На сегодняшний день используется два способа легализации самовольно построенных жилых домов: путем признания права собственности через суд либо с помощью упрощенной процедуры, предусмотренной приказом Минрегиона от 24.06.2011 года №91. На форуме был поднят вопрос о том, какой из указанных видов легализации самостроев лучше и надежнее. Но в итоге разгорелась интересная правовая дискуссия касательно того, может ли в принципе суд признавать право собственности на самовольно сооруженный объект недвижимости, не введенный в эксплуатацию.

На сегодняшний день используется два способа легализации самовольно построенных жилых домов: путем признания права собственности через суд либо с помощью упрощенной процедуры, предусмотренной приказом Минрегиона от 24.06.2011 года №91. На форуме был поднят вопрос о том, какой из указанных видов легализации самостроев лучше и надежнее. Но в итоге разгорелась интересная правовая дискуссия касательно того, может ли в принципе суд признавать право собственности на самовольно сооруженный объект недвижимости, не введенный в эксплуатацию.

Позиция 1. Суд может признать право собственности на самовольно сооруженный объект недвижимости, даже если он не введен в эксплуатацию, поскольку:

– ст. 376 ГК устанавливает специальный порядок признания права на новопостроенное имущество и ее назначение состоит в возможности признать право собственности лица в случае возникновения спора о праве с субъектом властных полномочий;

– ст. 331 ГК устанавливает общее правило приобретения права собственности на новопостроенное недвижимое имущество, то есть в «административном порядке». В свою очередь, ст. 376 ГК предусматривает, что лицо, отклонившееся от «административного порядка», не может приобрести право собственности на такое имущество. Но если строительство такого объекта не нарушает прав других лиц, а его принятие в эксплуатацию является невозможным (в связи с тем, что орган, осуществляющий принятие в эксплуатацию, не признает такого права лица), то лицо может обратиться в суд, который может признать право собственности на данный объект за этим лицом;

– в письме от 19.10.2007 года №19-39-827 Минюст указывал, что исходя из положений ст. 376 ГК, право собственности на результат самовольного строительства приобретается не в общем порядке, а в специальном – на основании решения суда. Частью 5 ст. 376 ГК четко определено, что по требованию собственника (пользователя) земельного участка суд может признать им право собственности на недвижимое имущество, самовольно построенное на нем, если это не нарушает права других лиц;

– в этом же письме Минюст отмечал, что в случае если право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает в общем порядке, документом, подтверждающим это право, является свидетельство о праве собственности. А в случае признания права собственности на это имущество судом, единственным возможным документом, подтверждающим возникновение права собственности на вновь созданное недвижимое имущество, является решение суда. Именно такое решение суда подается для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом документы, подтверждающие принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, не требуются;

– в постановлении Пленума ВССУ от 30.03.2012 года №6 указано, что решая дело по иску собственника (пользователя) земельного участка о признании права собственности на самовольно сооруженное недвижимое имущество, суды обязаны устанавливать все обстоятельства дела. В частности, обращался ли истец в компетентный государственный орган с просьбой о принятии объекта в эксплуатацию и законным ли был такой отказ;

– в п. 20 указанного постановления Пленума ВССУ отмечено, что факт отсутствия обжалования отказа в выдаче документов, дающих право выполнять строительные работы, не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольное строительство;

– рассматривая иск о признании права собственности на самовольно построенный объект недвижимости, суд одновременно устанавливает и то, является ли такое помещение таким, которое можно считать принятым в эксплуатацию;

– суд не должна интересовать завершенность процесса принятия в эксплуатацию. Его интересует только соблюдение порядка (обращалось ли лицо за принятием в эксплуатацию в ГАСК) и то, что при обычных условиях такое принятие могло бы быть окончено;

– как отметил в своем решении от 25.07.2012 года по делу №2601/13439/12 Голосеевский районный суд г. Киева, право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, осуществившем самовольное строительство, в случаях, предусмотренных ст. 376 ГК. В частности, по требованию владельца (пользователя) земельного участка суд может признать им право собственности на недвижимое имущество, самовольно построенное на нем, если это не нарушает прав других лиц. При этом законодатель признание права собственности на самовольное строительство никоим образом не поставил в зависимость от принятия такого строительства в эксплуатацию.

Позиция 2. Суд не может признать право собственности на объект недвижимости, не введенный в эксплуатацию, поскольку:

– ст. 376 ГК относится к главе ГК, регламентирующей вопросы права лица на земельный участок. Вопросы возникновения права собственности регламентирует гл. 24 ГК (в данном случае речь идет именно о признании права собственности);

– в главе 24 ГК есть ст. 331, устанавливающая, что если законом предусмотрено принятие в эксплуатацию недвижимого имущества, то право собственности может возникнуть только с момента такого принятия;

– в ст. 376 ГК нет прямого указания на то, что признание права собственности на объект недвижимости возможно без принятия его в эксплуатацию;

– о возможности признания права собственности на самострой говорится лишь в ч. 3 ст. 376 ГК, в которой критериями самостроя определено отсутствие права на земельный участок. И признание права собственности возможно лишь при предоставлении такого земельного участка под уже построенный объект. Но эти положения статьи не говорят о том, что объект, относительно которого возникает вопрос о признании права собственности ввиду ранее отсутствовавшего права на земельный участок, вообще может не быть принят в эксплуатацию;

– решения местного суда не являются показательными. А Пленум ВССУ непосредственно так и не указал на то, что право собственности на недострой можно признавать даже в тех случаях, когда он не принят в эксплуатацию;

– в письме от 01.01.2010 ВХСУ обратил внимание судов на то, что для признания права собственности на самовольно сооруженный объект им необходимо установить, что спорные сооружения закончены строительством (введены в эксплуатацию в установленном законом порядке);

– положение нормы о праве суда признавать право собственности на не введенное в эксплуатацию недвижимое имущество законодатель изъял еще несколько лет назад. Но, видимо, не внес необходимых изменений в ст. 376 ГК;

– в конце прошлого года Верховный Суд Украины постановил, что у суда нет права признавать право собственности на вновь созданное недвижимое имущество, не принятое в эксплуатацию.

