С Нового года система регистрации прав на земельные участки будет изменена коренным образом. С 1 января 2013 года начнут свою работу сразу два новых реестра – Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр прав), в котором будут регистрироваться вещные права на земельные участки и их обременения, и Государственный земельный кадастр, в котором будут регистрироваться земельные участки как объекты прав.

Ранее вся информация относительно земельных участков (за исключением некоторых обременений и ограничений прав на них) регистрировалась в Государственном реестре земель, который администрировало Госземагентство. Соответственно, собственнику или пользователю/арендатору земельного участка нужно было обращаться в одно учреждение для регистрации прав на земельный участок или изменений его правового статуса. В связи с грядущими законодательными изменениями возникает вопрос, принесет ли новая система какие-то упрощения или наоборот усложнит жизнь существующим и потенциальным собственникам и арендаторам земельных участков?

Выведение функции государственной регистрации прав на земельные участки из сферы компетенции Госземагентства было обусловлено намерением законодателя сконцентрировать регистрацию прав на все объекты недвижимости, в том числе земельные участки, в одном Реестре прав.

Вместе с тем в Реестре прав, который относится к сфере компетенции Минюста, было бы нецелесообразно регистрировать такую «техническую» информацию о земельном участке, как детальное описание его границ, координат поворотных точек, экспликации состава угодий, отдельных ограничений в использовании земельного участка (охранные и санитарные зоны и т. п.), нормативную/экспертную денежную оценку, описание смежных владений, картографическую документацию и т. д. Такая информация о земельном участке подлежит внесению в Государственный земельный кадастр при осуществлении государственной регистрации земельного участка или возникновении в отношении него обстоятельств, подлежащих отображению в земельном кадастре.

Как же будет происходить оформление прав на земельные участки с 1 января 2013 года? Попробуем детально рассмотреть: а) процедуру регистрации прав на вновь созданный земельный участок; б) процедуру регистрации перехода прав на уже существующий земельный участок.

Оформление прав на вновь созданный земельный участок

Согласно п. 9 статьи 791 Земельного кодекса Украины (далее – ЗКУ), которая вступит в силу с 1 января 2013 года, земельный участок может быть объектом гражданских прав исключительно с момента его формирования и государственной регистрации права собственности на него.

Формирование земельного участка предусматривает определение его площади, границ и внесение информации о нем в Государственный земельный кадастр. Земельный участок считается сформированным с момента присвоения ему кадастрового номера.

Законодатель в статье 791 ЗКУ четко предусматривает случаи, когда осуществляется формирование нового земельного участка:

– при отводе земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности;

– при разделе или объединении ранее сформированных земельных участков;

– при определении границ земельных участков государственной или коммунальной собственности в процессе разграничения земель государственной и коммунальной собственности.

Перечень информации о земельном участке, которая вносится в Государственный земельный кадастр при формировании земельного участка, предусмотрен ст. 15 Закона Украины «О Государственном земельном кадастре» (далее – Закон о кадастре). Изменения данной информации также подлежат регистрации в Государственном земельном кадастре, но новый земельный участок при этом не формируется.

Государственная регистрация земельного участка детально регулируется Порядком ведения Государственного земельного кадастра, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 17 октября 2012 № 1051, и проводится следующим образом:

1) Заявитель (лицо, получившее решение о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка государственной или коммунальной собственности; орган государственной власти или местного самоуправления; пользователь земельного участка государственной или коммунальной собственности в случае его раздела или объединения; собственник земельного участка в случае его раздела или объединения) обращается с заявлением о государственной регистрации земельного участка к государственному кадастровому регистратору (далее – кадастровый регистратор).

2) Кадастровый регистратор осуществляет государственную регистрацию земельного участка путем открытия на него Поземельной книги на протяжении 14 рабочих дней с момента подачи заявления. Государственная регистрация земельного участка осуществляется в процессе его формирования после согласования землеустроительной документации и до принятия решения о ее утверждении компетентным органом государственной власти или местного самоуправления.

