ВОПРОС:
Подскажите, пожалуйста, предприятие (ООО) арендует у ФЛ и ФЛП помещения, находящиеся в их частной собственности. Насколько важно в договоре аренды указывать стоимость помещения как объекта аренды? Проблема в том, что практически никогда нет оценочной стоимости по результатам независимой экспертизы либо стоимости, указанной в техническом паспорте. Могут ли стороны в таком случае как-нибудь согласовать определенную цифру для указания ее в договоре аренды? Каковы последствия игнорирования этого условия в договоре вообще? Спасибо. Очень надеюсь на Вашу помощь в этом вопросе.

ОТВЕТ:
Согласно ст. 284 ХК стоимость имущества, являющегося объектом аренды, является существенным условием хозяйственных договоров аренды. Следовательно, ее согласование и указание в договоре является необходимым условием для того, чтобы считать договор аренды заключенным. Ведь согласно ст. 628 ГК договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия относительно всех его существенных условий, к которым среди прочего относятся условия, определенные как существенные законом.

Отсутствие этого существенного условия, как и других условий, указанных в ч. 1 ст. 284 ХК, означает, что договор аренды не заключен. Следовательно, арендатор пользуется имуществом без достаточных правовых оснований, а арендодатели без таких же оснований получают арендную плату за него. Это, в свою очередь, чревато как проблемами с принудительным исполнением условий такого договора при возникновении спора между арендатором и арендодателями, так и рисками непризнания со стороны налоговой службы расходов в виде арендных платежей, выплачиваемых арендатором по такому незаключенному договору. Поэтому указывать стоимость объекта аренды необходимо, причем с учетом индексации, как это предусмотрено ч. 1 ст. 284 ХК.

Другое дело, что определение стоимости объекта аренды отнюдь не требует привлечения субъектов оценочной деятельности и проведения независимой экспертной оценки. Согласно ч. 2 ст. 284 ХК оценка объекта аренды осуществляется по восстановительной стоимости, кроме объектов государственной и коммунальной собственности, оценка которых проводится согласно Методике, утвержденной постановлением КМУ от 10.08.95 года №629.

Определение понятия «восстановительная стоимость» в ХК отсутствует, но оно есть в ряде подзаконных актов. Так, согласно Методике оценки государственных корпоративных прав, утвержденной постановлением КМУ от 02.08.99 года №1406, под восстановительной стоимостью понимается стоимость воссоздания объекта в рыночных условиях на дату оценки, который по своим признакам может быть адекватной функциональной заменой объекта оценки. А согласно Национальному стандарту №2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденному постановлением КМУ от 28.10.2004 года №1442, восстановительной стоимостью для целей аренды является остаточная стоимость воссоздания (замещения) или рыночная стоимость земельных улучшений. Определение восстановительной стоимости также содержится в приказе Минагрополитики от 11.09.2003 года №381 (под ней понимается сумма расходов на воссоздание точно такого же объекта) и в приказе Минфина от 12.10.2010 года №1202 (определяется как современная себестоимость приобретения).

В совокупности указанные подзаконные акты раскрывают значение понятия «восстановительная стоимость», которую можно определить как стоимость воссоздания этого объекта или стоимость приобретения аналогичного объекта. Но при этом ни один из этих актов не регулирует правоотношения относительно аренды помещения, находящегося в частной собственности (Национальный стандарт №2 касается оценки земельных участков). Кроме того, ни ХК, ни Закон «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», ни другие нормативные акты не требуют привлечения независимых оценщиков для определения восстановительной стоимости объекта аренды.

Поэтому, по нашему мнению, стороны могут самостоятельно определять такую стоимость. Причем за основу они могут брать как балансовую стоимость объекта аренды, так и любую другую стоимость, исходя из которой, по их мнению, можно будет восстановить этот объект в случае его разрушения или заменить его на аналогичный.

Подтверждением тому служит многочисленная судебная практика. Так, в постановлениях от 02.06.2011 года №62/305-10, от 02.06.2011 №1/370 и от 12.07.2011 года №6/124 ВХСУ отказывал в удовлетворении исков о признании договоров аренды недействительными, основанных якобы на отсутствии в них стоимости объектов аренды. Причиной отказа служил тот факт, что на самом деле сторонами договора была согласована такая стоимость, о чем свидетельствовал сам договор. При этом в первом из указанных решений ВХСУ указал, что отсутствие механизма расчета восстановительной стоимости помещения с учетом индексации не опровергает факта достижения сторонами соглашения относительно такого существенного условия договора, как стоимость объекта аренды. Кроме того, в постановлении от 25.01.2011 №15/194д/10 ВХСУ подчеркнул, что Методика оценки стоимости объектов аренды не распространяется на правоотношения по передаче в аренду имущества, находящегося в частной собственности.

Правда, есть и обратные примеры. Так, в постановлении от 06.11.2007 года ВСУ признал недействительным договор аренды, заключенный между ОАО и одним из предприятий, указав, в том числе, на то, что в нарушение требований ч. 2 ст. 284 ХК оценка объекта аренды, которая была использована для расчета арендной платы, делалась не для целей аренды. Но стоит учитывать, что истцом по этому делу выступало региональное отделение ФГИУ, являвшееся акционером ОАО, а потому есть определенные сомнения относительно объективности заключений ВСУ. К тому же это дело рассматривалось больше пяти лет назад, и сформулированные в нем выводы не соответствуют нынешней судебной практике.

ВЫВОД:
В хозяйственном договоре аренды стоит обязательно указывать стоимость имущества, передаваемого в аренду, поскольку такое условие является существенным для такого рода договоров. Но для определения этой стоимости вовсе не обязательно проводить независимую оценку. Достаточно согласовать такую стоимость между сторонами договора на основании предполагаемой восстановительной стоимости объекта аренды.

Евгений Даниленко,
«ЮРИСТ & ЗАКОН»