Пребывание имущества в общей собственности нередко приводит к тому, что один из сособственников рано или поздно приходит к выводу о необходимости раздела совместного имущества и/или о выделе в натуре принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности. Такие права у него, безусловно, есть, подтверждение чему – ст. 364 и ст. 367 ГК. Но в ходе реализации такого права сособственнику может столкнуться с противодействием со стороны других сособственников, которые или не захотят делить имущество, или захотят делить его иначе, чем того хочет инициатор раздела.

Ряд нюансов, связанных с выделом в натуре доли из имущества, пребывающего в общей долевой собственности, были рассмотрены в постановлении ВСУ от 03.04.2013 г. №6-12цс13. В этом документе суд не только решил спор между сторонами относительно выдела в натуре доли из общего имущества, но и сформулировал ряд обязательных позиций относительно значения договора о порядке пользования домом, заключенного между сособственниками, для целей такого выдела.

Фабула дела. Сособственник жилого дома, которому принадлежит 80/100 долей этого дома, захотел разделить совместное имущество в виде земельного дома и земельного участка, на котором он расположен, но не достиг согласия относительно способа такого раздела с двумя другими сособственниками. И потому он подал иск к этим сособственникам с требованиями: а) прекратить право общей долевой собственности путем раздела дома в натуре согласно принадлежащим сторонам долям; б) выделить принадлежащие ему 80/100 долей жилого дома с надворными сооружениями; в) определить порядок пользования земельным участком, на котором расположен дом.

Те, в свою очередь, подали встречный иск о разделе дома в соответствии с долями сособственников и договором о порядке пользования домом, заключенным еще предыдущими сособственниками дома в 1983 году. Согласно этому договору в пользовании лица, подарившего право общей долевой собственности ответчикам, находились жилая комната 1 – 5 площадью 19,1 кв. м, кухня 1 – 6 площадью 12,5 кв. м, веранда, летняя кухня и сарай. Соответственно, право пользования этими помещениями перешло и к ответчикам. И те просили разделить право собственности на помещения в доме согласно этому договору пользования.

Суд первой инстанции иски всех сособственников удовлетворил частично, приняв решение о выделе истцу в натуре ряда помещений жилого дома общей площадью 69,3 кв. м, подвала, 2 навесов, 2 сараев и уборной на сумму, отвечающую 70/100 долей жилого дома. Ответчикам же были выделены помещения, отвечающие 30/100 долей жилого дома, а именно жилая комната 1 – 5 площадью 19,1 кв. м, часть жилой комнаты 1 – 6 площадью 5,1 кв. м и летняя кухня. При этом, поскольку размер реальной доли истца оказался меньше его идеальной доли, то ответчиков обязали уплатить истцу компенсацию за уменьшение доли в жилом доме в размере 5859 грн. 22 коп. с каждого. Кроме того, было прекращено право общей долевой собственности истца на жилой дом и хозяйственные сооружения; обязано истца и ответчиков провести переоборудование помещений в соответствии с вариантом № 1 заключения строительно-технической экспертизы, на основании заключения которой проведен выдел; определен порядок пользования земельным участком.

Апелляционный суд, с выводами которого согласился ВССУ, в удовлетворении иска истца отказал, частично удовлетворив при этом иски ответчиков. Суд пришел к выводу о необходимости выдела долей ответчиков из общей долевой собственности согласно варианту № 2 заключения судебно-технической экспертизы. В результате в собственность ответчиков были переданы жилая комната 1 – 5 площадью 19,1 кв. м, кухня 1 – 6 площадью 12,5 кв. м, веранда, летняя кухня и сарай. Такое решение суд принял исходя из договора о порядке пользования жилым домом, заключенного предыдущими собственниками, который он принял как обязательный для данных условий, и договора дарения, исходя из которого ответчики приобрели право собственности именно на эти помещения. Оснований для взыскания компенсации в пользу истца суд при этом не нашел.