3) Согласно п. 12 ст. 21 Закона о кадастре органы государственной власти и органы местного самоуправления не позднее пяти рабочих дней после принятия решений об утверждении землеустроительной документации предоставляют Госземагентству копию такого решения. После получения соответствующей копии кадастровый регистратор вносит сведения об утверждении документации по землеустройству в Государственный земельный кадастр.

При этом вполне логичным является вопрос, какие правовые последствия возникают, если соответствующая землеустроительная документация не будет утверждена органом государственной власти либо органом местного самоуправления по той или иной причине. Представляется, что в таком случае кадастровый регистратор по истечении одного года с момента регистрации должен отменить государственную регистрацию земельного участка на основании ч. 2 п. 114 Порядка ведения земельного кадастра (поскольку вещное право заявителя на такой участок не было зарегистрировано).

4) После принятия решения об утверждении документации по землеустройству и предоставления земельного участка в собственность/пользование заинтересованное лицо предоставляет государственному кадастровому регистратору заявление о государственной регистрации прав относительно такого земельного участка. Согласно ст. 281 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений» (далее – Закон о регистрации прав), которая вступит в силу с 1 января 2013 года, кадастровый регистратор в день предоставления такого заявления передает его в Укргосреестр в электронной форме вместе с соответствующими документами. Таким образом, начиная с 1 января 2013 года заявителю не нужно будет повторно обращаться в Укргосреестр для регистрации своего права и повторно предоставлять туда все необходимые документы.

5) Государственный регистратор прав проводит государственную регистрацию права на земельный участок. Статьей 19 Закона о регистрации прав предусмотрен перечень документов, на основании которых проводится регистрация права собственности (правоустанавливающие документы). При этом возникает вопрос, на основании какого правоустанавливающего документа будет проводиться государственная регистрация права на вновь сформированный земельный участок. Если право возникает на основании договора (например, продажа или передача в аренду земельного участка из земель государственной и коммунальной собственности), таким правоустанавливающим документом будет договор. Вместе с тем в ряде случаев право на вновь сформированный земельный участок возникает без договора (например, при разделе и объединении земельного участка, а также при определении границ земельных участков государственной или коммунальной собственности, которое осуществляется в процессе разграничения земель государственной и коммунальной собственности). Согласно п. 9 раздела VII Заключительных и переходных положений Закона о кадастре с 1 января 2013 года государственные акты на земельные участки выдаваться не будут. Соответственно, правоустанавливающим документом на новый земельный участок должно быть свидетельство о праве собственности, которое выдается государственным регистратором прав в соответствии со ст. 18 Закона о регистрации прав. В то же время перечень оснований для выдачи свидетельства, указанный в данной статье, не предусматривает ряд случаев, когда проводится формирование земельного участка (в частности, объединение земельных участков, определение границ земельных участков государственной и коммунальной собственности). А в п. 42 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 22 июня 2011 №703, предусмотрено, что свидетельство о праве собственности выдается только на объекты недвижимого имущества, размещенные на земельном участке. Таким образом, регулирование порядка выдачи свидетельства о праве собственности на земельные участки требует усовершенствования.

6) Регистратор прав на протяжении четырнадцати рабочих дней осуществляет государственную регистрацию права на земельный участок и высылает кадастровому регистратору документы о регистрации и свидетельство о праве собственности, если выдача такого свидетельства предусмотрена законом. Кадастровый регистратор выдает данные документы заявителю.

7) Кадастровый регистратор вносит в Поземельную книгу информацию о собственниках или пользователях земельного участка после получения соответствующей информации от органа государственной регистрации прав в порядке информационного обмена. При этом, если кадастровый регистратор не получит информацию о государственной регистрации права на земельный участок на протяжении одного года, он отменяет государственную регистрацию земельного участка.

