Определяя приемлемый режим правового регулирования права собственности на земельные участки после длительного советского периода, когда последние были изъяты из оборота, украинский законодатель избрал модель раздельного режима земельного участка и строений, находящихся на нем, о чем свидетельствует раздельная регистрация таких объектов права собственности.

Как продать земельный участок, на который оформлен государственный акт, если на этом участке имеется жилой дом, не введенный в эксплуатацию?

Определяя приемлемый режим правового регулирования права собственности на земельные участки после длительного советского периода, когда последние были изъяты из оборота, украинский законодатель избрал модель раздельного режима земельного участка и строений, находящихся на нем, о чем свидетельствует раздельная регистрация таких объектов права собственности.

Согласно такой модели регулирования, земельный участок и расположенная на нем недвижимость являются разными объектами права собственности, хотя, безусловно, связанными между собой. Исходя из этого, теоретически каждый из самостоятельных объектов права собственности может отчуждаться отдельно, хотя в таком случае земельный участок будет обременен правом пользования, связанным с необходимостью обслуживания возведенных на нем строений. Несмотря на такой логически и юридически выверенный подход, практика идет несколько иным путем.

Проблемы порождают отсутствие четких законодательных формулировок относительно раздельности или единства «правовой судьбы» земельного участка и расположенной на нем недвижимости.

В частности, в нотариальной практике сложился подход, согласно которому земельный участок и недвижимость неразрывно связаны между собой. Точка зрения о единстве двух объектов права собственности зачастую подтверждается единством их правовой судьбы при ипотеке, когда вместе с землей обязательно обременяется и недвижимость, построенная на ней.

При таком подходе ст. 377 Гражданского кодекса (ГК) и ст. 120 Земельного кодекса (ЗК) трактуется таким образом: при приобретении права собственности на недвижимость, расположенную на земельном участке, новый собственник почти автоматически приобретает право собственности на земельный участок.

Однако не следует забывать, в ч. 1 ст. 377 ГК законодатель не зря указал, что к новому собственнику переходит либо право собственности, либо право пользования земельным участком. Таким образом, исходя из общих принципов гражданско-правового регулирования, собственник земельного участка может отчуждать его независимо, отдельно от недвижимости, расположенной на нем, конечно, предупредив надлежащим образом нового правоприобретателя о наличии обременения такого участка. В пользу раздельности режима двух объектов свидетельствует также наличие оборота недвижимости, расположенной на чужих земельных участках, а также невозможность игнорирования разнохарактерности и разнородности объективной природы земли и возведенной на ней недвижимости.

Однако, исходя из вышеприведенной трактовки норм ч. 1 ст. 377 ГК, ст. 120 ЗК, обязательным документом, который потребует нотариус при заключении договора отчуждения земельного участка, будет справка об отсутствии застройки («про відсутність забудови») такого участка.

Такой документ выдается районными, городскими бюро технической инвентаризации или исполкомом совета соответствующего уровня по месту нахождения земельного участка. Получению справки об отсутствии строений на земельном участке предшествует проведение технической инвентаризации земельного участка.

Следовательно, при проведении такой инвентаризации обнаружится наличие незарегистрированной недвижимости, справку не выдадут, а значит, договор заключить не удастся.

Как можно понять из вопроса, в рассматриваемой ситуации объект недвижимости как таковой юридически не создан, что несколько смягчает проблемность ситуации.

Конечно, собственнику земельного участка с таким объектом может «повезти», и тогда соответствующий субъект выдаст справку об отсутствии застройки на основе документов (наличия/отсутствия регистрационного дела на недвижимость), не проводя фактической инвентаризации участка.

В таком случае можно будет продать участок в общем порядке, переложив все проблемы с регистрацией объекта недвижимости на нового собственника участка.

Если же с получением справки не сложится, необходимо будет решить вопрос с незарегистрированной недвижимостью.

Если это действительно полностью достроенный дом, необходимо зарегистрировать право собственности на него. Юридический состав возникновения права собственности на жилой дом включает следующие юридические факты: окончание строительства (создание имущества); принятие строения в эксплуатацию; государственная регистрация.

Если же дом все-таки не достроен, хотя все разрешения на строительство получались, в зависимости от степени готовности можно в судебном порядке признать его объектом незавершенного строительства, а можно попробовать считать материалами.

Если же строительство осуществлялось без разрешений, необходимо узаконивать объект самовольного строительства.

Так или иначе, исходя из сегодняшних украинских реалий, при надлежащем проведении инвентаризации земли, все-таки потребуется оформить права на невведенный в эксплуатацию жилой дом и отчуждать его вместе с земельным участком.

Марина Самофал,

«ЮРИСТ & ЗАКОН»