Моисей целых сорок лет водил свой народ по пустыне в поисках Земли обетованной, так что нам пока рано сетовать на трудности проведения земельной реформы в Украине, ведь пройден только экватор библейского срока, а кое-какие сдвиги уже есть. Одним из доказательств прогресса должно стать вступление в силу с 1 января 2013 года Закона Украины «О Государственном земельном кадастре» (далее – Закон) и ряда подзаконных актов, связанных с ним.

Инициативы о принятии подобного документа периодически возникали еще с конца девяностых, но по разным причинам ни один законопроект так и не покинул свой кокон в виде качественного законодательного акта. Есть мнение, что Украина просто не была готова организационно к проведению такой серьезной работы по инвентаризации земельных участков.

В 2006 – 2009 гг. проекты, концептуально похожие на Закон, неоднократно отвергались. Одним из мотивов называлась нецелесообразность введения еще одной регистрационно-информационной системы сведений о земле наряду с Государственным реестром прав на недвижимое имущество и их отягощений. Теперь же оказалось, что создать единую земельную базу данных государству пока не под силу, поэтому с 2013 года можно будет следить за «командной игрой» Государственного земельного кадастра (далее – кадастр) и Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их отягощений.

Тяжелый дебют

Важнейшими целями принятия Закона является унификация и открытость сведений о земле. Ситуации, когда у одного участка два и более «законных» владельца с разными актами на землю, должны остаться в прошлом. Кроме того, придется решать множество технических проблем: переход на новую систему координат; накладки, смещения границ участков и прочее. Вероятно, кто-то увидит на кадастровой карте свой земельный участок совсем не там, где он находится фактически.

Упомянутые выше процессы не смогут пройти безболезненно, поскольку уже звучат заявления о ненадлежащем бюджетном финансировании, которое в совокупности с другими факторами может привести или к непродолжительному приостановлению государственной регистрации земельных участков, или же к очередной отсрочке введения новой процедуры регистрации (например, до второго квартала 2013 года).

Конечно, это всего лишь пессимистический прогноз развития событий. Как бы не сложились обстоятельства, в некоторой степени неразбериха будет продолжаться вплоть до 2020 года, когда ожидается стопроцентное наполнение кадастра.

Превращение

Иногда проще начать все с чистого листа, чем править уже написанное. С регистрацией земли в Украине похожая ситуация. Несмотря на то что при разработке Закона учитывался положительный опыт Германии и Грузии в этой сфере, специфика местных реалий может привести к проблемам владельцев (пользователей) земельных участков уже с начала функционирования Государственного земельного кадастра.

Согласно нормам раздела VII «Заключительные и переходные положения» Закона информация об участках, приобретенных и/или зарегистрированных до 1 января 2013 года, должна попадать в кадастр следующим образом:

§ Земельные участки, право собственности (пользования) на которые возникло до 2004 года, считаются сформированными независимо от присвоения им кадастрового номера. В случае если сведения о таких участках не внесены в Государственный реестр земель, их государственная регистрация осуществляется на основании технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности) по заявлению их владельцев (пользователей земельного участка государственной или коммунальной собственности).

§ Если земельные участки, ограничения (обременения) в их использовании зарегистрированы в Государственном реестре земель, сведения о них подлежат переносу в кадастр в автоматизированном порядке, без подачи заявлений об этом их владельцами (пользователями) и без взимания платы за такой перенос.

Именно автоматизированный перенос информации вызывает некие опасения. На основании системного анализа пп. 119, 124, 134 Порядка ведения Государственного земельного кадастра, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 17 октября 2012 № 1051 (далее – Порядок), можно сделать вывод об отсутствии граничных сроков такого переноса. В то же время абз. 2 ч. 2 ст. 38 Закона гласит, что получение выписки из кадастра о земельном участке является обязательным при совершении сделок (кроме составления завещаний). Таким образом, добросовестный владелец или другое заинтересованное лицо рискует стать заложником чужих заминок.

Возможно, этот пробел будет устранен в Порядке информационного взаимодействия между кадастрами и информационными системами, о котором идет речь в п. 133 Порядка. Упоминания об общественном обсуждении проекта соответствующего постановления правительства датируются еще весной 2012 года.

Шах!

Даже если сведения о земельном участке будут внесены в кадастр молниеносно, то нельзя исключать наличия в них ошибок, что может привести к негативным последствиям для владельца (пользователя) земельного участка.

Согласно п. 4 раздела VII «Заключительные и переходные положения» Закона ошибки в определении площади и/или границ земельных участков по согласию владельца (пользователя) земельного участка могут быть исправлены на основании технической документации по землеустройству или по материалам инвентаризации земель. В то же время отсутствие такого согласия не является основанием для отказа в переносе сведений о соответствующем земельном участке в Государственный земельный кадастр и предоставлении сведений о нем.

Вышеприведенные положения были раскритикованы на этапе подготовки Закона в замечаниях Главного юридического управления от 5 июля 2011 года: «…исправление ошибок в сведениях кадастра потребует осуществления ряда длительных процедур изготовления землеустроительной документации, подачи заявлений об исправлении ошибок, рассмотрения споров о праве в судах и т. д., фактически блокируется совершение сделок по таким земельным участкам и регистрация прав на них... Кроме того, указанные положения проекта могут привести к нарушению прав плательщиков земельного налога…» Тем не менее Закон принят, а работа над возможными ошибками обещает быть нешуточной.

В соответствии с п. 138 Порядка ошибками в кадастре являются:

1) техническая ошибка, допущенная Государственным агентством земельных ресурсов Украины (далее – Госземагентство);

2) техническая ошибка, допущенная не по вине Госземагентства;

3) ошибка, допущенная вследствие ошибки в документации по землеустройству и оценке земель;

4) ошибка, допущенная в сведениях, внесенных в кадастр из других кадастров и информационных систем в порядке информационного взаимодействия.

В зависимости от обстоятельств Порядок предусматривает разные процедуры устранения ошибок. Например, если ошибку в документации по землеустройству и оценке земель выявляет заинтересованное лицо (физическое или юридическое), то оно может обратиться к государственному кадастровому регистратору с заявлением установленной формы (приложение 37 к Порядку) о внесении исправленных сведений в кадастр (п. 152 Порядка). При этом к заявлению прилагаются документы (или их заверенные копии), содержащие указанные ошибки (в случае наличия таких документов), согласованная документация по землеустройству и оценке земель с исправленными сведениями, которая является основанием для исправления соответствующих ошибок в кадастре, и документ, подтверждающий оплату услуг по внесению в кадастр исправленных сведений. Исправление ошибок, допущенных в сведениях кадастра вследствие ошибки в документации по землеустройству и оценке земель, осуществляется только после внесения в нее изменений.

Анализ партии

Принятие Закона «О Государственном земельном кадастре» назревало давно, даже невзирая на то, что государство, как кажется сейчас, не совсем готово к эффективному внедрению процедур в отношении земли. Тем не менее скрывать «болезнь» больше нельзя, лучше постараться исправить эти проблемы. Ошибки все равно будут.

Побочным эффектом этого этапа земельной реформы может стать ряд судебных исков как форма обжалования решений или действий (бездеятельности) государственных кадастровых регистраторов. Возникновение или преобразование недобросовестных схем лишения права собственности (пользования) на землю также весьма вероятно.

Владимир Дзьобан,
юрист «Cai & Lenard Law Firm»