Мнение «Ю&З»: Можно согласится с мнением, изложенным в Позиции 1, касательно того, что ст. 376 ГК является специальной по отношению к ст. 331 ГК. Последняя устанавливает общие правила приобретения права собственности на новопостроенное недвижимое имущество, определяющие момент его возникновения моментом окончания строительства, моментом принятия в эксплуатацию или моментом государственной регистрации, в зависимости от наличия требований закона к такому объекту. Статья же 376 ГК устанавливает, что право собственности на самовольно построенные объекты недвижимости априори не возникает. Независимо от того, введено ли оно в эксплуатацию и зарегистрировано ли право собственности на него. Право собственности на такие объекты может быть только признано судом. И, соответственно, моментом возникновения права собственности на самовольно построенные объекты является момент вступления в силу решения суда, которым такое право за лицом признается, а не момент принятия в эксплуатацию или момент государственной регистрации.

Более того, не лишено смысла мнение, изложенное в двух решениях Харьковского апелляционного хозяйственного суда (от 26.09.2011 года по делу №5023/2001/11 и от 26.01.2011 года по делу №27/79-10), о том, что само по себе право собственности на объект включает в себя, как составляющую, право на эксплуатацию объекта права собственности. Поэтому, как указывал в свое время Минюст, документы, подтверждающие принятие объекта недвижимости в эксплуатацию, в этом случае не требуются. И эта точка зрения ныне поддерживается многими судами первой инстанции (см. решение хозяйственного суда Харьковской области от 30.09.2009 года по делу №40/290-09, решение хозяйственного суда Сумской области от 17.01.2012 года по делу №5021/22/12).

Но на самом деле в ситуации с самостроем основной вопрос состоит не в том, с какого момента возникает право собственности на самовольно построенный объект недвижимости в случае признания такого права судом и что оно включает, а в том, с какого момента самовольно построенный объект возникает как объект недвижимости. Ведь, по мнению ВХСУ, изложенному в постановлении от 17.03.2011 года 26/246/10, объект строительства приобретает статус новопостроенного недвижимого имущества лишь после принятия объекта в эксплуатацию и осуществления государственной регистрации права собственности на него. До окончания строительства (создания имущества) лицо считается только собственником материалов и оборудования, использованных при строительстве. А до получения объектом самовольного строительства статуса новопостроенного недвижимого имущества признать право собственности на него нельзя.

ВХСУ отменял решения судов нижестоящих инстанций еще по нескольким делам по причине того, что они не выяснили, был ли принят объект самовольного строительства в эксплуатацию (в частности, см. постановление ВХСУ от 28.03.2012 года по делу №44/62пд). Поэтому есть все основания полагать, что, по мнению ВХСУ, до принятия недвижимого объекта самовольного строительства в эксплуатацию суд не может признать право собственности на него, поскольку до этого момента такой объект не считается оконченным строительством (созданным как объект недвижимости).

Такая позиция ВХСУ имеет рациональное зерно, если исходить из того, что принятие в эксплуатацию должно быть тем юридическим фактом, который подтверждает создание объекта недвижимости как такового (именно такая логика заложена в Законе «О регулировании градостроительной деятельности»). Но такой подход противоречит действующей редакции ст. 331 ГК, согласно которой создание недвижимого имущества и принятие его в эксплуатацию являются разными событиями, с возникновением которых законодательство связывает разные правовые последствия. Если бы принятие в эксплуатацию являлось составляющим элементом завершения строительства объекта недвижимости (его создания), то ч. 2 ст. 331 ГК должна была бы связывать с ним не момент возникновения права собственности на объект недвижимого имущества, а момент окончания строительства (создания имущества).

Исходя же из нынешней редакции ч. 2 ст. 331 ГК, получается, что на момент принятия в эксплуатацию созданный объект уже должен иметь статус новопостроенного недвижимого имущества, поскольку именно для такого вида имущества принятие в эксплуатацию и предусмотрено (для материалов и оборудования принятие в эксплуатацию не нужно). Соответственно, признавать право собственности на самовольно построенный объект недвижимости можно уже с момента его создания, а не с момента его формального принятия в эксплуатацию. Но как этот момент создания отделить от процедуры принятия в эксплуатацию в случаях, когда последняя является обязательной, ГК не устанавливает.

С учетом таких противоречий между законодательством и практикой, а также с учетом позиции ВХСУ, на сегодня шансов признать через суд право собственности на самовольно построенный объект недвижимости без принятия его в эксплуатацию не много. Поэтому рекомендуем либо принимать такие объекты в эксплуатацию согласно действующим нормативным актам (в частности, согласно приказу Минрегиона от 24.06.2011 года №91), либо признавать право собственности на объект незавершенного строительства и потом через суд обязывать ГАСК или другие органы принять его в эксплуатацию как объект недвижимости.

Вопрос о том, с какого момента суд может признать за лицом, совершившим самовольное строительство объекта недвижимости, право собственности на него, остается дискуссионным. Исходя из буквального толкования норм законодательства, это возможно с момента окончания строительства (создания недвижимого имущества). Но практика применения показывает, что возможности суда по признанию права собственности на самострой и момент окончания строительства (создания недвижимого имущества) как такового по-разному толкуются судами. Однако, учитывая позицию ВХСУ, без принятия недвижимого объекта самовольного строительства в эксплуатацию будет мало шансов на признание права собственности на него.