Всем хорошо известно, что земля практически всегда была и есть одним из наиболее интересных объектов недвижимости в Украине. К тому же специалисты рынка твердят, что земля, особенно сельскохозяйственного назначения, – один из наиболее значимых стратегических ресурсов Украины, привлекающий как отечественных, так и иностранных инвесторов.

В последнее время наблюдается особо повышенное внимание к вопросам, касающимся земли. Это связано с тем, что в земельном законодательстве Украины произошли значительные изменения, что, в свою очередь, привлекло дополнительное внимание как собственников земли, так и тех, кто только намеревается таковыми стать, а также риэлторов, землеустроителей и, конечно же, юристов.

Так, с 1 января 2013 года начала действовать реформа государственной регистрации прав на недвижимость и их отягощений, непосредственно коснувшаяся и земельного сектора Украины. Были введены совершенно новые правила регистрации земельных участков, а также оформления прав на них.

Кроме этого, с 1 января текущего года впервые в истории страны появилась публичная база данных земли – Публичная кадастровая карта Украины.

Способы приобретения права собственности на землю

Объектом права собственности на землю является земельный участок, что являет собой часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно него правами.

Порядок приобретения в собственность земли в большей мере прямо зависит от субъекта такого права. Действующее законодательство Украины выделяет следующих субъектов права собственности на землю:

• граждане и юридические лица – на земли частной собственности;

• территориальные общины, реализующие это право непосредственно или через органы местного самоуправления, – на земли коммунальной собственности;

• государство, реализующее это право через соответствующие органы государственной власти, – на земли государственной собственности.

В данной статье речь пойдет непосредственно о субъектах частной собственности на землю.

В Основном Законе Украины закреплено, что право собственности на землю приобретается и реализуется гражданами, юридическими лицами исключительно в соответствии с законом.

Способы приобретения права собственности на землю остались низменными и урегулированы Земельным кодексом Украины (далее – ЗК). Так, согласно нормам ст. 81 ЗК граждане Украины приобретают право собственности на земельные участки на основании:

а) приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, другим гражданско-правовым соглашениям; б) бесплатной передачи из земель государственной и коммунальной собственности; в) приватизации земельных участков, ранее предоставленных им в пользование; г) принятия наследства; г) выделения в натуре (на местности) принадлежащей им земельной доли (пая).

Иностранцы и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности, в случае:

а) приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, другим гражданско-правовым соглашениям; б) выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве собственности; в) принятия наследства.

Согласно ст. 82 ЗК юридические лица (основанные гражданами Украины или юридическими лицами Украины) вправе приобрести в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности в случае:

а) приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, другим гражданско-правовым соглашениям; б) внесения земельных участков его учредителями в уставный капитал; в) принятия наследства; г) возникновения других оснований, предусмотренных законом.

Что касается иностранных юридических лиц, то они могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения:

а) в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине; б) за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.

В случаях наличия спора, помимо перечисленных выше способов, земля также может перейти в собственность на основании решения суда, вступившего в законную силу.

 
С 1 января 2013 года были введены совершенно новые правила регистрации земельных участков, а также оформления прав на них, а также впервые в истории страны появилась публичная база данных земли – Публичная кадастровая карта Украины. При этом способы приобретения права собственности на землю остались низменными и урегулированы Земельным кодексом Украины

Государственная регистрация земли и права собственности на нее

Как уже было упомянуто выше, земельная реформа 2013 года существенно изменила порядок регистрации права собственности на землю.

Вместо существовавшего ранее Государственного реестра земель (вело Государственное агентство земельных ресурсов Украины и его территориальные органы) был введен Государственный земельный кадастр (ведет Государственное агентство земельных ресурсов Украины и его территориальные органы), в котором фиксируется формирование земельных участков, а также создан Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их отягощений (ведет Государственная регистрационная служба Украины и ее территориальные органы), содержащий информацию по оформлению прав на земельные участки.

Кроме этого, подверглись также изменению и документы, подтверждающие право собственности на земельные участки. Так, на смену государственных актов на право собственности на земельный участок пришли свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество и извлечение из Государственного реестра прав о зарегистрированном праве.

Получается, что ранее земля и право собственности на нее регистрировалось государственными органами земельных ресурсов с присвоением участку кадастрового номера и выдачей собственнику государственного акта на право частной собственности на землю. Но начиная с 2013 года этот порядок регистрации уже не применяется на практике.

