На сегодняшний день одной из наиболее распространенных формальностей, предшествующих покупке недвижимости, стоит назвать заключение предварительного договора. Напомним, что в соответствии с частью 1 статьи 635 ГК предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока заключить основной договор на условиях, установленных предварительным договором. Посредством заключения предварительного договора стороны согласовывают все существенные условия основного договора, а сам предварительный договор служит некой гарантией дальнейшего сотрудничества.

О некоторых проблемах, связанных с нарушением обязательств по предварительному договору, мы уже отмечали в материале «Ю&З» «ВСУ: доказывать отсутствие вины должна сторона, нарушившая обязательство». В этой статье мы бы хотели рассмотреть нюансы возврата взноса, который вносится покупателем при заключении предварительного договора.

Сложившаяся практика приобретения недвижимого имущества по предварительному соглашению работает по следующей схеме: покупатель и продавец подписывают предварительный договор, для обеспечения обязательств по которому оплачивается аванс, в частности, для обеспечения заключения основного договора купли продажи. Оплата аванса в некоторой степени обеспечивает заключение основного договора. Если же по каким-либо причинам основной договор купли продажи так и не заключается, судьба оплаченного аванса зависит от причин, по которым сделка так и не состоялась. По общему правилу аванс остается у продавца, если от заключения договора отказался покупатель, а в случае когда продавец стал виновником незаключения сделки, аванс возвращается покупателю.

Отметим, что более чем в 50 % случаев оплаченную по предварительному договору предоплату стороны позиционируют как задаток и в случае неподписания основного договора покупатели требуют выплаты компенсации, равной размеру такого задатка. Суды, решая вопрос о том, что представляет собой оплаченная покупателем по предварительному договору сумма средств, приходят к достаточно противоречащим друг другу выводам. Так, некоторые правовые позиции сводятся к тому, что обязательство по предварительному договору не может обеспечиваться задатком, поскольку на момент заключения предварительного договора такое обязательство еще не возникло. Противоположный подход заключается в том, что нарушение обязательства по предварительному договору влечет за собой возврат задатка и дополнительную уплату суммы в размере задатка.

Одним из последних принятых решений ВСУ устранил расхождения в спорных правоотношениях. Речь идет о постановлении ВСУ «О взыскании денежных средств» №6-176цс12. Фабула спора, изложенного в постановлении, заключается в следующем. Между продавцом и покупателем был заключен предварительный договор, согласно условиям которого стороны обязались заключить договор купли-продажи недвижимости. Условиями предварительного договора определено, что в случае отказа продавца от заключения основного договора последний возвращает покупателю уплаченные им денежные средства, а в случае отказа или уклонения покупателя от заключения основного договора – денежные средства остаются у продавца.

С целью выполнения обязательств по предварительному договору покупатель передал продавцу предоплату. В определенный предварительным договором срок основной договор заключен не был, что и стало причиной для обращения покупателя в суд с целью взыскать с продавца уплаченные денежные средства.

Суд первой инстанции требования покупателя не удовлетворил, исходя из того что договоры купли-продажи стороны не заключали, а потому полученные продавцом от покупателя денежные средства как предоплата в счет суммы по основным договорам возврату не подлежат. В свою очередь, апелляционный суд иск удовлетворил, признав, что в соответствии со статьей 570 ГК денежные средства, полученные продавцом как предоплата в счет суммы по основным договорам, являются авансом, подлежащим возврату. Кассационный суд отменил решение апелляции, посчитав, что к спорным правоотношениям не могут применяться нормы статьи 570 ГК, и тем самым отказал в удовлетворении требований покупателя.

Покупатель обратился в ВСУ с целью обжаловать решение кассации, считая, что уплаченные им денежные средства являются авансом, но никак ни задатком, ни предоплатой, а значит, подлежат возврату, поскольку основной договор купли-продажи не был заключен по вине продавца. В обоснование своих требований покупатель предоставил решения, опровергающие позицию кассационного суда относительно того, что уплаченный денежный взнос по предварительному договору не подлежит возврату.

Так, в определениях № 6-9060св08, № 6-13084св09 и № 6-7081св10 суды приходят к выводу, что согласно части 2 статьи 570 ГК в случае если сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника по предварительному договору платежей, не является задатком, она считается авансом. Определения ВССУ № 6-45857св11 и № 6-48139св11 также сводятся к выводу, что в случае незаключения сторонами основных договоров в срок переданные покупателем в счет оплаты по основным договорам денежные средства являются соответственно не задатком, а авансом и подлежат возврату.

ВСУ согласился с указанной правовой позицией, исходя из следующего.

Как мы уже отмечали, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока заключить основной договор на условиях, установленных предварительным договором. Обязательство, установленное по такому предварительному договору, прекращается, если основной договор не заключен в срок.

Выполнение обязательства по договору в соответствии со статьей 546 ГК может быть обеспечено неустойкой, поручительством, гарантией, залогом, удержанием или задатком.

Задаток представляет собой денежную сумму или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и на обеспечение его выполнения. Внесение задатка как способа исполнения обязательства может иметь место только при наличии обязательства, которое должно возникать на основании договоров. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника платежей, является задатком, она считается авансом.

В отличие от задатка, аванс является лишь способом платежа, который не выполняет обеспечительной функции, а выполняет функцию предварительной оплаты. В случае выдачи аванса кредитора не могут обязать к возврату аванса в двойном размере и, соответственно, к возмещению убытков.

Следовательно, если в случае нарушения условий предварительного договора основной договор так и не был заключен, переданная покупателем денежная сумма является авансом, подлежащим возврату.

 
ВЫВОД:
В случае если стороны лишь договорились заключить договор, но не оформили его, уплаченные в счет исполнения договора платежи признаются авансом и возвращаются в том размере, в котором они предоставлялись.

Ирина Тодоренко,
«ЮРИСТ & ЗАКОН»