ВОПРОС:
У нашего предприятия имелся собственный объект недвижимости, находящийся на земельном участке коммунальной собственности, полученном в аренду. Данный объект несколько лет назад продан, однако мы вынуждены до сих пор уплачивать арендную плату за землю, поскольку городской совет не желает расторгать с нами договор аренды и не торопится заключать договор аренды с новым собственником объекта. При этом горсовет ссылается на пункт договора, где говорится, что до переоформления городским советом прав третьих лиц на пользование земельным участком арендная плата уплачивается арендатором в полном объеме. Какой выход из этой ситуации? Есть ли по таким случаям судебная практика?

ОТВЕТ:
Наиболее правильным выходом из такой ситуации, по нашему мнению, является подача иска о расторжении договора аренды земли. Основанием для такого иска могут служить положения ч. 1 ст. 377 ГК, ч. 2 ст. 120, ст. 140 ЗК, ст. 7, 31 и 32 Закона «Об аренде земли».

Так, ч. 1 ст. 377 ГК и ч. 2 ст. 120 ЗК устанавливают, что к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или строение, переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя. То есть, как отмечают авторы научно-практического комментария к ст. 120 ЗК, право на земельный участок возникает у приобретателя дома, здания или строения «автоматически» с момента получения прав на них и независимо от дальнейших действий приобретателя по оформлению прав на этот участок (в том числе относительно подписания договора аренды). Соответственно, предыдущий собственник также автоматически теряет право пользования земельным участком, на что указывает пп. «е» ст. 141 ЗК.

Логичным продолжением этих норм является ч. 3 ст. 7 Закона «Об аренде земли», согласно которой договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение. На то, что приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом земельном участке, является основанием для прекращения договора аренды указывает и ст. 31 Закона «Об аренде земли».

На основании этих норм предыдущий арендатор земли вполне может подавать иск о расторжении договора аренды земли по решению суда. Дополнительным основанием для такого иска будут положения ст. 651 ГК, согласно которой договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом. А также ст. 32 Закона «Об аренде земли», в соответствии с которой договор аренды земли может быть расторгнут по требованию одной из сторон, в том числе на основаниях, предусмотренных ЗК и иными законами Украины.

Подтверждением тому, что расторжение договора аренды земли на этих основаниях возможно не только в теории, но и на практике, являются постановления ВСУ от 06.06.2011 года №3-53гс11 и 19.06.2012 года №3-30гс12, вынесенные по результатам пересмотра судебных решений судами кассационной инстанции. В них на основании вышеперечисленных положений законодательства ВСУ пришел к выводу, что в случае перехода права собственности на объект недвижимого имущества к приобретателю этого имущества переходят те права на соответствующий земельный участок, которые принадлежали отчуждателю недвижимости. И поскольку для этих случаев законодательством предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по решению суда по требованию одной из сторон договора, то ВСУ в обоих случаях признал законными решения судов кассационных инстанций об удовлетворении иска о расторжении договора аренды.

Учитывая, что согласно ст. 11128 ХПК и 3607 ГПК решения ВСУ, принятые по результатам рассмотрения заявления о пересмотре судебного решения по мотивам неодинакового применения судом (судами) кассационной инстанции одних и тех же норм материального права в подобных правоотношениях, являются обязательными для всех судов Украины, перспективы удовлетворения такого иска достаточно радужные. Тем более, что еще после принятия первого из вышеуказанных решений ВСУ (от 06.06.2011 года №3-53гс11) ВХСУ почти неизменно следовал практике ВСУ, о чем свидетельствуют, к примеру, его постановления от 19.12.2011 года №36/368-9/63, от 12.03.2012 года №32/103, от 27.11.2012 года №32/5005/1302/2012.

Хотя, конечно, совсем уж «легкой жизни» также ожидать не стоит. Местный совет наверняка будет упираться до последнего. Весомым аргументом, который может позволить ему дойти вплоть до ВСУ, будет постановление ВХСУ от 01.07.2010 года №32/528, в котором было принято противоположное решение (об отказе в удовлетворении иска о расторжении договора аренды земли). Но ВСУ уже дважды признавал изложенные в этом постановлении ВХСУ аргументы несостоятельными и вряд ли изменит свою позицию.

Дополнительным осложняющим фактором может послужить положение договора аренды земли об обязательстве предыдущего арендатора уплачивать арендные платежи до момента до переоформления горсоветом прав на землю на третьих лиц. Но поскольку согласно ч. 2 ст. 653 ГК в случае расторжения договора обязательства сторон прекращаются, то после расторжения договора аренды земли по решению суда предыдущий арендатор будет освобожден об обязанности уплачивать арендные платежи до момента переоформления горсоветом прав на землю на третьих лиц. В этом случае переоформление прав на землю станет уже проблемой горсовета и нового собственника объекта недвижимости.

 
ВЫВОД:
Для прекращения обязательства предыдущего арендатора земельного участка, продавшего расположенный на нем объект недвижимости, по уплате арендной платы за землю, которой он больше не пользуется, ему необходимо подать в суд иск о расторжении договора аренды земли на вышеуказанных основаниях.

Евгений Даниленко,
«ЮРИСТ & ЗАКОН»