Теперь регистрацией права собственности занимается Государственная регистрационная служба Украины и ее территориальные органы, а в отдельных случаях – нотариусы. И в подтверждение государственной регистрации права собственности выдается не государственный акт, а Свидетельство о праве собственности на землю или извлечение из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их отягощений.

Свидетельство о праве собственности на землю будут получать владельцы вновь созданных земельных участков, а также в других случаях, предусмотренных действующим законодательством (ст. 18 ЗУ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений»). Под понятием «вновь созданный» следует понимать участок, вновь сформированный и которому присвоен кадастровый номер. Статьей 791 ЗК закреплены случаи, когда осуществляется формирование нового земельного участка, а именно:

1) при отводе земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности, 2) при разделении или объединении ранее сформированных земельных участков, 3) при определении границ земельных участков государственной или коммунальной собственности в процессе разграничения земель государственной и коммунальной собственности.

Надо отметить, что Свидетельство о праве собственности на землю можно получить исключительно в Государственной регистрационной службе Украины и ее структурных территориальных подразделениях.

Извлечение из Государственного реестра прав согласно действующему законодательству Украины предоставляется собственникам земельных участков в случае, если земельный участок давно сформирован и имеет кадастровый номер, а меняется только его владелец, например при заключении договора купли-продажи, дарения и т. п.

За получением извлечения из Государственного реестра прав можно обратиться с заявлением к нотариусу при осуществлении нотариального удостоверения сделки относительно земельного участка или в соответствующий территориальный орган Государственной регистрационной службы.

С внедрением указанных изменений возникло много вопросов относительно Государственных актов на землю, в частности, имеют ли они юридическую силу после 01 января 2013 года? Согласно нормам Закона Украины «О государственном земельном кадастре» с 01 января 2013 года государственные акты на право собственности на земельные участки не выдаются. Однако это не значит, что выданные ранее акты не являются действительными. Все государственные акты, выданные в установленном законодательством порядке, действуют независимо от времени их выдачи.

Впрочем, лица, имеющие на руках государственные акты на право собственности на землю, выданные до 2003 года, то есть без кадастрового номера, хотя и имеют право использовать такие земли, однако они не смогут ими распоряжаться (продать, подарить и т. д.). В данном случае, если собственник земли хочет иметь возможность полноценно распоряжаться своим земельным участком, ему необходимо получить кадастровый номер и в установленном действующим законодательством порядке зарегистрировать земельный участок и право собственности на него. И после этого получить в Государственной регистрационной службе извлечение из Государственного реестра прав.

 
С 2013 года регистрацией права собственности занимается Государственная регистрационная служба Украины и ее территориальные органы, а в отдельных случаях – нотариусы. И в подтверждение государственной регистрации права собственности выдается не государственный акт, а свидетельство о праве собственности на землю или извлечение из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их отягощений

Публичная кадастровая карта

Наконец-то заработала публичная кадастровая карта, в которой каждый желающий в режиме онлайн может найти земельный участок, интересующий его. Сведения о земельных участках в Украине, содержащихся в Государственном земельном кадастре, стали открытыми и опубликованы в сети Интернет на сайте Государственного агентства земельных ресурсов Украины.

За время работы публичной карты в целом можно сказать, что это прогрессивный шаг для Украины. Это, в первую очередь, способствует повышению уровня прозрачности операций с землей.

Так как публичная карта это «новый продукт» для нашей страны, то, соответственно, есть свои недочеты и недоработки, среди которых можно отметить следующее: значительное количество информации о земле не отображено в карте; аэрофотосъемка не позволяет четко увидеть границы земельных участков, а иногда она вообще неправильно привязана к тому или иному земельному участку; земельные участки накладываются один на другой и т. д.

 
ВЫВОД:

Подытоживая вышесказанное, можно отметить, что 2013 год ознаменовался периодом изменений и нововведений для земельного сектора Украины.

Хотя на сегодняшний день пока нельзя сказать, что практика применения нового законодательства со столь кардинальными переменами в порядке регистрации земли и права собственности на нее установилась, хочется верить, что это в целом позитивно отразится на операциях в сфере земли и упростит документооборот при работе с ней.

Отдельно также стоит отметить, что законодатель, проводя реформу государственной регистрации прав на землю, в очередной раз добавил работы специалистам, занимающимся земельными вопросами, в том числе юристам и адвокатам.

Юлия Розуменко,
адвокат
АО «Правовая группа «Доминион»