ВОПРОС:
Брак был заключен в 1948 году. В 1950 – 1970 гг. супругами был построен жилой дом с хозяйственными постройками. В 1997 году один из супругов умер. Второй супруг продолжает до настоящего времени проживать в этом доме и прописан в нем. В сельском совете дом учтен как принадлежащий умершему супругу, однако право собственности на дом до настоящего времени не оформлено, поэтому оформить право на наследство у нотариуса нельзя. Решение сельского совета о приватизации земельного участка, выделенного еще в 50-е годы для строительства этого дома, дано в 1994 году на имя умершего супруга, но земля не была приватизирована. Как в такой ситуации пережившему супругу оформить право на наследство на это домовладение? Поскольку, скорее всего, дело придется решать в суде, кто в данной ситуации является ответчиком, какие могут быть основания и предмет иска?

ОТВЕТ:
Приобрести право собственности на домовладение в этом случае можно двумя способами.

Первый способ – приватизировать домовладение в порядке, определенном Законом «О приватизации государственного жилищного фонда». Согласно этому документу каждый гражданин имеет право на приватизацию занимаемых ими домов государственного жилищного фонда. К государственному жилищному фонду согласно ст. 1 указанного Закона принадлежит и жилищный фонд местных советов народных депутатов, а следовательно, также и домовладение пережившего супруга. И поскольку переживший супруг правом на приватизацию пока не пользовался, он вполне может реализовать его сейчас.

Преимуществом этого способа является отсутствие необходимости обращаться в суд. Согласно ст. 3 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда» передача домов в собственность граждан осуществляется на основании решений органов приватизации, созданных органами местного самоуправления, которые принимаются не позже месяца со дня получения заявления гражданина. То есть пережившему супругу достаточно обратиться в сельский совет, к полномочиям которого согласно ст. 26 Закона «О местном самоуправлении в Украине» принадлежит принятие решений об отчуждении коммунального имущества, в том числе в рамках процедуры приватизации. В течение месяца сельсовет должен принять решение о приватизации домовладения и самостоятельно либо через назначенные им органы – оформить право собственности на домовладение. В случае непринятия сельсоветом необходимого решения или принятия им решения об отказе в предоставлении права на приватизацию, его решение можно будет обжаловать в административном суде.

Правда согласно ст. 3 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда» каждый гражданин имеет право на бесплатную приватизацию лишь 21 квадратного метра общей площади и дополнительно 10 квадратных метров на семью. Учитывая, что согласно ч. 3 ст. 3 СК права члена семьи имеет также одинокое лицо, то переживший супруг сможет бесплатно приватизировать до 31 квадратного метра общей площади домовладения. За остальную площадь приватизируемого дома (если она превышает 31 кв. метр) ему придется дополнительно выплатить сумму, определенную сельсоветом путем умножения размера избыточной общей площади на стоимость одного квадратного метра. Оплату стоимости приватизированного жилья согласно ч. 6 ст. 8 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда» переживший супруг сможет проводить в течение 10 лет при условии внесения первичного взноса в размере 10 % от суммы, подлежащей выплате.

Указанную доплату за дом общей площадью свыше 31 кв. метра не нужно будет проводить только в том случае, если переживший супруг принадлежит к одной из категорий лиц, перечисленных в ст. 6 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда», имеющих право на приватизацию жилья независимо от его площади. К числу таковых принадлежат, в частности: чернобыльцы, ветераны Великой Отечественной войны, воины-интернационалисты (афганцы), инвалиды I и II групп, инвалиды детства, ветераны труда, проработавшие более 25 (женщины) или более 30 (мужчины) лет.

Также бесплатно приватизируемую площадь домовладения можно увеличить на 21 кв. метр за счет права на приватизацию, не реализованного умершим супругом. Основанием для этого будет ст. 1218 ГК, согласно которой в состав наследства входят все права и обязанности, принадлежавшие наследодателем, а значит, и право на бесплатную приватизацию. Но как следует из п. 13 постановления Пленума ВСУ от 22.12.95 года № 20, наследники имеют право требовать признания за ними права собственности на домовладение, которое не было передано в собственность нанимателю государственного жилого фонда, только в том случае, если наниматель обращался с надлежаще оформленным заявлением об этом в орган приватизации, но оно не было рассмотрено в установленный срок или в его удовлетворении было незаконно отказано. Эта же позиция была использована ВСУ в определении от 06.10.2010 года № 6-24283св10. Следовательно, увеличить размер бесплатно приватизированной площади можно только когда умерший супруг подавал заявление о приватизации домовладения (а не земельного участка!) в сельсовет.

Вторым способом получения права собственности на домовладение является приобретение его по приобретательной давности. Поскольку переживший супруг с 2001 года открыто и непрерывно пользовался домовладением, то он имеет все основания для предъявления иска на основаниях, предусмотренных ст. 344 ГК. Последняя предусматривает возможность получения права собственности по приобретательной давности в случае, если лицо открыто, непрерывно пользовалось недвижимым имуществом в течение 10 лет. Отчисление этого срока согласно п. 8 Заключительных и переходных положений ГК начало распространяться на случаи, когда владение имуществом началось за три года до вступления в силу ГК. То есть, учитывая, что ГК вступил в силу 01.01.2004 года, – на случаи владения имуществом начиная с 01.01.2001 года. Соответственно, 01.01.2011 года минимально необходимый срок владения домовладением для получения права собственности на него закончился, и теперь переживший супруг имеет право на него и без процедур приватизации.

Недостатком этого способа приобретения прав на домовладение является необходимость обращения в суд с иском к нынешнему собственнику (территориальной общине в лице сельсовета). Ведь согласно ч. 4 ст. 344 ГК право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество приобретается по решению суда. Поэтому придется понести необходимые временные и денежные издержки. Зато можно будет почти бесплатно, если не считать судебных издержек, получить право собственности сразу на все домовладение независимо от его размеров.

Что же касается получения права собственности на земельный участок, на котором домовладение расположено, то в случае получения прав собственности на домовладение право собственности на земельный участок, на котором оно расположено, должно перейти к пережившему супругу автоматически в силу положений ст. 120 ЗК. Вместе с тем для получения документов, удостоверяющих право собственности на этот земельный участок, необходимо будет сначала получить кадастровый номер для земельного участка, оформив его, таким образом, как объект гражданских прав.

А вот право собственности на приусадебный участок и право собственности на хозяйственные постройки, если они подпадают под определение недвижимого имущества, также можно будет получить либо путем приватизации, либо через иск о признании права собственности на основании приобретательной давности. При этом стоит учитывать, что получить право собственности на приусадебный участок по приобретательной давности можно будет не раньше 1 января 2014 года, когда пройдет 15 лет с момента начала применения сроков приобретательной давности, необходимых для получения права собственности на земельный участок согласно ст. 119 ЗК. Кроме того, при приватизации земельного участка следует принять во внимание требования земельного законодательства, определяющие особый порядок их приватизации (ст. 118 ЗК), а также ограничивающие нормы бесплатной передачи земельных участков гражданам (см. ст. 121 ЗК).

 Евгений Даниленко,
«ЮРИСТ & ЗАКОН»