Передача арендованного объекта в пользование другому лицу всегда сопряжена с рядом сложностей. Особенно ярко эти сложности проявляются, если речь идет о земле. Так, у одного из участников форума возник вопрос, как можно оформить передачу другому лицу в пользование части арендуемого земельного участка.

При этом договор субаренды в данной ситуации точно не подходит, поскольку предметом арендного соглашения выступает не земельный участок, а целостный имущественный комплекс торгового предприятия, расположенный на этом участке. Кроме того, новый пользователь (далее его будем называть «предприятие Б») уже взял в аренду оборудование (а именно – газовую установку), неразрывно связанное с данным участком, и намерен дополнительно поставить временное сооружение (кассу-киоск) для эксплуатации этого оборудования, оформив каким-либо образом пользование землей.

Позиция 1. В данной ситуации наиболее удобно заключить соглашение о совместной деятельности без создания юридического лица. При этом арендатор целостного имущественного комплекса («предприятие А») вносит в качестве своего взноса право пользования земельным участком либо сам земельный участок. Главная проблема при этом – правильное определение цели совместной деятельности.

Позиция 2. Поскольку договор субаренды земли невозможен, стоит заключить договор ответственного хранения киоска на территории, право пользования которой принадлежит предприятию А. Единственное возможное возражение – спорность права предприятия Б в таком случае пользоваться киоском, в частности, возможные проблемы при налоговой проверке (признание сделки фиктивной). Однако один из участников форума указал, что в подобных случаях не раз успешно использовал такой путь на практике, не встречая каких-либо затруднений со стороны налоговых органов.

Мнение «Ю&З». Сначала стоит схематично представить себе сложившуюся на данный момент ситуацию.

Имеется некий целостный имущественный комплекс (далее – объект 1), принадлежащий некоему лицу (далее – предприятие В). Также имеется газовая установка (далее – объект 2), принадлежащая другому лицу (далее – предприятие Г), расположенная на смежном (или на том же, поскольку неизвестно, как оформлено размещение объекта 2) с объектом 1 земельном участке.

На данный момент объект 1 сдан в аренду предприятию А, которое ранее имело в аренде также и объект 2. Но сейчас объект 2 находится в аренде у предприятия Б, которое желает возвести киоск-кассу (объект 3), что возможно лишь на участке, занятом объектом 1.

Отметим, что ч. 2 ст. 191 Гражданского кодекса предусматривает, что в состав целостного имущественного комплекса могут входить в том числе и земельные участки. Поэтому оба предложенных участниками форума пути оформления отношений имеют право на существование, однако озвученные риски действительно существуют.

Так, при оформлении отношений договором о совместной деятельности обе стороны делают свой вклад: предприятие А вносит право пользования имуществом 1, предприятие Б – право пользования имуществом 2, а также средства, необходимые для возведения киоска. В таком случае достаточно логично выглядит цель совместной деятельности в виде «получения прибыли от эксплуатации имущества 2 путем предоставления услуг третьим лицам», при этом предприятию 1 перечисляется установленная договором доля прибыли, а не арендная плата.

У некоторых может возникнуть сомнение в правомерности внесения вклада в совместную деятельность имущественных прав, поскольку ст. 1133 ГК предусматривает внесение в качестве вкладов лишь денежных средств, имущества, профессиональных и иных знаний, навыков и умений, а также деловой репутации и деловых связей. Как видим, в этом списке нет отдельного упоминания имущественных прав, но согласно ч. 1 ст. 190 ГК они являются одним из видов имущества, поэтому их внесение в качестве вклада вполне правомерно.

Что касается договора хранения, то главный его недостаток, как уже указывалось выше – неясность вопроса, может ли владелец пользоваться имуществом, переданным на хранение. Прямого ответа нормы Гражданского кодекса не содержат. При этом, исходя из самого понятия договора хранения, приведенного в ч. 1 ст. 936 ГК, можно заключить, что момент, в который преданное на хранение имущество возвращается во владение поклажедателя, является моментом прекращения договора хранения.

Следовательно, заинтересованные лица могут попробовать признать договор хранения в такой ситуации фиктивным.

Но существует и еще один вариант решения проблемы. Предприятие А может улучшать предмет аренды – объект 1 также и путем возведения на земельном участке новых строений и сооружений, которые войдут в состав целостного имущественного комплекса (правда, это возможно лишь по согласию предприятия В – ст. 778 ГК). Таким образом, можно соорудить требуемый предприятию Б киоск и передать его в субаренду.

Также предприятие Б имеет возможность воспользоваться нормами о сервитутах (в частности, об эмфитевзисе). Но в таком случае переговоры необходимо вести с предприятием В (либо собственником земельного участка, если предприятию В земельный участок под объектом 1 передан в постоянное пользование). Это вытекает из норм ст. 413 ГК.

Александр Попов,
«ЮРИСТ & ЗАКОН»