Прежде всего, вспомним о ч. 3 ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности», существенно ограничивающей число способов привлечения сторонних средств для финансирования строительства жилья. В принципе, эти способы физлицам-застройщикам малодоступны, поскольку требуют создания «промежуточного» юрлица. Например, Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» требует создания управителя – финансового учреждения, без которого схема с использованием фонда финансирования строительства или фонда операций с недвижимостью невозможна.

Поэтому застройщики-физлица чаще всего используют другие варианты получения средств. Самые популярные среди них – предварительные договора купли-продажи квартиры и договора подряда. Впрочем, последние встречаются гораздо реже.

Так что наиболее часто встречается вариант оформления между потенциальным покупателем и застройщиком предварительного договора. На нем и сосредоточимся.

Его особенность, согласно ст. 635 Гражданского кодекса, в том, что фактически застройщик и покупатель всего лишь договариваются о том, что когда-то в будущем (зачастую в договорах даже не указывается конкретный срок, например, используется формулировка «не позже чем через 2 дня после сдачи дома в эксплуатацию»), когда у застройщика появится право собственности на свежевозведенную квартиру, он продаст ее покупателю по определенной цене.

Таким образом, после заключения предварительного договора покупатель приобретает не квартиру, а лишь право на заключение в будущем договора-купли продажи. Это, по сути, главный риск данной схемы – покупатель не имеет никаких прав на квартиру.

В свою очередь, застройщик, заинтересованный в финансированный, практически всегда требует деньги вперед (например, в предварительном договоре предусматривается уплата аванса или залога в размере 100 % от стоимости квартиры в качестве гарантии того, что покупатель не откажется от покупки в будущем).

Такая схема несет достаточно много рисков для покупателя. Первый уже обозначен выше – покупатель приобретает не право на квартиру, а лишь право ее купить. То есть, если застройщик так и не построит дом (или передаст его другим лицам), в лучшем случае можно рассчитывать лишь на возврат уплаченной суммы. И даже на такой исход шансы достаточно малы, о причинах чего будет сказано ниже.

Второй риск – реально построенная квартира может достаточно сильно отличаться от той, которая фигурировала в предварительном договоре. При этом застройщик не будет нести за это ответственности (если, конечно, это не предусмотрено предварительным договором), поскольку он не обязывался перед покупателем построить именно оговоренную предварительным договором квартиру. Покупатель в такой ситуации будет вынужден либо принять квартиру как есть, либо добиваться возврата средств (а также пытаться взыскать причиненные убытки, опираясь на ч. 2 ст. 635 ГК, для чего необходимо доказать безосновательность уклонения застройщика от заключения договора купли-продажи).

Третий риск связан с тем, что застройщик – физическое лицо. Он может банально умереть и в таком случае наследники вполне могут отказаться выполнять предварительный договор, в частности, в силу того, что они не занимаются строительством (застройщик был физлицом-СПД с соответствующим кодом КВЭД в свидетельстве) и, следовательно, никак не могут достроить дом. То есть они не могут продать квартиру, которой нет и не будет. В такой ситуации высока вероятность того, что покупатели жилья вообще останутся ни с чем или в лучшем случае получат в собственность недострой.

Также стоит обратить внимание на то, что предварительный договор подлежит нотариальному удостоверению, поэтому покупатель в такой схеме дважды (при заключении предварительного договора и при заключении договора купли-продажи) несет расходы на оформление договоров.

И даже в каждой из этих ситуаций покупателю все же удастся добиться судебного решения о возврате ему уплаченных средств и возмещения убытков, но это не означает, что он их реально получит. В нашей стране очень негативная практика реального взыскания с физических лиц крупных денежных сумм.

Еще один возможный проблемный момент – статус самого строительства. Во-первых, физические лица в нашей стране злоупотребляют «самостроем» (то есть строительством без оформления необходимых документов) и можно встретить именно такого застройщика. Во вторых, в некоторых случаях застройщик для упрощения подготовительного этапа (либо по другим причинам) оформляет строительство как возведение одноквартирного, а не многоквартирного дома. Зачастую это связано с целевым назначением земельного участка, которое застройщик меняет (или не меняет) уже по ходу строительства. Любое из таких действий застройщика ведет к существенному усложнению порядка прохождения процедуры сдачи дома в эксплуатацию и проблемам при оформлении права собственности покупателем.

Как видим, покупка квартиры в доме, возводимом застройщиком-физлицом, связана со множеством рисков. Но говорить о том, что такие квартиры вообще не следует покупать, все же нельзя. Если соблюдать определенные «правила безопасности», можно существенно снизить эти риски.

В целом универсального рецепта, как избежать проблем, не существует. Можно сформулировать лишь достаточно общий алгоритм действий потенциального покупателя, подлежащий корректировке и детализации в каждом конкретном случае.

