ВОПРОС:
Нужно ли регистрировать договоры аренды помещений в сооружениях (части здания) со сроком действия менее трех лет в свете сегодняшней редакции Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений»?

ОТВЕТ:
Нет, договоры аренды помещений в зданиях и сооружениях начиная с 1 января 2013 года регистрировать не нужно. Причиной тому – новая редакция ст. 794 ГК, в которой вместо требования о регистрации договора найма здания или иного капитального сооружения (его части), заключенного на срок не менее трех лет, теперь содержится требование о регистрации права пользования недвижимым имуществом, возникающее на основании такого договора.

То есть вместо регистрации сделки, на основании которой возникло право пользоваться помещением (договора найма), теперь необходимо регистрировать само право пользования этим помещением.

При этом стоит обратить внимание на коллизию между ст. 794 ГК и ст. 4 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений». Первая требует регистрировать право пользования недвижимостью, возникшее на основании договора найма помещения, заключенного на срок не менее трех лет. А вторая устанавливает, что обязательной регистрации подлежит также право пользования (найма, аренды) зданием или иными капитальными сооружениями, их отдельными частями без указания на то, на основании каких договоров они возникли, что можно толковать как необходимость регистрировать право пользования помещением, возникшее на основании любых договоров (в том числе договоров найма, заключенных на срок менее трех лет).

По нашему мнению, ст. 794 ГК является специальной по отношению к ст. 4 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», поскольку последняя определяет лишь общий перечень прав, подлежащих государственной регистрации. В то время как ст. 794 ГК касается непосредственно права пользования недвижимостью, возникающего на основании договора найма здания или иного капитального сооружения (его части). Таким образом, можно сделать вывод, что право пользования, возникшее на основании договора найма помещения, подлежит обязательной регистрации только в случае, если этот договор заключен на срок не менее трех лет, в то время как право пользования помещением, возникшее из других юридических фактов (например, из договора ссуды), подлежит государственной регистрации во всех случаях. Впрочем, не исключены возможности иной трактовки соотношения указанных норм.

Государственная регистрация права пользования имеет важное значение ввиду того, что согласно ч. 3 ст. 3 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации согласно этому Закону, возникают с момента такой регистрации. А значит, отсутствие регистрации права пользования в случаях, когда она является обязательной, может трактоваться как отсутствие самого права пользования со всеми вытекающими из этого факта последствиями (в частности, усложнением процесса доказывания наличия этого права третьим лицам). Поэтому, если право пользования помещением возникло на основании договора, заключенного на срок не менее трех лет, то его стоит в обязательном порядке зарегистрировать. Сделать это можно либо у нотариуса (при нотариальном удостоверении договора аренды), либо у государственного регистратора.

Отдельно хотелось бы обратить внимание, что требование относительно регистрации права пользования зданием или иным капитальным сооружением (его частью) не распространяется на жилые объекты. Как отметил Минюст в разъяснении от 05.01.2011 года, ГК выделяет жилье в отдельную правовую категорию и не может отождествляться с объектами, вещные права относительно которых возникают на основаниях, определенных параграфом 4 главы 58 «Наем (аренда)». И поэтому нормы ГК и Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» относительно обязательности государственной регистрации такого вещественного права, как пользование (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, не распространяются на правоотношения, возникающие из договоров найма (аренды) жилья.

 
ВЫВОД:
С 1 января 2013 года договоры аренды зданий или иных капитальных сооружений (их частей), заключенные на срок не менее трех лет, не подлежат государственной регистрации. Но теперь обязательной государственной регистрации подлежат права пользования недвижимостью, возникшие из таких договоров.

Евгений Даниленко,
«ЮРИСТ & ЗАКОН»