 
Новая процедура оформления права на вновь созданный участок не предусматривает дополнительных сложностей для субъектов прав на земельные участки, поскольку будет проходить в режиме «единого окна»

Таким образом, новая процедура оформления права на вновь созданный участок не предусматривает дополнительных сложностей для субъектов прав на земельные участки, поскольку будет проходить в режиме «единого окна». Наоборот, оформить право собственности на такой участок будет намного проще ввиду упразднения государственных актов и достаточно четкой регламентации сроков регистрации земельного участка и сроков регистрации прав на него.

Правовой статус ранее сформированных участков

Заключительными и переходными положениями Закона о кадастре также урегулирован вопрос перенесения данных о ранее сформированных земельных участках в Государственный земельный кадастр. При этом Закон различает:

а) земельные участки, право собственности (пользования) на которые возникло до 2004 года, то есть до введения Государственного реестра земель, когда кадастровые номера земельным участкам не присваивались. Часть таких земельных участков была впоследствии зарегистрирована в Государственном реестре земель с присвоением им кадастрового номера. Закон о кадастре устанавливает, что такие земельные участки считаются сформированными независимо от присвоения им кадастрового номера. К тому же ведомости о таких земельных участках автоматически переносятся в Государственный земельный кадастр только в том случае, если они ранее были внесены в Государственный реестр земель. В противном случае собственник (пользователь) земельного участка должен разработать техническую документацию относительно установления (возобновления) границ земельного участка в натуре (на местности) и обратиться в Государственный земельный кадастр, который зарегистрирует земельный участок на основании такой технической документации. Аналогичные возможности предусмотрены и для собственников жилых домов, право собственности на которые надлежаще зарегистрировано без оформления прав на земельный участок;

б) земельные участки, зарегистрированные в Государственном реестре земель. Данные о таких участках, ограничениях (отягощениях) в их использовании будут переноситься в Государственный земельный кадастр автоматически и бесплатно.

Исходя из этого, в будущем планируется перенесение с предыдущих реестров и фиксирование сведений обо всех земельных участках на территории Украины в Государственном земельном кадастре. Следует отметить, что неизбежным негативным моментом такого процесса может быть выявление фактов накладок границ одних земельных участков на другие, регистрации земельных участков на нескольких собственников, другие несоответствия и, в результате, возникновение значительного количества земельных споров, которые неизбежно должны будут возникнуть в будущем.

Оформление прав на зарегистрированный земельный участок

Переход прав на зарегистрированные земельные участки может происходить как на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения (договор аренды, суперфиция, эмфитевзиса), так и на основании договоров, которые заключаются у нотариуса (договор купли-продажи земельного участка).

В первом случае для заключения сделки заинтересованному лицу (например, арендодателю) нужно будет самостоятельно получить извлечения из Государственного земельного кадастра и Государственного реестра прав для подтверждения ведомостей о земельном участке и наличия зарегистрированного права на него. После заключения договора в простой письменной форме арендатор должен самостоятельно зарегистрировать свое право в Реестре прав и такое право будет возникать с момента его государственной регистрации. При этом согласно п. 12 ст. 15 Закона о регистрации датой и временем государственной регистрации права будет считаться дата и время регистрации соответствующего заявления.

Если передача права происходит по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, порядок оформления сделки значительно упрощается. Нотариус, который будет иметь доступ как к Государственному земельному кадастру, так и к Реестру прав, самостоятельно получает все извлечения и регистрирует право в Реестре прав в день сделки.

 
ВЫВОД:
Как и любые другие глобальные нововведения, новая система государственной регистрации земельных участков и прав на них должна некоторое время поработать, чтобы вовлеченные лица могли в полной мере ощутить все ее преимущества и недостатки. Также не обойдется без последующего внесения изменений и поправок в соответствующие нормативно-правовые акты для устранения недоработок. В целом ожидается некоторый переходной период, на протяжении которого возможны трудности с оформлением прав на недвижимость и на земельные участки в частности. Упрощение сделок с недвижимостью можно предвидеть по окончанию данного периода.

Станислав Герасименко,
старший юрист, АО Arzinger
 
Юлия Пелех,
юрист АО Arzinger