ВОПРОС:
Добрый день! В соответствии с Правилами торговли на рынках рынок – это субъект хозяйствования, созданный на отведенном по решению местного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления земельном участке и зарегистрированный в установленном порядке, функциональными обязанностями которого являются предоставление услуг и создание для продавцов и покупателей надлежащих условий в процессе покупки-продажи товаров по ценам, которые складываются в зависимости от спроса и предложений.

У нашего Общества находится в частной собственности земельный участок (назначение – коммерческое использование, в прошлом был продуктовым рынком), на нем находятся здания, также принадлежащие Обществу на праве частной собственности, в том числе и торговые ряды, с которых население и предприниматели осуществляют торговлю на основании договоров аренды.

Скажите, пожалуйста, считается ли указанная территория со зданиями на ней рынком и должны ли мы придерживаться правил, регулирующих деятельность рынков? Какие документы и в каком виде должен иметь субъект хозяйствования, чтобы он считался рынком? Какой порядок для регистрации рынков?

ОТВЕТ:
Правила торговли на рынках однозначно указывают, что рынком являются только те субъекты хозяйствования, которые, во-первых, созданы на отведенном по решению местного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления земельном участке, и, во-вторых, зарегистрированы в установленном порядке. То есть им предоставлен статус рынка.

Аналогичные определения рынков содержаться и в большинстве местных правил торговли, утвержденных местными советами (например, в Правилах торговли на рынках г. Киева, г. Харькова, г. Одессы). Последнее имеет важное значение, учитывая, что согласно п. 44 ч. 1 ст. 26 Закона «О местном самоуправлении» утверждение правил торговли принадлежит к исключительной компетенции местных советов (Правила торговли на рынках носят рекомендационный характер).

К компетенции местных советов согласно п. 8 ч. 1 ст. 30 Закона «О местном самоуправлении» принадлежит также организация местных рынков и ярмарок. То есть порядок присвоения субъектам хозяйствования статуса рынка определяется местными нормативными актами.

Например, согласно Правилам торговли на рынках г. Харькова решение об организации рынка и введении его в эксплуатацию принимается органом местного самоуправления в установленном законом порядке (то есть харьковским горсоветом). А разрешение на размещение рынка выдается органом местного самоуправления, уполномоченным осуществлять организацию работы рынков. А согласно Правилам торговли на рынках г. Киева рынок размещается на основании утвержденной проектно-сметной документации, зарегистрированной в установленном порядке, распоряжением КГГА с предоставлением статуса рынка.

Из этого можно сделать вывод, что правила торговли на рынках касаются только тех рынков, которые созданы местными советами или уполномоченными ими органами. Это могут быть не только коммунальные, но и частные рынки, созданные на земельных участках коммунальной или государственной собственности, отведенных решениями местных органов власти. В последнем случае лицо, желающее получить от местного совета или госадминистрации землю под рынок, по сути, обязуется соблюдать установленные ими правила торговли на рынках. То есть соблюдение таких правил является инвестиционным обязательством администрации рынка перед местной властью, которое оно дало в обмен на получение от нее земли в пользование или в собственность. Подтверждением наличия такого статуса является решение местного совета о присвоении субъекту хозяйствования, получившему землю под эти обязательства, статуса рынка.

Именно так, через выделение земли под обязательства по обустройству рынка и с присвоением статуса рынка, и создавались многие украинские рынки, которые теперь должны соблюдать местные правила торговли на них. Например, ООО «Ринок Північний» в г. Одесса (см. постановление ВХСУ от 03.11.2011 года по делу №28/95-09-3074), ЧФ «Скорпіон-сервіс» в г. Луцке (см. постановление ВХСУ от 25.08.2009 года по делу №06/54-71) и другие.

Учитывая, что в данном случае и земельный участок, и здания с торговыми рядами на нем принадлежат Обществу на праве частной собственности, и местным советом в отношении Общества не принималось решение о предоставлении ему статуса рынка, то, по нашему мнению, Общество не является рынком. И, соответственно, не обязано соблюдать правила торговли на рынках, установленные местными органами власти.

На необязательность соблюдения Правил торговли на рынках указывают и нормы ст. 320 ГК, согласно которым собственник имеет право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом. Поскольку правила торговли на рынках не являются законом, то соблюдать и исполнять их лицо, являющееся собственником земельного участка и торговых рядов, расположенных на нем, и не имеющее обязательств перед местным советом по их использованию как рынка, не обязано. Считаем, что Общество может само устанавливать правила торговли в зданиях и торговых рядах, которые ему принадлежат, соблюдая при этом императивные требования архитектурного, пожарного, санитарного и прочего законодательства, касающегося осуществления торговли.

Впрочем, к сожалению, на практике такая логическая аргументация, напрямую вытекающая из положений законодательства, может не сработать, поскольку высшие суды придерживаются противоположного мнения, о чем свидетельствуют постановление ВАСУ от 27.10.2010 года по делу №К-6599/09 и постановление ВХСУ от 12.01.2012 года по делу №5004/1593/11.

