Отсутствие регистрации права собственности на недвижимость может привести ко многим неприятностям. Одна из таких случилась с клиенткой форума ЛІГАБізнесІнформ. Получив по решению суда право собственности на 1/2 квартиры, приобретенной во время брака, клиентка так и не зарегистрировала это право в БТИ. Воспользовавшись этим, мать ее мужа подала иск к сыну о возврате ей денег, за которые была приобретена эта квартира (они были переданы по договору займа), и суд этот иск удовлетворил. Мать и сын заключили в рамках исполнительного производства мировое соглашение. По условиям этого мирового соглашения, которое было утверждено судом, право собственности на имущество мужа клиентки перешло в собственность его матери. И поскольку согласно извлечению из БТИ право собственности на эту квартиру было все еще полностью закреплено за сыном, то за матерью также было зарегистрировано право собственности на всю квартиру. В результате возник вопрос относительно того, что именно стоит считать моментом перехода права собственности на квартиру: вступление в силу решения суда о признании права собственности на 1/2 квартиры или регистрацию права собственности в БТИ, которая так и не состоялась? Мнения на этот счет традиционно разошлись.

Отсутствие регистрации права собственности на недвижимость может привести ко многим неприятностям. Одна из таких случилась с клиенткой форума ЛІГАБізнесІнформ. Получив по решению суда право собственности на 1/2 квартиры, приобретенной во время брака, клиентка так и не зарегистрировала это право в БТИ. Воспользовавшись этим, мать ее мужа подала иск к сыну о возврате ей денег, за которые была приобретена эта квартира (они были переданы по договору займа), и суд этот иск удовлетворил. Мать и сын заключили в рамках исполнительного производства мировое соглашение. По условиям этого мирового соглашения, которое было утверждено судом, право собственности на имущество мужа клиентки перешло в собственность его матери. И поскольку согласно извлечению из БТИ право собственности на эту квартиру было все еще полностью закреплено за сыном, то за матерью также было зарегистрировано право собственности на всю квартиру.

В результате возник вопрос относительно того, что именно стоит считать моментом перехода права собственности на квартиру: вступление в силу решения суда о признании права собственности на 1/2 квартиры или регистрацию права собственности в БТИ, которая так и не состоялась? Мнения на этот счет традиционно разошлись.

Позиция 1. Право собственности на квартиру возникает с момента вступления судебного решения в силу, поскольку:

– БТИ регистрирует право собственности, которое уже возникло, и поэтому момент перехода права собственности не связан с регистрацией в БТИ;

– фраза «регистрация права» с лингвистической точки зрения не может означать ничего иного, кроме того, что право уже есть, поскольку с чем-то несуществующим нельзя провести никакую операцию;

– согласно п. 2 Заключительных и переходных положений Закона № 1878-VI государственная регистрация прав на недвижимое имущество в порядке, определенном Законом «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», осуществляется с 1 января 2013 года;

– если же отбросить Закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», то ГК четко говорит о моменте возникновения права собственности на недвижимость только в случае создания имущества. В остальных же случаях прописано, что право просто должно регистрироваться;

– невозможность распорядиться правом собственности до его регистрации в БТИ можно приравнивать ограничения этого права, таким как ипотека;

– при переходе прав на недвижимость бытует мнение, что право переходит при регистрации сделки нотариусом, насчет решения суда – с момента вступления в силу решения о признании права;

– если стороны заключили сделку, нотариус провел ее государственную регистрацию, но покупатель в силу каких-либо обстоятельств не зарегистрировал право собственности в БТИ, то собственником все равно ведь будет покупатель;

– иначе получается, что суд и его решения вообще не нужны. Главное, БТИ, которое и решает, кто является собственником.

Позиция 2. Право собственности на квартиру возникает с момента регистрации этого права в органах БТИ, поскольку:

– право собственности как субъективное право лица возникает в порядке, установленном законодательством;

– законодательством установлено, что право, подлежащее госрегистрации, возникает только после такой регистрации. Поэтому решение суда без регистрации не порождает возникновение права собственности;

– согласно ч. 3 ст. 3 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации в соответствии с данным Законом, возникают с момента такой регистрации;

– решение о признании права собственности не устанавливает такого права;

– если считать, что право возникает со вступлением в силу решения суда, выходит два права собственности, с возможным приоритетом зарегистрированного права;

– без регистрации права собственности на объект распорядиться им нельзя, а потому такое право, предоставленное решением суда, не является правом собственности. Ограничение же как таковое, если признать, что оно существует наравне с правом собственности до момента его регистрации, никак не формализовано;

– лингвистическое толкование фразы «регистрация права» не приемлемо. Ведь использование этого словосочетания не мешает законодателю закреплять норму о том, что права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 3 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений»);

– в п. 13 постановления ВСУ «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными» ВСУ отмечает, что решение суда, по сути, заменяет нотариальную форму, но не государственную регистрацию.

Мнение «Ю&З»: Согласно ст. 11 ГК гражданские права и обязанности возникают не только на основании договоров и других сделок, но и на основании решения суда (в случаях, установленных законодательством). Момент возникновения прав при этом вполне может различаться, подтверждением чему служит рассматриваемая ситуация.

Согласно ст. 331 ГК, если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, то оно возникает с момента такой регистрации. Как справедливо отмечено в Позиции 1, нормы Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» до 1 января 2013 года фактически не подлежат применению (косвенным подтверждением тому служит и письмо Минюста от 18.10.2010 года № 12873-0-26-10-19). Но это не значит, что закон, устанавливающий необходимость госрегистрации прав на недвижимость, вовсе отсутствует. Таким законом является сам ГК, ст. 182 которого устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Но ст. 331 ГК регулирует только вопросы приобретения права собственности на новосозданное недвижимое имущество. Она не касается случаев приобретения права собственности на недвижимость на основании договора или решения суда. На это, в частности, указывает определение ВСУ от 10.02.2010 года. А ст. 182 ГК не устанавливает последствий неисполнения обязанности по регистрации права собственности на недвижимость и не связывает с этим фактом возникновение прав собственности на нее.

При переходе права собственности на основании договора, такое право, согласно ст. 334 ГК, возникает с момента регистрации такого договора. При переходе же права собственности на основании решения суда такое право возникает с момента вступления соответствующего решения в силу. Никаких иных оснований для возникновения права собственности, признанного судом, не требуется.

Поэтому в рассматриваемой ситуации право собственности на квартиру возникло у клиентки топикстартера с момента вступления в силу соответствующего решения суда. Утвердив мировое соглашение, по которому мать получала право собственности на всю квартиру, суд решил вопрос о правах третьей стороны, которая не принимала участие в деле. А потому эта третья сторона (клиентка) вполне может обжаловать такое решение в апелляционном порядке, подав, при необходимости, ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование.

А заодно попытаться зарегистрировать право собственности в БТИ, дабы таких конфузов не возникало в будущем. Отказать в регистрации права собственности на половину квартиры на основании решения суда только потому, что собственником этого объекта зарегистрировано уже другое лицо, не являвшееся ответчиком по делу о признании права собственности, БТИ не может. Ни под одно из оснований для отказа, перечисленных в п. 3.5 Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, такое объяснение не подходит.

Право собственности на недвижимое имущество, полученное на основании решения суда, возникает с момента вступления такого решения в силу. Отсутствие государственной регистрации права собственности, полученного по решению суда, не мешает его обладателю оспаривать другие сделки и судебные решения, касающиеся такого права. Кроме того, такое лицо может зарегистрировать право собственности на недвижимость в любой момент.