 
Апелляционный суд разделил жилой дом между его сособственниками исходя из того, какими именно помещениями они должны были пользоваться согласно договору о порядке пользования жилым домом

Не согласившись с этими решениями, истец подал заявление о пересмотре решения ВССУ. В обоснование своего требования он сослался на ряд решений других ВССУ (в частности, на его определения от 15.02.2012 года №6-467св12, от 25.04.2012 г. №6-1710св12), в которых подобного рода дела решались иначе. В них суд кассационной инстанции исходил из того, что при выделе доли из общего имущества (разделе общего имущества) в натуре следует в первую очередь учитывать не договоры о порядке пользования общей частичной собственностью, а размер принадлежащих сособственникам долей в праве общей долевой собственности.

Позиция ВСУ. Пересматривая дело по причине неодинакового применения судами кассационной инстанции норм материального права, ВСУ пришел к следующим выводам:

1. Исходя из положений ч. 1 ст. 356 ГК, право общей долевой собственности – это право двух или больше лиц по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им в определенных долях имуществом, которое составляет единое целое. Каждый участник общей долевой собственности владеет не долей имущества в натуре, а долей в праве собственности на общее имущество в целом. Эти доли являются идеальными и определяются соответствующими процентами от целого или в дробном выражении.

2. Статья 358 ГК, позволяющая сторонам заключить договор о порядке пользования общим имуществом и делающая его обязательным для лиц, приобретающих долю в общей долевой собственности на имущество, регулирует именно порядок осуществления права долевой собственности. То есть порядок пользования общей долевой собственностью без ее раздела в натуре. В частности, при установлении порядка пользования домом каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть дома с учетом его доли в праве общей собственности на дом. Но выделенные в пользование помещения могут быть и неизолированные, и не всегда точно отвечают принадлежащим совладельцам долям, поскольку установление порядка пользования имуществом не прекращает право общей долевой собственности на это имущество.

Следовательно, установление сособственниками порядка пользования домом с выделом конкретных помещений в натуре не прекращает право общей долевой собственности, потому что такие части не превращаются в объект самостоятельной собственности каждого из них.

 
ВСУ: установление сособственниками порядка пользования домом с выделом конкретных помещений в натуре не прекращает право общей долевой собственности

Соответственно, договоренность сособственников о порядке владения и пользования имуществом, которое есть их общей долевой собственности, оформленная нотариально удостоверенным договором, является обязательной для будущих сособственников при осуществлении ими правомочностей по владению и пользованию общим имуществом. При реализации сособственником правомочия по распоряжению имуществом, к которым относятся, в том числе, выдел доли в натуре согласно ст. 364 ГК и раздел имущества согласно ст. 367 ГК, условия такого договора не являются обязательными.

3. В данном случае имел место выдел в натуре доли из имущества. А в случае выдела сособственник получает свою долю в имуществе в натуре и выбывает из состава участников общей собственности. За всеми другими сособственниками общая собственность при выделе доли сохраняется. Это отличает процедуру выдела от процедуры раздела общей долевой собственности, при которой согласно ст. 367 ГК общая долевая собственность прекращается для всех ее участников.

4. Выдел долей (раздел) жилого дома, пребывающего в общей долевой собственности, является возможным, если каждой из сторон может быть выделена отделенная часть дома с самостоятельным выходом (квартира) или в случае, когда есть техническая возможность переоборудования дома в изолированные квартиры, которые по размеру отвечают размеру долей сособственников в праве собственности. Если выдел (раздел) технически возможен, но с отклонением от размера идеальных долей сособственников, то с учетом конкретных обстоятельств раздел (выдел) может быть проведен с изменением идеальных долей и присуждением денежной компенсации сособственнику, доля которого уменьшилась. Следовательно, определяющим для выдела доли или раздела дома в натуре, который находится в общей долевой собственности, является не порядок пользования домом, а размер долей сособственников и техническая возможность выдела доли или раздела дома в соответствии с долями сособственников.