Первое из указанных решений касалось дела о снятии с ООО, которому на праве собственности принадлежал крытый рынок, правового статуса рынка. Основанием для иска со стороны ООО стал отказ исполкома местного совета в снятии с него статуса рынка. Исполком посчитал, что снятие такого статуса возможно только после переоборудования и реконструкции помещений рынка. ООО же указывало на то, что оно больше не намерено осуществлять предпринимательскую деятельность как рынок и по своей организационно-правовой форме является не рынком, а Обществом. Им осуществляется только деятельность по сдаче в аренду собственного недвижимого имущества, без предоставления дополнительных услуг, характерных для рынков. Название же принадлежащему ему объекта недвижимости согласно рабочему плану как «крытый рынок» не является основанием для предоставления СПД статуса рынка, а потому и переоборудование такого имущества не может быть основанием для снятия этого статуса.

Суды первой и апелляционной инстанций поддержали истца, указав на то, что статус «рынка» приобретает не объект недвижимости, а субъект хозяйствования, созданный на отведенном местными органами власти земельном участке и зарегистрированный в установленном порядка. И поскольку ООО не имеет намерения в дальнейшем осуществлять предпринимательскую деятельность как рынок и по своей организационно-правовой форме не является рынком, то отказ в снятии с них статуса рынка является неправомерным. Но ВАСУ эти решения отменил и в удовлетворении иска отказал. При этом единственным аргументом в пользу отказа в удовлетворении иска было то, что помещения истца и в дальнейшем будут использоваться как рынок.

Назвать такое обоснование логичным и законным нельзя при всем желании, поскольку ни правовых норм, ни каких-либо правовых принципов в его основу не положено. По сути, ВАСУ просто сказал «нет», а на вопрос «почему?» ответил «потому что он и дальше будет рынком», не определив при этом, что является рынком и почему, по его мнению, истец и дальше будет им считаться.

Еще более опасным для лиц, сдающих принадлежащие им торговые места в аренду, является постановление ВХСУ от 12.01.2012 года по делу №5004/1593/11. В нем был рассмотрен спор между ФЛП и ООО, являвшимся собственником земельного участка, на котором им был размещен ТЦ «Новый рынок». ФЛП заключило с таким ООО договор аренды торгового места, но со временем оспорило его действительность, указав на то, что ООО обмануло его, не сообщив о том, что оно не зарегистрировано как рынок, и что предоставленные ему торговые места не соответствуют Правилам торговли на рынках.

Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении иска отказали, указав на то, что Правила торговли на рынках не являются законом и носят рекомендационный характер, а потому их соблюдение со стороны ООО не является обязательным. И уж тем более не является препятствием для заключения договоров аренды торговых мест и площадей, поскольку согласно ст. 319 ГК собственник владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом по собственному усмотрению, а согласно ст. 320 ГК – может использовать его для предпринимательской деятельности. Кроме того, поскольку ООО не имеет статуса рынка, то и положения Правил торговли на рынках к нему применяться не могут.

Но ВХСУ эти решения отметил, сославшись на то, что Правила торговли на рынках являются нормативно-правовым актом, являющимся составляющей частью законодательства Украины. А потому осуществление хозяйственной деятельности, характерной для торговли на рынках, независимо от права такого субъекта на земельный участок как его собственника, возможно только в порядке, установленном этими Правилами. Кроме того, размещение МАФ без получения специального разрешения возможно только на рынке, в то время как их размещение на других земельных участках, независимо от формы собственности такого участка, требует такого разрешения.

Хотя постановление ВХСУ более аргументировано, но согласиться с ним все равно нельзя, поскольку п. 2 совместного приказа Минэкономики, МВД, ГНАУ и Госстандарта от 26.02.2002 года № 57/188/84/105, которым были утверждены Правила торговли на рынках, прямо определяет, что эти правила носят рекомендационный характер. И к тому же в этих правилах четко определены критерии отнесения субъектов хозяйствования к рынкам: создание органами местной власти на выделенной ими территории и регистрация. Других критериев не предусмотрено.

Если же пользоваться логикой ВАСУ о том, что Правила торговли на рынках обязательны при осуществлении хоздеятельности, характерной для торговли на рынках, то под понятие «рынок» можно подвести любых лиц, сдающих в аренду свою недвижимость в коммерческих целях, в частности торговые и торгово-развлекательные центры, а также бизнес-центры. Справедливость и целесообразность такой широкой трактовки сферы применения Правил (не говоря уже о законности) вызывает большие сомнения.

ВЫВОД:
Таким образом, исходя из положений действующего законодательства, общества, сдающие предпринимателям в аренду здания и торговые ряды, принадлежащие им на праве частной собственности, расположенные на земле, являющейся их частной собственностью, и не имеющие инвестиционных обязательств перед местными советами, не являются рынками. И соответственно не обязаны руководствоваться Правилами торговли на рынках.
Но суды, в частности ВАСУ и ВХСУ, считают иначе и распространяют действие Правил на всех лиц, осуществляющих хозяйственную деятельность, характерную для торговли на рынках (не определяя при этом содержание этой деятельности и ее признаки). А потому таким обществам стоит быть готовыми к тому, что их попытаются признать рынками и заставить исполнять Правила, в том числе зарегистрировавшись как рынок. При этом для получения обществом статуса рынка необходимо соответствующее решение местного совета, которое принимается в порядке, установленном этим же советом.

Евгений Даниленко,
«ЮРИСТ & ЗАКОН»