовал разрешить существовавшую давно проблему несоответствия процедуры признания права собственности на объекты самовольного строительства в исковом порядке во всех случаях осуществления такого строительства при отсутствии спора.

В частности, Пленум указал, что обращение в суд с иском о признании права собственности на самовольное строительство должно осуществляться при наличии данных о том, что затронутый вопрос был предметом рассмотрения компетентного государственного органа, решения которого или его отсутствие дают основания полагать о наличии спора о праве.

При решении вопроса об открытии производства по иску о признании права собственности на самовольно построенные объекты судам порекомендовано обращать внимание на то, указаны ли в исковом заявлении, в соответствии с требованиями ст. 119 ГПК, обстоятельства относительно обращения истца в инспекции государственного строительного архитектурного контроля о принятии объекта к эксплуатации и ссылки на доказательства указанных обстоятельств. При отсутствии ссылки на такие обстоятельства или доказательства суд в соответствии с требованиями ст. 121 ГПК должен оставить исковое заявление без движения и предоставить срок для устранения недостатков.

Исковая давность для требований о признании права собственности на объекты самовольного строительства

Исходя из того, что по общему правилу лицо, осуществившее или осуществляющее самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него, суд пришел к выводу, что срок исковой давности для требований о проведении перестройки самовольно построенного жилого дома, пристройки к нему, здания, сооружения или другого недвижимого имущества, а также о сносе таких объектов не считается пропущенным независимо от продолжительности времени, прошедшего после окончания или начала строительства.

Удовлетворение иных требований, касающихся объектов самовольного строительства

Суд подчеркнул, что самовольно построенный объект недвижимости не является объектом права собственности, а следовательно, не может быть объектом разделения и установления режима пользования в судебном порядке, на него не может быть обращено взыскание по исполнительным документам (в т. ч. продажа с публичных торгов).

В то же время требования, не связанные с правом собственности на такие объекты, к примеру, о признании права собственности на материалы при их снесении, могут рассматриваться судами на общих основаниях.

Снос объекта самовольного строительства

Согласно позиции ВССУ иск о сносе самовольно построенного недвижимого имущества может быть предъявлен собственником или пользователем земельного участка или другим лицом, права которого нарушены, в частности собственником (пользователем) смежного земельного участка, на основаниях, предусмотренных ст. ст. 391, 396 ГК (защита вещных прав), ст. 103 ЗК (нормы о добрососедстве).

Отказом застройщика от перестройки следует считать как его заявление об этом, так и его действия или бездействие по этому, совершенные до или после принятия решения суда об обязательстве осуществить перестройку.

Если застройщик отказывается от такой перестройки, суд независимо от уважительности причин отказа принимает решение о сносе жилого дома или иного недвижимого имущества.

Согласие застройщика на перестройку при рассмотрении дела о сносе самовольного строительства является основанием для отказа в иске только тогда, когда решение суда, вступившее в законную силу, об обязательстве осуществить перестройку не выполнены не по вине застройщика, о чем государственным исполнителем составлен соответствующий акт.

В анализируемом постановлении Пленум ВССУ разъяснил свою позицию относительно нюансов правового режима объектов самовольного строительства, в частности и признания права собственности на такие объекты. Суд указал особенности удовлетворения требований, касающихся таких объектов, а также четко определил, какие объекты не могут считаться объектами самовольного строительства. Особого внимания заслуживает мнение суда об обязательности наличия спора о праве при подаче иска о признании права собственности на объекты самовольного строительства.

Марина Самофал, "ЮРИСТ &ЗАКОН"