Согласно пунктам 2, 3 раздела II «Заключительные и переходные положения» Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты Украины» от 11.02.2010 №1878-VI с 1 января 2013 года вводится новый порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений. Регистраторы БТИ утратили полномочия по проведению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений, теперь эти полномочия перешли к регистраторам органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а в предусмотренных законом случаях – к нотариусам (информационное письмо ВХСУ от 29.12.2012 №01-06/1953/2012).

В этой статье будет рассмотрена процедура регистрации прав на недвижимое имущество (имеется в виду именно недвижимое имущество, отличное от земельного участка), внесенное в качестве вклада в уставной капитал общества с ограниченной ответственностью его участниками (учредителями), согласно новому порядку государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений.

Так, в соответствии с положениями действующего законодательства (а именно ст. 86 ГК, ст. 115 ГК, ст. 13 ЗУ «О хозяйственных обществах») вкладом в уставный капитал, среди прочего, может быть недвижимое имущество (в частности, здания, сооружения). При этом недвижимость выступает предметом вклада в уставный капитал в случае соблюдения следующих условий: 1) имущество может быть отчуждено; 2) оно имеет денежную оценку; 3) имущество должно принадлежать участнику (учредителю) на праве собственности [Корпоративное право – В. М. Кравчук – Киев, издательство Истина, 2005 г]. Уставной капитал состоит из вкладов его участников, а его размер равен сумме стоимости таких вкладов (ст. 144 ГК).

 
Законодательством прямо не предусмотрено, в какой форме осуществляется оценка имущества участниками общества, однако на практике оценка имущества и передача его в уставный капитал ООО чаще всего оформляется соответствующим актом оценки и приема-передачи

Каждый вклад должен быть оценен должным образом. По общему правилу (согласно ч. 2 ст. 115 ГК) денежная оценка вклада осуществляется по соглашению участников (учредителей общества), кроме случаев, когда проведение оценки имущества является обязательным (например, при определении стоимости взносов участников и учредителей хозяйственного общества, если в указанное общество вносится имущество хозяйственных обществ с государственной долей или долей коммунального имущества (ст. 7 ЗУ «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине»)). Следует отметить, что законодательством прямо не предусмотрено, в какой форме осуществляется оценка имущества участниками общества, однако на практике оценка имущества и передача его в уставный капитал ООО чаще всего оформляется соответствующим актом оценки и приема-передачи, что, в частности, подтверждается письмом Госкомпредпринимательства от 14.09.2004 г. №6279.

В ч. 1 ст. 115 ГК указано, что общество становится собственником недвижимого имущества, переданного ему участниками в качестве вклада в уставный капитал. Но момент приобретения ООО права собственности на недвижимое имущество обусловлен не подписанием акта приема-передачи, который только подтверждает выполнение учредителями своих обязательств, а именно государственной регистрацией права собственности на недвижимое имущество (в том числе учитывая требования, установленные ст. 182 ГК). Порядок осуществления такой регистрации будет подробно рассмотрен в этой статье.

 
Момент приобретения ООО права собственности на недвижимое имущество обусловлен именно государственной регистрацией права собственности на недвижимое имущество

Регистрация права собственности регулируется, в частности, Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 01.07.2004 №1952-IV (далее – Закон), постановлением Кабинета Министров «Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений и Порядка предоставления информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество» от 22.06.2011 №703 (далее – Постановление), постановлением Кабинета Министров «Об утверждении Порядка ведения Государственного реестра прав на недвижимое имущество» от 26.10.2011 №1141 (далее – Порядок ведения).

Процедуру государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, вносимое в качестве вклада в уставной капитал ООО, условно можно разделить на несколько этапов:

1) подача заявления о государственной регистрации вместе с необходимыми документами;

2) принятие решения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании свидетельства о праве собственности;

3) внесение соответствующих записей в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Прежде всего, для проведения государственной регистрации прав уполномоченное лицо ООО (заявитель) представляет органу государственной регистрации следующие документы:

• заявление о государственной регистрации, форма и требования к заполнению которой устанавливаются приказом Министерства юстиции Украины «Об упорядочении отношений, связанных с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений от 17.04.2012 №595/5;

• копия документа, подтверждающего полномочия представителя;

• документ, подтверждающий внесение платы за предоставление выписки из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (квитанция), за исключением случаев, когда лицо освобождено от уплаты государственной пошлины. Следует отметить, что заявление о регистрации в случае отсутствия данного документа или документа об уплате государственное пошлины не будет принято (п. 10 Постановления);

• документы, подтверждающие возникновение, переход или прекращение права собственности на недвижимое имущество (например, свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, выданное органом местного самоуправления или местной госадминистрацией, решение суда, вступившее в законную силу, о праве собственности и других вещных правах на недвижимое имущество и т. д.);

• акт приема-передачи объекта недвижимого имущества или другой документ, подтверждающий факт передачи такого имущества в уставной капитал ООО;

• в случае если учредителем ООО выступает юридическое лицо, нужно предоставить решение о внесении недвижимого имущества в уставной капитал ООО, принятое уполномоченным органом управления такого юридического лица;

• если объект недвижимого имущества находится в общей собственности, подается письменное согласие всех совладельцев относительно внесения одним из совладельцев объекта недвижимого имущества в уставный капитал ООО;

• кроме того, если объект недвижимого имущества новопостроенный или реконструированный, нужно дополнительно предоставить технический паспорт на него, для чего проводится техническая инвентаризация.

Государственная регистрация прав (предоставление отказа в ней) проводится в срок, не превышающий 14 рабочих дней с момента поступления в орган государственной регистрации прав заявления о проведении такой регистрации (ст. 15 Закона).

 
Процедура государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, вносимое в качестве вклада в уставной капитал ООО, состоит из подачи заявления о регистрации вместе с необходимыми документами, принятия решения о государственной регистрации и внесения соответствующих записей в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество

Нужно отметить, что статьей 18 Закона предусматривается, что в случае внесения в уставной капитал объектов недвижимого имущества их учредителями (участниками) ООО предоставляется свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество. В свою очередь, вышеуказанное свидетельство выдается органами государственной регистрационной службы, по результатам рассмотрения поданного заявления о государственной регистрации и прилагающихся к нему документов. В этом случае именно свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество выступает документом, на основании которого и проводится соответствующая государственная регистрация.

При анализе норм Закона и Постановления следует обратить внимание на различное правовое регулирование вопроса о моменте выдачи свидетельства на право собственности. Так, согласно статье 15 Закона, предусматривающей порядок проведения государственной регистрации прав, свидетельство о праве собственности выдается после принятия решения о государственной регистрации прав и внесения соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. В то же время п. 42 Постановления предполагает, что выдача свидетельства осуществляется по результатам рассмотрения заявления о государственной регистрации. При решении этого вопроса следует учитывать разъяснение, которое Государственная регистрационная служба Украины дала в письме от 09.01.2013 г. №404-06-15-13 «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество с выдачей свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество». Согласно этому письму решение о государственной регистрации прав принимается на основании документов, определенных в статье 19 Закона, в том числе на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, которое оформляется перед принятием решения.

Нужно отметить, что ООО получает возможность фактически распоряжаться недвижимым имуществом, внесенным в качестве вклада в уставной капитал, с момента внесения записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

 
ВЫВОД:
Учитывая изложенное, изменения, введенные новым порядком государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество (например, отсутствие требования о проведении обязательной инвентаризации объекта недвижимости при проведении государственной регистрации прав), должны упростить саму процедуру регистрации.

Мирослава Сорока,
адвокат АО «С. Т. Партнерс»