Первым шагом должна быть предварительная проверка репутации застройщика, заключающаяся в изучении любой доступной информации о ранее возведенных им объектах (если такие были), самом застройщике (в том числе путем просмотра отзывов на профильных сайтах и форумах), имеющихся банках-партнерах (что, впрочем, для физлиц-застройщиков редкость). Также стоит попытаться получить информацию о застройщике из ЕГРПОУ (если он является физлицом-СПД) на основании ст. 20 Закона «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц – предпринимателей». На этом этапе в случае работы с физлицом, скорее всего, единственную информацию удастся получить на форумах и от госрегистратора. При этом, если застройщик не зарегистрирован как физлицо-СПД, это обязательно должно насторожить покупателя, поскольку это может свидетельствовать о нежелании «светить» реально осуществляемую предпринимательскую деятельность либо о желании «тихо» исчезнуть в процессе строительства.

Также стоит прогуляться к месту стройки и просто визуально посмотреть, ведутся ли там какие-либо работы.

Собрав и проанализировав данную информацию, можно приступать к более плотным контактам с застройщиком. Перед заключением договора нужно попросить у него целый ряд документов и изучить их. Но не стоит доверять копиям, всегда необходимо добиваться получения оригинала (тем более, что в данной ситуации отговорки типа «оригинал в главном офисе» будут выглядеть достаточно нелепо).

В частности, необходимо проверить наличие документа о праве на землю и его содержание. В идеале у застройщика должен быть земельный акт о праве собственности на землю, причем целевое назначение должно быть указано как «строительство многоквартирного жилого дома», а владельцем выступать именно застройщик (желательно без совладельцев). Допустимо наличие долгосрочного договора аренды (но это хуже) земли с тем же целевым назначением. В принципе, в рамках закона и краткосрочная аренда, однако это уже достаточно весомый фактор риска, поскольку владелец земли может просто-напросто не продлить ее, что повлечет необходимость искать выход из сложившейся проблемной ситуации. Отметим, что решение местного совета о выделении земли само по себе не является надлежащим документом о праве на землю, поэтому если у застройщика есть только оно, лучше договор не заключать.

Между тем иное, нежели «строительство многоквартирного жилого дома» целевое назначение участка вполне может быть источником проблем на этапе оформления прав на построенную недвижимость. Решается это только сменой целевого назначения.

В свою очередь, наличие совладельцев земли чревато возникновением земельного спора как на этапе строительства, так и после ввода дома в эксплуатацию.

Проверив «чистоту» земли, необходимо перейти к анализу имеющейся строительной документации. В частности, у застройщика должен быть проект строительства, отвечающий требованиям Закона «О регулировании градостроительной деятельности» и Порядка разработки проектной документации на строительство объектов. Кроме того, необходимо наличие технических условий на подключение коммуникаций: водоснабжения (холодного и горячего, если в доме не предусмотрен бойлер), канализации, электроэнергии, газоснабжения, теплоснабжения (если в доме не предусмотрена своя котельная) и градостроительных условий. Если этих документов нет (либо они не соответствуют реальному строительству: например, в проектной документации фигурирует 10-этажный дом, а продается квартира на 11-м этаже), высока вероятность, что на этапе сдачи дома в эксплуатацию будут проблемы (если сдача вообще состоится).

Но даже наличие всех этих документов не гарантирует того, что строительство ведется законно. Поэтому следующим шагом должна стать проверка наличия у застройщика декларации или разрешения на начало строительных работ и их соответствие заявляемым застройщиком параметрам дома. Если такого документа нет или они не соответствуют заявлениям застройщика – ведущееся строительство незаконно со всеми вытекающими последствиями. Как вариант, строится именно то, что указано в документах, а не то, о чем рассказывает застройщик, и есть риск отдать деньги за «воздух» (например, согласиться с более высокой стоимостью квадратного метра, чем в соседнем доме, только потому, что застройщик обещает крытую парковку, которой в реальности не построит).

Если все указанные документы были застройщиком предъявлены и они не вызвали подозрений, то с высокой вероятностью со строящимся объектом все в порядке и при сдаче его в эксплуатацию проблем быть не должно. Теперь можно приступать к договору.

Прежде чем его подписать, необходимо внимательно изучить его нормы, уточнить возможные проблемные моменты, при возможности проконсультировавшись с юристом (показав ему текст договора). Если застройщик будет жестко против этого возражать – следует как минимум насторожиться.

Только если все вышеуказанное в порядке, можно заключать договор. Но это все равно не снимет вышеперечисленных рисков, связанных с самой схемой предварительного договора.

Успешное прохождение проверки свидетельствует лишь о том, что на данный момент застройщик не имеет намерения вас обмануть (либо избрал самую простую схему – собрать всю документацию, начать строительство, а потом просто исчезнуть), однако никак не гарантирует того, что в дальнейшем вы все же получите ожидаемую квартиру в силу тех или иных, в том числе совершенно объективных, обстоятельств.

Александр Попов,
«ЮРИСТ & ЗАКОН»