По общему правилу право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента регистрации прав на него. В связи с этим появляется немало вопросов относительно правового статуса объекта незавершенного строительства (далее – ОНС), право собственности на который не зарегистрировано. Один из таких вопросов состоит в том, можно ли на такой ОНС обратить взыскание. При этом ОНС сооружен на земельном участке, выделенном органом местной власти, разрешение на строительство и другая документация, подтверждающая законность строительства, имеются.

Позиция 1. Обратить взыскание на ОНС, право собственности на который не зарегистрировано, нельзя, поскольку:

– до момента введения объекта строительства в эксплуатацию или регистрации прав на ОНС лицо является собственником стройматериалов;

– для того чтобы произошла «юридическая гибель» стройматериалов, необходим либо факт окончания строительства, либо факт регистрации прав на ОНС как объект недвижимости;

– то, что стоит физически, не является для оборота ОНС. С ним нельзя обращаться как с принадлежащим на праве собственности должнику объектом недвижимости;

– теоретически собственник материалов и лицо, построившее что-то, являются собственником вещи (созданной вещи). Но до момента регистрации вещного права на ОНС он не является вещью;

– процедура регистрации прав на ОНС является вершиной «пирамиды» юридических фактов, с которыми закон связывает возникновение ОНС. Кирпичиками такой «пирамиды» являются элементы фактического состава по приобретению права собственности на него. Это как кнопка «Подтвердить» при осуществлении перевода денег;

– защита прав на ОНС, право на которое не зарегистрировано, возможна через защиту права владения или через защиту прав на землю;

– функцию регистрации автомобиля в случае с недвижимостью выполняет процедура введения в эксплуатацию.

Позиция 2. Обратить взыскание на ОНС, право собственности на который не зарегистрировано, можно, поскольку:

– как следует из Закона «Об ипотеке», ОНС – это уже не просто стройматериалы, а объект строительства, на который выдано разрешение на строительство, понесены расходы на его сооружение и не введен в эксплуатацию. Даже будучи не сданным в эксплуатацию – это уже объект, а не стройматериалы;

– стоимость самой «переработки» стройматериалов, то есть затраты на работы по возведению из них ОНС, зачастую намного выше стоимости самих стройматериалов;

– законодатель создал фикцию, по праву априори установив, что пока не зарегистрировано право на объект, есть право только на стройматериалы. Тем самым он отсек (усложнил, сделал маловозможным) доказывание наличия реально существующего объекта, право на который хоть и не зарегистрировано, но существенно отличается от стройматериалов;

– сама конструкция правовой нормы относительно того, что право собственности возникает с момента регистрации этого права, является казуистикой. Если еще нет права, то и регистрировать нечего. Но если право есть, то там уже нечему возникать после регистрации;

– более логичной может быть аналогия с автомобилями. Право собственности на автомобиль у лица возникает из сделки, что не нарушает общую логику возникновения прав на вещь. А вот для использования этого автомобиля по назначению необходимо зарегистрировать его. Но не право, а автомобиль. То же самое, наверное, можно было бы сделать и с объектами недвижимости.

Мнение «Ю&З»: Согласно ч. 3 ст. 331 ГК до окончания строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и прочего, использованных в процессе этого строительства (создания имущества). Регистрация прав на них как на объект незавершенного строительства возможна только по инициативе собственника этих материалов. То есть именно с момента регистрации прав на ОНС, как справедливо отмечено в Позиции 1, право собственности на материалы трансформируется в право собственности на ОНС.

Дискутировать о возможности признания ОНС, права на который не зарегистрированы, конечно, можно, но только с точки зрения перспектив изменения законодательства. Такие дискуссии идут в том числе и среди ученых (см. «Объект незавершенного строительства как недвижимость»). И все более обоснованным выглядит мнение о том, что право собственности на ОНС должно быть призванным за лицом, оформившим проектную и разрешительную документацию на объект строительства независимо от факта регистрации прав на нее.

Но пока действующее законодательство однозначно связывает возможность возникновения ОНС как объекта права с регистрацией прав на него. И Закон «Об ипотеке» этому тезису существенно не противоречит, если трактовать его как определение того, что такой объект может в принципе получить статус ОНС. Следовательно, исходя из положений законодательства, обратить взыскание на ОНС, права на который не зарегистрированы, нельзя, поскольку с юридической точки зрения как объект права собственности он еще не существует.

Но истец вполне может обратить взыскание на материалы, оборудование и прочее, использованные в процессе этого строительства, и затем зарегистрировать право собственности на них как на ОНС. Правовые последствия обращения такого взыскания могут быть почти идентичны последствиям обращения взыскания на ОНС. Подтверждением тому служит постановление ВХСУ от 23.02.2012 года по делу №2/214-НМ.

 
ВЫВОД:
Обратить взыскание на объект незавершенного строительства, права на который не зарегистрированы, нельзя. В этом случае можно обратить взыскание только на материалы, оборудования и другие вещи, использованные в ходе строительства такого объекта.

Евгений Даниленко,
«ЮРИСТ & ЗАКОН»