 
Определяющим для выдела доли или раздела дома в натуре является не порядок пользования домом, а размер долей сособственников и техническая возможность выдела доли или раздела дома в соответствии с долями сособственников

Осуществляя раздел имущества (выдел доли) в натуре, суд, по мнению ВСУ, должен передать сособственнику ту часть жилого дома и нежилых зданий, которая отвечает размеру и стоимости его доли, если это возможно без причинения несоразмерного вреда хозяйственному назначению дома. Под несоизмеримым вредом хозяйственного назначения ВСУ предлагает понимать существенное ухудшение технического состояния жилого дома; превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые; предоставление в счет доли помещений, которые не могут быть использованы в качестве жилья через небольшой размер площади или из-за невозможности их использования (отсутствие дневного света и прочее). В тех случаях, когда в результате раздела (выдела) сособственнику передается доля жилого дома, которая превышает его долю, суд взимает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом.

ВССУ, по мнению ВСУ, отступил от принципа раздела (выдела доли) общей долевой собственности пропорционально идеальным долям сособственников, признав обязательным условием такого выдела договор о порядке пользования общим долевым имуществом и значительно увеличив долю в общей частичной собственности ответчиков. И при этом не взыскал компенсацию в пользу истца за уменьшение его доли при выделе в натуре. Тем самым ВССУ неправильно применил нормы материального права, и потому ВСУ отменил его, направив дело на новое рассмотрение.

Мнение «Ю&З»: Правомерность и справедливость решения ВСУ не вызывает сомнений, а положенная в его основу аргументация приятно радует.

Каждый из сособственников действительно владеет не долей имущества, а долей в праве собственности на это имущество, которая является идеальной категорией и может стать реальной только при выделе из совместного имущества или при его разделе в натуре. Договор о пользовании имуществом не разделяет это имущество между его сособственниками, а только определяет порядок пользования этим совместным имуществом. Очевидно, что при этом таким договором сособственники могут получить право пользования имуществом в части, превышающей или уменьшающей размер их доли в общей собственности. И такой подход не будет противоречить положениям ст. 358 ГК, поскольку он основан на договоренности, достигнутой всеми сособственниками и обязательной для их правопреемников.

Но при выделе имущества одному из сособственников в натуре положения такого договора должны учитываться лишь косвенно, для определения не столько количественного, сколько качественного состава имущества, которое отойдет выделяющемуся сособственнику и останется другим сособственникам. Применительно к рассмотренной выше ситуации это означает, к примеру, необходимость оставить ответчикам право собственности на жилую комнату 1 – 5 площадью 19,1 кв. м, а не на другие помещения той же площади. Ведь они постоянно пользовались ей и ее стоимость «вписывается» в размер доли, принадлежащей им в праве общей собственности на жилой дом.

Количественный же состав имущества, как справедливо указал ВСУ, должен определяться исходя из размера долей в общей долевой собственности каждого из сособственников, а не на основании договора о пользовании общим имуществом. Выделяющемуся сособственнику должна быть выделена та часть имущества, стоимость которой соответствует стоимости его доли в праве собственности на общее имущество. А в случае если эту часть имущества физически, без причинения вреда общему имуществу и/или правам других сособственников, выделить невозможно, те из сособственников, которым досталась часть имущества, стоимость которой меньше их доли, согласно ч. 2 ст. 364 ГК имеют право на получение компенсации.

Поэтому, по нашему мнению, постановление ВСУ от 03.04.2013 г. №6-12цс13 полностью соответствует духу и букве закона и надлежащим образом защищает права и интересы сособственников.

 
ВЫВОД:
При выделе доли из общей долевой собственности в натуре договор о порядке пользования имуществом не является определяющим. Размер части имущества, которая отводится выделяющемуся сособственнику, определяется исходя из размера и стоимости его доли в общей долевой собственности на это имущество и исходя из технической возможности выдела, а не исходя из той части имущества, которая была передана ему в пользование согласно договору о порядке пользования имуществом. Последний может иметь лишь косвенное значение для определения качественного состава выделяемой части имущества.

Евгений Даниленко,
«ЮРИСТ & ЗАКОН»